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  3. 都市部の空き家放置の現状と増加する理由とは?

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol31

空き家対策特別措置法の成立で状況に変化?「入居需要のある都市部で空き家放置の理由とは?」さまざまな障害をいかに乗り越えるかがポイント

さまざまな要因で増えた空き家が800万戸以上

大きな問題になっている放置された空き家

空家率の推移

2013年10月時点の日本の空き家は約820万戸に達し、空き家率は13.5%と過去最高を記録しました。

核家族化に加え、高齢者などの一人暮らし世帯が増えているため過疎地域の戸建てを中心に、空き家は今後も毎年20万戸ずつ増えると予想され、15年後には住宅全体の4分の1が空き家になるという試算もあります。

しかし、所有者が空き家を撤去しようと考えても、取り壊しには最低でも数十万円の費用がかかります。また、後述するように、更地にすると固定資産税の軽減措置が受けられなくなってしまいます。空き家を減らすというのは、それほど簡単なことではないのです。

供給過多でなくても空き家が生じてしまう現実

空き家を賃貸住宅に建て替えるという選択肢もありますが、賃貸需要が低い場所では困難です。一方、賃貸需要が見込まれる都市部でも空き家が生じている場合があります。

需要と供給のバランスが崩れていない地域でも、放置されることがある空き家。そこには、過疎の地域などとは異なる空き家放置の理由が存在するのです。

都市部における空き家化の主な理由

利用価値が高い土地・建物であるがゆえに、さまざまな利害関係者が絡んで土地の有効活用が進まず、空き家問題が解消されない……そんなケースを整理してみましょう。

①固定資産税で
 更地評価にしてしまうと
 大幅に不利となる

住宅用の土地は固定資産税・都市計画税が軽減されます。住宅用の土地とは住宅・セカンドハウス(別荘は不可)・アパートなどの敷地になっている土地を指します。よく住宅を壊して更地にすると「税金が上がる」と言われるのはこの理由からです。使わない建物でも、残すことによって土地の課税評価額を抑えることができるので、建物の撤去が進まないのです。

しかし政府は、近隣に迷惑がかかる空き家の敷地を固定資産税軽減の対象から除外することを検討中です。2015年度の税制改正で実現すれば、建物の撤去が進むかもしれません。

②権利関係で調整が付かない

都市部では借地などの慣例があり、さらにそれを複数名義人で共同所有するなど、権利関係が非常に複雑な場合があります。賃貸物件などに建て替えれば十分に採算性がある土地であっても、放置せざるを得ない状況が起こっています。

③相続にからむ問題

これも土地及び建物の所有権者が複数人存在し、当該不動産の処分方法について意見が折り合わないケース。土地活用に着手することができないので、放置するしかありません。

④地価の下落

住居需要の高い土地であっても、経済的な要因によって土地価格の値上がりがなく、売るに売れない状況。新築で何かを建てる資金的余力もなく、そのまま放置されてしまいます。

⑤登記にからむ要因

所有権者が死亡するなどして、実質的な土地所有権者が不明なケース。登記がそのままで、元の権利者の名前が記載されている場合、自治体や他の第三者はなかなか古屋を取り壊したりできません。当該不動産の売却などによる有効活用も困難です。

空き家対策特別措置法で空き家は減るか?

空き家対策特措法のポイント

昨年の11月に「空家対策の推進に関する特別措置法案」が成立しました。倒壊のおそれがあるなど、問題のある空き家を法律で「特定空家等」と定義し、自治体が立入調査を行ったり、指導、勧告、命令、行政代執行の措置を行いやすくする狙いがあります。命令に従わない所有者に対しては、過料の罰則も設けています。

また、登記があいまいで空き家の所有者が分からない場合は、固定資産税などの課税のための個人情報を利用できるようにも定めています。

この状況を受けて、空き家の管理や活用などの「空き家ビジネス」に参入する民間企業も出てきました。地方への移住を期待する自治体も、空き家データベースの作成や相談窓口の設置などによって、空き家の活用を図っています。一方では、解体費用の助成を行う自治体も出てきており、空き家をめぐる動きが今後活発になりそうです。

都市部の空き家は地域にとっても損失

主要都市の人口の推移

賃貸経営に踏み出すにはノウハウが必要

国全体では人口が減少傾向にありますが、都市部の人口は増え続けており、賃貸需要はむしろ高まっている状況にあります。しかし、地主の方が必ずしも不動産経営に関心があるとは限りません。

アパートを建てるにしても、どのような建物にすれば人気が出てくるのか。どのように経営すれば土地の有効活用ができるのか……そういったノウハウがないという理由で、地主の方が増加する賃貸需要にうまくこたえることができていない場合もあります。

また、建築費を抑えるために地元の工務店に依頼。昔ながらの発想で間取りや住宅設備を決めてしまい、入居者の需要に応えられず、新築なのに部屋がうまらないという失敗例も散見されます。

地域の不動産活性化に弊社は取り組んでいます

弊社では業務内容を土地活用に特化し、賃貸住宅の建築を専門に行っております。

賃貸住宅をただ建てるのではなく、地域のシンボルにもなり得るようなデザイン性と収益性を兼ね備えた賃貸住宅を建築。さらに一括借上を行うことによってオーナー様のリスクを極力抑えた、堅実な賃貸経営をご提案しています。

土地に関するお悩みのご相談から事業の継続的なサポートまで

ワンポイント

江口司法書士事務所
司法書士
江口 裕之

東京都品川区西五反田2-12-15
五反田リーラハイタウン1204号
TEL:03-3492-6114

相続時の複雑性が都心部の
空家化に拍車をかける

需要があり利用価値の高い都心部でも空家化し土地の高度利用が妨げられるケースが散見されます。
登記簿は現在の権利関係を忠実に反映されているとは限らず、相続登記の際に放置され状況を複雑化させるケースがあります。
遺産分割協議に争いが生じたり、登録免許税の節約のため次回の相続登記まで放置する場合等です。
その際、時間を経れば経るほど数次相続で相続人の増加や合意形成の複雑化で経費と時間のロスを生じさせます。
バブル崩壊を体験した働き盛りの現役世帯は、夫婦共働きも珍しくなく、子どもができても郊外に住宅を構えず、通勤に便利な都心部を指向しているようです。相続人間で適切な利害調整をして都心の空家を優良な賃貸物件として提供してほしいと思います。

実家を空き家にして
放置しないための参考に。

世界の有名な建築物を
ご紹介します!

旧開智学校(日本)

筑摩県学を改め、学制による小学校「第二大学区第一番小学開智学校」として開校したのが明治1873(明治6)年。現在保存・公開されている校舎は、明治9年4月に棟梁の立石清重によって建てられたものです。和洋折衷の建物は、木造・桟瓦葺、寄棟2階建土蔵造り。中央に東西南北の風見を配した八角塔がそびえ、各窓にはギヤマン(ガラス)がはめ込まれています。もともとは女鳥羽川畔にあった建物で、約90年間使われましたが、昭和38年から翌年にかけて現在地に移築・復元されました。昭和36年に国の重要文化財に指定。有料で公開している館内には、教育資料などを展示しています。

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