敷金・礼金相場から見る 初期・退去費用、原状回復ガイドライン

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SPECIAL FEATURE
ここ数年は敷金・礼金ともに全国的に減少傾向に

敷金・礼金相場から見る
初期・退去費用、原状回復ガイドライン

賃貸住宅入居に際しての契約時に支払われる敷金・礼金。ここ数年は、その内容にも著しい変化があります。その最新事情についてご紹介します

賃貸物件を借りるときに当然のように支払う敷金・礼金。入居の際は敷金・礼金に加えて前家賃・仲介手数料・保険料なども必要ですから、かなりまとまった金額を用意しなければならず、借主には大きな負担です。
そして退去の際にも、ハウスクリーニングとして費用が掛かってしまう場合もあります。

そこで今回は、敷金・礼金や退去の際にかかる費用などをクローズアップします。

敷金・礼金とは

賃貸物件入居の際に当然のように支払う敷金・礼金ですが、本来どういった性格のお金なのでしょうか。

敷金

部屋を退去する際に、使用中にできてしまったキズなどの原状回復に使用する費用です。入居前に前もって預けておき、退去時には原状回復にかかった費用が差し引かれて戻ってきます。これは家賃一ヶ月分が一般的な相場です。

賃貸で借りた部屋は退去時に原状回復するのが原則です。この原状回復費用を退去時に支払うのではなく、入居時に支払っておいた敷金を充てるというのが賃貸物件においては一般的なのです。

礼金

該当賃貸物件の貸主である大家に対してお礼の意味で支払います。敷金とは性格が異なりますので、こちらは退去時に戻ってきません。
家賃一ヶ月分が一般的な相場ですが、最近では礼金なしの物件も増えているようです。

礼金は、賃貸物件がまだ多くなかった時代に「貸していただいてありがとうございます」という気持ちを込めて支払われていたものが、そのまま残ったものです。賃貸物件のマーケットが変化した現在では礼金の存在意義は薄くなり、結果として礼金なしの物件が増加しているようです。

保証金

兵庫・大阪といった関西エリアでは、「保証金」という名のお金が敷金のような役割を果たします。ただし、インターネットの普及により、地方ごとの商習慣の差がなくなってきている現在では、この保証金の習慣は減少しています。

敷金・礼金は、古くからの地域慣行

日本では、一般的に賃貸住宅への入居時に借主が敷金(地域によっては保証金)・礼金を支払います。それらは、仲介不動産業者が受け取り、その多くが貸主(家主)に渡されます(右図参照)。
敷金(保証金)・礼金は、法律で定められたものではなく、古くからの慣習として行われているものです。それぞれの地域ごとに一定のルールがありますが、地域によってかなり異なっています。

一般的に言われている地域ごとの敷金(保証金)・礼金は下記の通り(順に敷金/礼金)。
【首都圏】2ヶ月/1~2ヶ月
【東海】3ヶ月(保証金)/~3ヶ月
【京都】3ヶ月/~3ヶ月
【大阪】6ヶ月(保証金)/なし
【九州】4ヶ月(保証金)/なし

しかし、先述のようにここ数年は空室対策として全国的に敷金・礼金とも減少傾向にあるようです。
国土交通省が発表した『平成22年度住宅市場動向調査報告書』によると、ここ数年は敷金・礼金とも「1ヶ月未満」が著しく増加しています。特に礼金は、「1ヶ月以下」が大半を占めています(右図参照)。

敷金・礼金なしに設定するとどうなる

近年、賃貸物件のマーケットはかなり変化しており、空室によって家賃収入を減らさないために、空室対策が積極的に行われています。
空室対策の一環として敷金礼金なし物件が増えていますが、はたして貸主であるオーナーに利益は出るのでしょうか。
借主にとっては初期費用が抑えられるという大きなメリットのある敷金・礼金なし設定について検証していきましょう。

敷金は「原状回復のための預かり金」という性格を持っています。敷金なしの物件の場合、原状回復費用が存在しないため、退去時に原状回復のためのハウスクリーニング代を設定しているオーナーが多いようです。この場合「敷金なし」は原状回復費用の支払い時期が違うだけとも言え、借主・貸主双方に特にメリットはありません。

ただし、借主が次に住む物件に「敷金」が必要な場合、退去する物件のハウスクリーニング代と入居する物件の敷金の出費のタイミングが重なってしまい、借主には大きな負担となりでしょう。

そして、礼金は元々「お礼のお金」で賃貸物件の経営に必要なものではありません。礼金を無くして空室となる期間を短縮し、家賃収入が安定すれば貸主側にはむしろメリットとなります。

ハウスクリーニング代とは

賃貸物件に関して最近よく耳にするのが「ハウスクリーニング代」という名目です。これはどのような性格のものでしょうか。

敷金の慣習が当然だった時代、借主が退去する際の原状回復費用は敷金から割り充てられ、原状回復後も残金があった場合、敷金の残りは借主に返金されました。
これが、敷金が「預かり金」と言われる背景です。

空室対策も含めて敷金なし物件が増加している現在ですが、敷金の性格を持った費用が消滅したわけではありません。貸主は入居者の退去時に「ハウスクリーニング」を行い原状回復します。
この際のハウスクリーニング代は契約に基づき、借主の負担になる場合が多いようです。

ハウスクリーニング代は依頼する会社によって料金にかなりの幅があります。退去時のクリーニング代金を負担する場合は明細にきっちり目を通し、納得できる内容か確認しましょう。
ネットで一括見積もりを出してくれるところもありますので、退去時点での相場を知るために利用するのも良いでしょう。

たとえ同じ間取りでも、延床面積・汚れの程度・オプションサービスの利用によって料金は違ってきます。オプションサービスとは台所シンク、換気扇、風呂場、トイレ、エアコンなどの特定場所を徹底的にクリーニングするサービスです。

退去時に多い敷金をめぐるトラブル

そもそも敷金(地域によっては保証金)とは、家賃滞納時の担保や、退去後の原状回復の原資とするため、貸主に預けるお金。その金額には地域差がありますが、退去時には上記の費用など債務額を差し引いて返還されるというのが、通常のルールになっています。しかし、借主と貸主の認識に対する差から、その返還額をめぐってトラブルになるケースがあるようです。

敷金に関するトラブルの事例として多いのは、貸主と借主の「原状回復」という言葉の解釈の違いです。
借主が、普通に部屋を使用していた場合に生じる経年劣化や損耗などは、一般的に貸主の負担となります。それ以外に借主の故意・過失、通常の使用では生じない傷や消耗は借主が負担することが原則ですが、その判断は主観が入るとむずかしくなってしまいます。

借主側から見れば、あてにしていた敷金が返金されないばかりか、敷金の充当だけでは足りず追加請求されるケースもあり、転居費用に重ねての負担となります。
貸主側から見れば賃貸物件は大切な資産ですから、その価値を低下させたくない気持ちはもっともでしょう。

トラブルを未然に防ぐ原状回復のガイドライン

借主は、賃貸物件から退去するときに、その物件を入居前と同じ状態にする「原状回復」の義務があります。原状回復義務については、「新品状態に戻すべき」という意味までは含まれていません。通常の経年変化や、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃借人が負担する必要はないと考えられています。
何を貸主が負担し、何を借主が負担するのかという目安は数の通り(東京ルール)。

トラブル未然に防ぐように退去時のルールはしっかりと定めましょう

敷金・礼金は古くからの地域慣行で、法的根拠があるものではありません。入居時には前家賃・仲介手数料・保険料も必要で、敷金・礼金の存在は借主にとって大きな負担です。
賃貸マーケットの変化に伴い、貸主にとって空室対策は大きな課題であり、最近は敷金・礼金なしの賃貸物件も増えています。

退去時の原状回復の解釈は個人差があり、退去時のトラブルの元になりがちです。そのため、貸主は原状回復のガイドラインを参考に賃貸借契約を定めるなど、貸主・借主どちらか一方に負担が偏らないような対応が必要となるでしょう。

※写真はイメージです
※記事中では一般的な事例や試算を取り上げています。個別の案件については、お気軽にお問い合わせください。

ONE POINT!

加藤 哲哉

株式会社レンターズ
代表取締役 加藤 哲哉 All Aboutにて賃貸・部屋探しのガイドを担当

敷金・礼金ゼロの注意点について

ここ十数年で急激に増えてきた「礼金ゼロ」物件。その背景には空室防止など、時代を反映した確かな理由があります。しかし、敷金は礼金とはワケが違います。「ゼロ」だからといって、お得物件だとは限りません。敷金は保証金の意味合いがありますので、「敷金ゼロ」というのは、オーナーにとって家賃の取立て不能リスクが増大することになります。また、詳しく調べてみると、ほぼ「敷金はゼロだが、部屋の修理代やクリーニング代はかかる」ことになっています。「敷金ゼロ」の場合には、入居するときの初期費用は抑えることができますが、修理代やクリーニング代がどうなっているのかを必ず確認しておきましょう。

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