土地活用の相談先はどこがいい？専門家の選び方と成功事例を解説【東京・大阪・名古屋・福岡】

土地を所有しているけれど、「将来の相続税が心配」「どう活用すればいいのかわからない」「税金ばかり払っている気がする」そんなお悩みを抱える土地のオーナー様は少なくありません。

実際に、建物の老朽化で維持費ばかりかかってしまったり、収益が少ないために、多額の固定資産税に悩まされる心配もあります。

その一方で、駐車場の経営や賃貸アパート・マンションの経営など、土地をうまく活用して、安定した収益と節税効果を得ているオーナー様もたくさんいらっしゃいます。

ただし、こうした土地活用には「立地」「資金」「目的」などを総合的に判断する専門知識が必要があり、土地活用に精通した専門家に相談することが成功のカギになります。

この記事では、半世紀以上の土地活用の実績を持つ生和コーポレーションが、

1. 土地活用の相談がなぜ重要なのか
2. 専門家に相談するメリット
3. 四大都市別（東京・大阪・名古屋・福岡）の成功事例
4. 無料相談できるおすすめ窓口
5. 失敗を防ぐチェックポイント

などについて、具体的な事例を交えながら詳しく解説します。

あなたの所有している土地を収益効果のある資産へ変える第一歩として、ぜひ最後までご覧ください。

土地活用の相談がなぜ重要なのか？

「とりあえず駐車場にしよう」「アパート経営が良さそう」このような自分の判断だけで土地活用を始めるのは非常に危険です。

土地の形状、立地、周辺環境、人口動態、都市計画、税制改正など、土地活用で成功するためには考慮すべき要素は数多くあります。これらを正確に分析し、オーナー様の土地に最適な方法を選ぶためには、専門家の相談が必要です。

相談が必要な主なケース

• 相続した土地の活用方法がわからない
• 老朽化した物件に悩んでいる
• 空き地の維持費や税金が重い
• 将来の相続税対策を考えたい
• アパート・駐車場などの経営を検討している
• 土地の売却と活用、どちらが得か迷っている

土地活用の専門家に相談すれば、収益・税金・相続・建築のすべてを見据えた提案を受けることができます。

土地活用の主な8つの方法

土地の活用方法は、資金・目的・立地によってさまざまです。ここでは、代表的な8つの土地活用方法を比較します。専門家に相談をする前に、それぞれのメリット・デメリットを把握しておきましょう。

アパート・マンションの経営は、入居率が良ければ家賃収入が安定し、節税効果も得られるメリットがある一方で、立地・間取り・設備などで入居率が左右され、空室が続くと収益が悪化してしまうデメリットがあります。

駐車場の経営は、低コスト・低リスクで始めることができますが、アパート・マンションの経営と同様、立地が収入を左右します。また、節税効果はあまり期待できません。ただ、転用や売却が比較的容易に行えるため、相続の際に簡単に分割できるメリットもあります。

また、土地活用ではありませんが、土地の売却によって、まとまった現金を得て、税金対策を含めた土地の管理から解放されるという方法もあります。

以下は、8つの土地活用におけるメリット・デメリットを比較した一覧表です。

これらの中から「立地に合った方法」を見つけるには、専門家による現地調査・収益シミュレーションが不可欠です。

土地活用の方法について、もっと詳しく知りたい方は、こちらの関連記事「 href="/tochikatsuyo/knowledge/cat01/">土地活用の基礎情報」もご覧ください。

土地活用を相談できる専門家の種類と特徴

土地活用を成功させるためには、複数の分野の専門家と連携することが大切です。

土地活用の相談先をどこにすべきかは、その土地のオーナー様の「目的」によって異なってきます。

例えば、不動産会社、不動産管理会社、デベロッパー、建設会社、税理士、金融機関、司法書士など、じつにさまざまな相談先が存在します。

主な相談先を一覧で見てみましょう。

土地活用を始める場合は、土地活用に特化した専門企業に相談し、その後、税や資金計画について相談するのがおすすめです。

税金や資金計画についての相談は、土地活用のプランがあってこそ具体的なアドバイスが可能となりますので、効率よく進めてみてください。

土地活用に特化したワンストップ対応型の土地活用相談サービスを利用すれば、建築・税金・相続までまとめて相談できるので、初めての方でも安心です。

【都市別】成功事例で学ぶ！土地活用のリアル

それでは、実際の土地活用の成功事例を紹介します。いずれも生和コーポレーションにご相談いただいた四大都市圏（東京・大阪・名古屋・福岡）での実例です。

東京｜代々受け継ぐ土地の相続対策

相続対策のため駐車場を賃貸マンションに事業転換した事例です。
専門家による税務相談と正確な収支シミュレーションが事業の決め手になりました。

所在地：東京都多摩市
土地：728㎡
活用方法：14階建て賃貸マンションの建築
結果：相続対策と収益向上を両立

もっと詳しい事例紹介はこちら

相続対策と収益向上を叶える高級レジデンス

大阪｜月極駐車場をコインパーキングに転換

収入を増やすため、月極駐車場をコインパーキングに転換した事例です。管理会社が借り上げることで費用負担ゼロでの事業転換が可能となりました。初期投資を抑えたいオーナー様に最適な方法です。

所在地：大阪府大阪市
土地：250㎡
初期費用：0円（管理会社による借上げ）
結果：年間400万円の安定収入

名古屋｜老朽化したビルを売却

老朽化したビルを売却した事例です。活用するのが難しい土地は、売却して現金化するのも選択肢の一つです。生和グループでは仲介手数料無しで早期売却も可能です。

所在地：名古屋市中区
活用方法：生和グループに売却
結果：仲介手数料無しで売却

福岡｜企業への土地貸しで安定収益

企業に土地を貸出した事例です。需要があれば土地の定期借地契約で負担なく安定収入が可能です。商業エリアや物流需要がある地域では、事業用定期借地も有効な方法です。

所在地：福岡県福岡市
活用方法：賃貸マンション用地として50年以上
結果：年間400万円超の長期安定収益＋固定資産税削減効果

土地活用の相談前に準備すべきポイント

土地活用の相談をスムーズに進めるために、事前に次の情報を整理しておきましょう。

1. 土地の現況（地目・面積・接道・法規制）
2. 資金計画（自己資金・所有資産）
3. 活用目的（短期収益・長期安定・相続対策など）
4. 家族の意向（共有名義人・相続人の同意）
5. 希望条件（管理負担・収益性など）

これらを事前に整理しておくことで、専門家からより的確な提案を受けることができます。

所有している土地が、親などから相続した土地である場合は、相続登記の手続き（不動産の名義変更）を完了させておきましょう。土地の所有者が被相続人（先代名義）のままになっていると、融資が必要になった場合などに手続きが進めにくくなります。

また、土地の測量図などがあれば、相談する際の資料として役立つので用意しておきましょう（測量図がなくても可能な範囲で調査・提案してくれるので大丈夫です）。

さらに、ご自身の資産状況を把握しておくことも重要です。預貯金や証券などの資産全体を把握しておくことで、土地活用の事業にどの程度の金額を投資できるか判断できます。住宅ローンの返済表、源泉徴収票、確定申告書なども準備しておくと、初期費用として銀行に融資を申し込む際に役立ちます。

無料相談できる土地活用のおすすめ窓口

最近ではオンラインでも簡単に土地活用の無料相談が可能です。複数の業者を一括で比較できるサービスもありますが、トラブルの報告があるサイトもあるため、信頼できる業者に相談して、提案の質を見極めましょう。

長期的に安定した実績を有している企業を相談先に選ぶことも安心材料の一つとなります。

おすすめの相談先例

• 土地活用の専門業者
• 大手ハウスメーカー
• 不動産比較サービス
• 自治体・商工会議所の土地活用相談会
• 税理士・ファイナンシャルプランナーの無料相談会

1社だけに相談するのではなく、3〜5社を比較するのが成功のコツです。

ただ、複数の相談相手からいくつもの提案を受けてしまい、かえって何が正解なのか迷ってしまう場合もあるので注意しましょう。

ここで重要なのは、オーナー様の土地活用に関する目的を明確にして、優先順位を相談相手にしっかりと伝えることです。「節税対策のため」「手元に残るキャッシュが必要」「もっと家賃収入を得たい」「土地を手放して廃業したい」など、しっかり優先順位を決めてから相談先を決めましょう。

土地活用の相談目的が明確な例

• 「とにかく、すぐにでも収益が欲しい」
• 「利回りの高さよりも、安定した収入を重視したい」
• 「先祖代々受け継いできた土地を、今後もそのまま維持したい」
• 「リスクを負った投資には抵抗があるので、低リスクで投資をしたい」
• 「土地活用の資産運用に関わる税金を知り、しっかり節税対策したい」

このように相談の目的と優先順位を伝えることで、専門家からの提案やアドバイスの内容は、より密度の濃いものになります。

よくある失敗とその回避策

以下は、土地活用でよくある失敗事例です。その原因と回避策も紹介します。

このような失敗を経験しないように、相談先は慎重に選びましょう。

専門家相談を成功させる5つのコツ

専門家への相談を充実させるためには、以下の5つのポイントを意識してください。

1. 土地活用の実績が豊富な専門家を選ぶ
2. 立地調査・収益シミュレーションを依頼する
3. 提案内容と費用を複数比較する
4. 長期のリスク（修繕・税制改正）も考慮する
5. 契約書・借地条件は専門家に確認してもらう

業者を選ぶ際に注意すべき4つのポイント

土地活用の業者を選ぶ際は、次の4つのポイントを特に重視すると良いでしょう。

土地活用の実績が豊富で、提案の幅が広い

最も重視すべき選定基準は「実績の多さ」と「提案の幅広さ」です。企業のホームページに掲載されている具体事例を確認しましょう。

土地活用と一口に言っても、賃貸住宅、商業施設、駐車場、倉庫など、さまざまな選択肢があります。一つの活用方法では収益が見込めなくても、別の方法なら十分な利益を確保できる可能性があります。

そのため、さまざまな「建築実績」を持ち、幅広い選択肢から最適な活用方法を提案できる会社を選ぶことが重要です。

計画地周辺での実績

計画地の周辺地域での実績も大切な判断ポイントになります。その地域の賃貸需要の変動を把握している会社であれば、将来的な空室リスクを抑えた提案が可能です。

単に建築ノウハウを持っているだけでなく、地域特性に精通し、事業計画まで踏み込んで提案できる会社こそ、信頼できるパートナーと言えるでしょう。

得意とする建築物と計画地の規模が合っている

計画地の規模に適した建築会社を選ぶことも重要です。建築会社ごとに得意とする建築規模が異なり、一軒家と高層ビルでは求められる施工技術やノウハウが大きく異なります。

例えば、30～50坪程度の土地であれば戸建賃貸や小規模店舗、70～100坪程度なら木造・鉄骨造のアパート、100～200坪の規模なら鉄筋コンクリート造のマンションやテナントビルが適しています。それぞれの規模に応じた活用経験を持つ会社に依頼することで、適切な設計・施工が期待できます。

また、戸建賃貸やアパート・マンションであればハウスメーカーや建設会社、大規模開発に適した土地であれば大手ゼネコンやデベロッパーに分譲用地として売却するという選択肢もあります。

土地の規模を考慮し、それに適した会社を選ぶことが、土地活用を成功させる上で大切なポイントとなります。

収支計画に納得できる

土地活用を成功させるためには、収支計画に納得できるかどうかも欠かせない判断ポイントです。まず、費用と利回りが自身の求める基準を満たしているかを確認することが大前提となります。

相続税対策を目的とする場合は、十分な規模が確保できているかも重要で、表面的な収支バランスを見るだけでは不十分です。計画の中身を精査し、例えば家賃設定が相場よりも不自然に高すぎたり、空室リスクが考慮されていなかったりする場合は注意が必要です。過度に楽観的な収支計画では、将来的に想定外のリスクを抱える可能性があります。

信頼できる会社であれば、収支のシミュレーションを現実的な前提に基づいて提示し、リスク要因についても適切に説明できるはずです。収支計画の合理性をしっかり確認し、納得できる提案をしてくれる会社を選ぶことが、安定した土地活用につながります。

土地活用の実際の流れ

業者への相談後は、次のような流れで土地活用が進みます。具体的なイメージをつかみやすいように、ここでは、賃貸マンションを建築する場合のフローをメインに紹介します。

1. 土地の調査
   土地活用の専門業者が活用したい土地を詳しく調査します。
   土地の面積、上下水道、電気、近隣道路の状況など、周辺地域や近隣の環境も合わせて調査します。
   
2. 市場調査
   オーナー様が参入したい土地活用の方法が実現可能かどうか、土地活用の専門業者が土地周辺の需要をリサーチします。賃貸マンションを建設したい場合は、地域の家賃相場、想定される入居者プロフィール（単身者かファミリーか）、徒歩圏内に日常に必要な施設（スーパーや病院など）があるか、近隣の大規模店舗の出店情報、大学キャンパスの移転情報、周辺地域の競合状況などを調べます。
   市場調査の結果によっては、その土地に適している「別の事業」を提案することもあります。
3. 事業計画・資金計画
   相談した土地活用専門業者が活用プランを提案し、最適な事業計画を立てていきます。この段階になると大体の費用もわかってくるので、収支計画を作成してもらい、土地活用に着手するための資金について検討します。
   
   固定資産税や相続税などの節税効果も含め、すべての見積もりが出た時点で、うまく事業を進められるかどうかを判断します。オーナー様の自己資金だけで足りない場合は、融資の申し込みを検討します。土地活用を始めるにはさまざまな費用がかかりますが、自己資金と借入金で賄う場合が大半です。
   
   土地活用には、不動産担保ローンやアパートローンなど、使える借り入れ方法が複数ありますが、有利な条件を提示してくれそうな、信頼できる金融機関に相談するのがポイントです。しっかりした事業計画書があれば、金融機関の融資担当者にも納得してもらいやすくなりますので、土地活用の専門業者に作成してもらいましょう。
4. 契約～建築施工
   具体的な事業計画や資金調達のめどが立ち、相談先の土地活用専門業者に提示された建築工事の内容や費用に納得できたら、オーナー様は契約を取り交わします。契約が完了したら、専門家による設計・施工が開始されます。
   
   賃貸マンションを建てる場合は、建築中から入居者を募集しましょう。完成後すみやかに入居開始できるので、タイムラグなく家賃収入を得ることができます。
5. 引き渡し
   建物や設備が無事に完成したら、土地活用専門業者が最終検査をしてオーナー様に引き渡します。いよいよ土地活用事業の開始です。完成後の建物は、設計・施工を担当した土地活用専門業者に、そのまま管理業やアフターサポートを依頼する場合が多いです。
   
   契約内容に管理委託業務が含まれている場合は、管理費用や管理契約期間はもちろん、入居者の募集業務や集金業務、清掃業務の有無などを、しっかりと依頼する業者に確認しておきましょう。また、別の管理サポート会社に一任して、管理を行なってもらう方法もあります。

土地活用を成功に導くには、きめ細やかな経営サポートや建物のメンテナンスなど、長期にわたって力になってくれる土地活用専門業者との連携が不可欠です。

まとめ：土地活用は「相談」で成功が決まる

土地活用は、思いつきや口コミで決めると失敗リスクが高い分野です。

しかし、正しく相談し、複数の提案を比較することで、あなたの土地を安定収益を生む資産へと変えることができます。

土地活用の相談をする際に重要なポイントをまとめると、次の通りです。

• 相談する前に、まずは自分で土地活用の種類やメリットデメリットを整理する
• 目的に応じて相談相手を検討する（土地活用専門業者・不動産会社・税理士など）
• 実績のある相談先に無料相談し、複数の提案を比較検討する
• 目的と優先順位を明確に伝える
• 税金・建築費・収益の総合バランスを確認し、中長期の計画を立てる

あなたの土地の未来を決めるのは、今の行動です。まずは一度、信頼できる専門家に、土地活用の相談をしてみましょう。

まだ目的が不明確なまま、どこに相談すべきか迷っているオーナー様は、半世紀以上の土地活用の実績を持つ生和コーポレーションにぜひお問い合わせください。

無料相談を実施しており、オンライン相談も可能です。土地活用の目的を明確化し、多種多様なアドバイスをさせていただきます。