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土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol44

賃貸経営の明暗が分かれる4月以降、繁忙期後の空室対策と賃貸管理。適正な家賃設定や、募集条件の見直しで物件の魅力を高める。

空室の原因と、解消のための手段

4月になってから空室が目立つ時には

全国の賃貸住宅の空室率は増加傾向にあります。その理由は様々で、エリアによって対処方法も異なってきます。まずは何が空室の理由なのかを客観的に分析してみることが大切です。  

4月に空室が目立ってくる大きな理由の一つが借り主の3月末の退去で、募集のタイミングが繁忙期を過ぎてしまうケースです。4月になって空室に苦慮されている方は、これを機にじっくり対策を練ることが必要です。

空室・退去の原因を複数の観点から探る

対策を考えるにあたって、なぜ空室が生じているのか、あるいは発生する可能性が高くなっているのかを把握しましょう。通常、賃貸住宅は下記のような原因で空室が生じるといわれています。

退去してしまう原因

  • 入居者が利便性の悪い場所(郊外)から良い場所(中心部)に住み替えている。
  • 中心部に新築分譲マンションが大量供給され、賃貸からの脱出組が増えた。
  • 老朽化した実家を二世帯住宅に建替えて親と同居するケースが増大。
  • 共用部分の清掃などの管理が行き届いていない。

埋まらない原因

  • 築年数が古い。
  • 老朽化した設備の更新を怠っている。
  • 不景気によって安賃料の物件への住み替えが進み、価格競争力がなくなった。
  • 管理会社が家賃設定や広告戦略でミス。
  • 売れ残り分譲マンションを賃貸に回す、事務所ビルを賃貸マンションにする用途変更(コンバージョン)といった、競合物件の増加要因。

適切な家賃設定が空室解消への第一歩

賃貸物件の家賃を見直す際に最も重要な作業は事前準備です。3つのステップで準備を進めるとよいでしょう。

第1ステップは「現状を物件ごとに把握する」。管理会社にこの段階からまかせることも可能ですが、できれば物件の現状把握をご自身でした方が、次のステップでの決断がしやすくなります。

第2ステップは物件周辺の相場との比較です。相場の価格帯と差があった場合は第3ステップの、事態を打開するための適切な交渉先、または客付業者を複数見つけ、実際に接触を開始する作業になります。

募集賃料と相場賃料との差異が大きい場合

賃料の値下げも空室対策の大きなポイントとなります。

値下げによる収支改善シミュレーション(家賃は月額10万円とする)

入居者を惹きつけるための「付加価値」を考える

ペット可、DIY可など個人のライフスタイルに対応

既存の賃貸物件でも、付加価値を高めることによって集客力をアップすることが可能です。たとえば、ペット飼育可にするなどの条件変更が考えられます。ただし、既存入居者との関係があるので、条件変更は慎重に行わなければトラブルにつながります。

あるいは、高齢者対応可にするということも検討に値します。市区町村によっては、入居支援や補償を行っているところもありますので、調べてみるのもよいでしょう。

地域によっては敷金・礼金・更新料の見直しも検討しましょう。保証人がいなくて契約に至らない場合は、保証会社と連携するのも有効です。ただし、保証会社が倒産することもありますので、慎重に選ぶことが必要。優良な管理会社を選んで、滞納保証をしてもらう方法もあります。

入居者によるDIYリフォームを可能にする、女性向けの設備を充実させる、シェアハウス希望者への対応など、物件の付加価値を高める手法はいくつかあります。うまく機能すれば、賃料を下げずに入居率を上げることも可能でしょう。

適切なパートナー選びが賃貸経営には欠かせない

賃料相場の把握や賃料の適切な設定、募集条件の最適化などといった入居募集の根本をなす事柄には、やはりよきアドバイザーが欠かせません。町の仲介業者さんを回って地道に情報を収集し、自分で対策を講じることも可能ではありますが、その内容が間違っていたとしたら空室は解消できません。そんな時には、賃貸経営と管理を行う基盤のしっかりした管理会社へご相談されてもよいかもしれません。

当社は40年以上賃貸経営一筋で事業を展開しており、累計着工戸数7万戸を超える実績を誇っております。賃貸経営でお困りの事があれば、お気軽にご相談下さい。

ワンポイント

セイワ不動産株式会社
ゼネラルマネージャー

森川大輔

閑散期の空室対策には
管理会社の活用もご検討を

賃貸マーケットにおける閑散期はおおよそ5月から8月を指します。残念ながら、不人気物件のオーナー様が閑散期になってから焦って動かれたとしても良い結果には結びつきません。閑散期に高い収益を上げるためには繁忙期に正しい手を打っておく必要があるためです。
ですから、閑散期の間に過去の対策と実績を振り返って頂きながら管理会社の切替検討、つまり提案力の高い不動産管理会社の選定を実施されることをご推奨致します。不動産経営は中長期的な視点を持って取り組むべき事業であり、短期的な収益を上げるために安易な家賃設定や修繕などはお勧めできません。客観的な視点でお客様の物件をマーケットと比較し、家賃・募集条件・ハード面の設備条件など、お客様の物件が競争力を持つために最適な戦略を立てるところに管理会社活用の意味があります。

賃貸物件の空室解消の
ヒントが得られる本

世界の有名な建築物を
ご紹介します!

カサ・ミラ(スペイン)

アントニ・ガウディの作品群の一つとして、サグラダ・ファミリア(聖家族教会)、グエル公園とともに世界遺産に登録されている建築物。バルセロナにあり、実業家のペレ・ミラとその妻ルゼー・セギモンの邸宅として1910年に建設されました。直線部分を全く持たない建物の波打つ曲線は、地中海をイメージしたものといわれています。建設当時の評判は芳しいものではなく、その独特の外観から「石切場(ラ・ペドレラ)」とも呼ばれました。現在、1階は店舗となっており、上階にはガウディ記念館が入っています。また、格安で4世帯が居住している賃貸物件でもあります。

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