アパート経営・マンション経営の相続税対策

現在所有している土地をご家族に相続したい方や、反対にご家族が所有する土地を相続する可能性のある方は、少しでも相続税を抑えたいとお思いでしょう。

そこで、今回は土地などの相続に関してお考えの方に向けて、相続税対策について説明していきます。

相続増税に備える

2015年から、税制改正により、相続税が大幅に増税されました。

2億円以上3億円以下と、6億円以上の相続を受ける場合の税率は、ともに5％ずつ引き上げられ、基礎控除額も縮小されます。

これにより、相続税の納税義務が生じる人が大幅に増えることが想定されており、都心部では納税対象者は倍以上になるともいわれています。

これからアパート経営・マンション経営を行い、土地や建物を相続する可能性がある場合は、相続税対策をとることが急務であると考えられます。

相続税は何も対策をしないと大きな金額が発生しますので、相続税対策が必要です。
相続税対策としては、主に以下の3つの方法が挙げられます。

1.相続する財産そのものを減らす
現金・預貯金・不動産を相続人に生前贈与することで財産を減らします。

2.相続する財産の評価額を下げる
相続する財産の評価額を下げることで、結果的に相続税を節税することができます。

3.特例などの制度を利用する
生命保険の非課税枠の活用する、法定相続人の数を増やす、配偶者の税額軽減を利用する、非課税財産を購入するなどの優遇制度や特例を利用します。

「現金」と「不動産」で相続税評価額がどれくらい変わるのか

実際に現金と不動産とでは、相続税にどの程度違いがあるのでしょうか。1億円相当の現金または不動産を相続する場合を例にとり、評価額の違いを比べてみましょう。

1億円を現金で相続する場合、相続税の評価額は1億円となります。「10年前の1億円だから評価額が低くなる」ということはありません。一方、不動産の場合は評価額が時価（売買する際の価格＝実勢価格）よりも安くなるケースがよく見受けられます。また、不動産の評価額は土地と建物によってそれぞれ異なります。

土地の評価額は、「路線価」が使われます。路線価は、土地や建物を受け取ったときにどれくらいの相続税や贈与税が発生するか計算するときに使います。実際の評価額は、実際に取引が行われる価格の8割程度となります。

建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。固定資産税評価額は、建築費の5割～7割ほどで設定されているのが一般的です。

例えば、6,000万円の土地に4,000万円で建物を建てた場合、評価減はないものとして考えると、

土地の評価額：6,000万円×80％（およその路線価）＝4,800万円
建物の評価額：4,000万円×60％（およその固定資産税評価額）＝2,400万円
土地と建物を合計した評価額は4,800万円＋2,400万円＝7,200万円

となり、現金1億円に比べると28%も低くなることがわかります。

このように、現金を相続するよりも不動産で相続した方が相続税の課税は安くなるケースが多く、さらに不動産では、節税対策として特例などを利用して土地の評価をさらに低くできる方法もあるのです。

土地の評価を下げる

アパート経営・マンション経営は、有効な節税対策のひとつであると考えられています。

何もない土地にアパートやマンションが建設されていると、更地状態の場合や、マイホームを建てた場合よりも相続の際の土地の評価額が下がります。

このため、相続税の節税に効果的であると言われています。

また、土地には評価単位があり、評価単位は「地目ごと」や「自分や他人の権利の範囲ごと」に分けられます。

地目は、課税時の状況によって判定され、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地の9種に分類されます。例えば同じ人が所有する土地でも、地目が宅地と山林に分かれていれば2単位として評価されます。

さらに、同じ地目の場合でも、土地の権利ごとに評価されます。
例として、とある個人が同じ地目の土地を二つ所有しているとします。
一方は本人所有の自宅で、もう一方は本人所有の貸家の場合、権利の観点から評価単位は別になります。
次に、土地の評価方法を説明していきます。
評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。

路線価とは、国税庁が公表する主要道路に面した1㎡当たりの工事土地価格を指し、路線価方式の計算式は以下のようになりますとなります。
なお、路線価は財産評価基準書（国税庁ホームページ）から調べることができます。

評価額＝路線価×宅地面積㎡

そして、倍率方式は路線価が定められていない土地の評価を行う際に使用され、計算式は以下のようになります。

なお、ここで使用する倍率も路線価と同じく、財産評価基準書で確認できます。

評価額＝宅地の固定資産評価額×倍率

また、大家としてアパートやマンションを建てて、それを他人に貸している土地は「貸家建付地」となり、この場合の計算式は以下のようになります。

なお、地域によって借地権割合や借家権割合は変わりますので、こちらも財産評価基準書で確認しましょう。

評価額＝自己所有・自己使用の土地の評価額－自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

このように、アパートやマンションなどの賃貸物件を建てると「貸家建付地」となり、その土地の評価額は自己所有や自己使用の自用地より下がるため、結果的に相続税対策となります。

固定資産税を軽減

なぜ、固定資産税を軽減することで相続税対策となるのでしょうか。

それは、先述の「倍率方式」で相続税の評価額を計算する場合には、固定資産税評価額をもとに算出するためです。

そのため、固定資産税評価額を下げるために固定資産税対策を行うことが、結果的に相続税対策となるのです。

それではここで、建物の固定資産税評価額の計算方法について、見ていきましょう。 建物の固定資産税評価額は、再建築にかかる費用から経年による減価分を行って評価をすることになっています。
これを計算式にすると以下のようになります。

評価額＝単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額

これは評価対象となる建物と同一のものをその場所に新築する場合に、必要となる建築費（再建築費評点）を求め、その建物の建築後の経過年数に応じた減価（経年減点補正率）を考慮し、その建物の価格を求めるのです。

そのため、アパートやマンションを建てた土地は、更地と比較すると、評価額がおよそ2割下がるというデータがあります。

また、建物自体の評価も、賃貸に使用されている場合は、自分の持ち家などに対しておよそ7割の評価にまで下がります。
固定資産としての評価が大幅に下がるため、結果として、相続税の減税につなげることができます。

小規模宅地の場合

次に、一定規模以内の宅地を相続する場合に適用できる「小規模宅地の特例」について見ていきましょう。

小規模宅地等の特例の概要

宅地が小規模である場合、「小規模宅地の特例」の適用を受けることが可能になります。

これは自宅の相続から個人の事業承継まで、宅地の相続において非常に多く使われる制度です。事業用宅地は、条件によっては最大で400平方メートルまで、居住用宅地は330平方メートルまでが小規模住宅等の特例の適用範囲となります。

なお、小規模宅地の特例の適用条件は以下になります。

1.「被相続人」又は「被相続人の生計一親族」の事業又は居住の用に供されていた宅地等（土地や借地権等も含む）であること

2.その宅地等が建物又は構築物の敷地であること

上記の適用条件を満たした上で、宅地の種類ごとに必要な適用条件があります。さらに特例が適用される面積の上限に関しても、宅地の種類に応じて定められています。

例えば、居住用・事業用の宅地を相続した場合には、相続対象の親族の居住要件、事業経営要件を満たすことで、評価額を8割まで減額することが可能となります。

また、賃貸事業用宅地の場合、200平方メートルまでの土地であれば5割減の評価となります。主な条件としては以下の通りです。

・相続する土地が賃貸事業用宅地であること ・被相続人がアパートなどの賃貸事業を行っていた ・相続人が被相続人から引き継いで賃貸事業を行い、かつ、相続税の申告期限までにその賃貸事業用宅地土地を所有し、賃貸事業を継続していた これら以外にも細かな条件がありますので、税理士に相談するなり、公式サイトで確認しましょう。

国税庁：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

特例を使う際の注意点

小規模宅地の特例は適用できるケースが多いとはいえ、例外もあるため注意が必要です。

例えば貸付事業用宅地の場合、相続が開始される3年以内に貸付事業用に供された宅地等は、特例の範囲から除外されます。具体的な例を挙げると、相続が開始される3年以内に購入したマンションなどを相続する場合が特例除外の対象となります。

これは相続が開始される直前（被相続人が亡くなる直前）にマンションやアパートなどを購入し、相続した直後に売却する事例が多く見受けられたため、法改正で除外対象となった背景があります。

ただし、相続が開始される前から3年を超える期間賃貸事業を営んでいたのであれば、特例が適用されるケースもあります。「長年継続して、事業といえる規模で賃貸業を営んでいた」ということがわかれば、小規模宅地の特例が適用されるなど、「例外の例外」も認められているのです。

小規模宅地の特例は適用できると大きな節税対策になります。相続の状況に対して小規模宅地の特例が適用可能なのか、しっかりと確認をしましょう。

ローンで節税

アパートローンなどの借入によってアパートやマンションを購入・建設した際には、相続時点のローン残高が相続財産から差し引かれる仕組みとなっています。

ここで、アパートを建築する際に、アパートローンで4,000万円の借り入れをした場合を例に見てみましょう。

その建物の固定資産税評価額を建築費の70％とすると2,800万円となります。
そうすると資産が1,200万円減ることになり、その分の相続税は軽減されます。

このように、アパートなどの賃貸物件を建てると、その土地は「貸家建付地」となって評価が下がり、結果的に相続税が節税できます。

また、併せて小規模宅地等の評価減の特例を利用すると、その土地の評価額をもっと下げられます。
このように、ローンを利用して購入・建設した建物を賃貸経営するか否かで、相続税に対する節税効果は大きく違ってきます。

更地を相続した場合

遺産として更地を相続した場合には、アパートやマンションを建設すると、借地権や借家権が生じ、所有者が自由に土地を処分しにくくなるため、相続税評価額が下がるしくみとなっています。

アパートやマンションなどの賃貸住宅は、建築費の約40％に評価され、敷地の評価額は更地と比較して約20％下がります。

更地を相続した場合は、アパートやマンションを建てると、相続税評価額が下がり、課税額を軽くできるメリットがありますので、これを機会にアパート経営・マンション経営を考えてみるのも良いでしょう。

もし相続した更地に建物を建てずにそのままにしていたら、「評価額」がそのまま「課税標準額」になり、相続人は高い税金を支払うことになります。
国や自治体は土地をそのままにせず、住宅などに利用するように誘導しているため、このような税制になっているのです。

生前贈与を利用

2015年以降、相続税は増税となりますが、贈与税は減税されることになっていることにも注目してみましょう。

ここで、その他の生前贈与の方法などについて説明していきましょう。

「相続時精算課税制度」が相続税対策として有効

アパートやマンションなどの資産は、生前贈与という形で相続を行うことができます。

この場合、相続時精算課税制度というものが適用されます。

受贈者の範囲には、20歳以上の孫（現行推定相続人のみ。子が既に亡くなっていて推定相続人になっている孫を含む）が加えられ、贈与者の年齢要件は65歳以上から60歳以上に引き下げられることとなりました。

相続時精算課税制度とは、贈与者から贈与を受けた財産について、2,500万円までは非課税、越える部分については20％の税率で課税されるしくみとなっており、その贈与者が亡くなった場合には、その贈与された財産の贈与時の価格と相続財産の価格を合算して、相続税として精算する、という制度です。

生前贈与という形で所有するアパートやマンションを推定相続人に贈与すれば、後に土地や物件の評価額が上がっても相続時には影響しないということになります。

デフレ時代には資産の価値が上昇することは考えにくいことでしたが、現在は不動産の資産価値も上昇の気配を見せています。

そこで現在「相続時精算課税制度」を利用した生前贈与が、相続税対策として有効であると考えられているのです。

「相続時精算課税制度」で生前贈与を行う手順

相続時精算課税制度を利用して生前贈与を行う際の手順は以下の通りです。

1.贈与契約書の作成
贈与者（贈与する人）、受贈者（贈与される人）、対象となる不動産などを決めた、贈与契約書を作成します。

2.法務局で登記申請を行う
贈与契約書が作成できたら、法務局で登記申請を行います。不動産の登記済権利証（登記識別情報）、受贈者の住民票、贈与者の印鑑証明書なども用意します。

登記申請に必要な書類の中には、取得までに手間や時間がかかるものもあるため、申請する日から逆算して書類を準備するようにしましょう。

万一、申請書類に抜けや漏れが発覚した場合、書類の再提出を求められるなどの手間が発生します。また、作成した贈与契約書に間違いがあった場合には、後で変更したりすることが難しいケースもあり、トラブルに発展する可能性もあります。

登記申請に必要な準備を整える際や贈与契約書を作成する際は、司法書士や税理士等の専門家に相談しながら、確実に手続きを進めていくのが安心です。

その他の生前贈与の方法

・贈与税基礎控除
贈与を受ける人一人に対して年110万円までの生前贈与であれば、贈与税がかかりません。 この場合の贈与税の計算式は以下のようになります。
課税価格＝贈与を受けた財産－基礎控除110万円

・住宅資金贈与非課税制度
住宅を取得しようとする人が、父母・祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合、居住する家の新築・取得・増改築などのために用いられ、自分が居住した場合に利用できます。
この制度では、最高1,000万円の非課税枠を利用することができます。

・教育資金贈与信託
孫に対する生前贈与で、孫一人当たり1,500万円まで非課税となります。

・おしどり贈与
婚姻期間が20年以上となる夫婦の場合に適用できる制度で、配偶者名義の国内にある自宅などを贈与した際に2,000万円まで控除されます。

不動産を利用した相続税対策についての注意点

これまでに述べたように、アパート経営・マンション経営など不動産投資による相続税対策には大きな節税効果が期待できる反面、投資額も大きいためリスクを伴います。

節税だけにとらわれず、将来的にどのようなライフスタイルを描いているのかによっても対策は変わってきますので、事前に以下の各観点で十分に検討するが必要です。

現金化には主に2つの方法がある

相続税を納めるために現金が必要になった場合は、対策として不動産を売却することで現金化という方法があります。不動産を売却・現金化する際には、主に以下の二つの方法をとるのが一般的です。

1.不動産会社の買い取りによる不動産売却
不動産を売却するためには買い主（不動産を買いたい人）を見つける必要がありますが、買い取りによる不動産売却の場合では、買い主が不動産会社となります。

不動産会社による買い取りではすべての手続きがスムーズに進むため、売却から1ヵ月かからずに現金化できる場合もあります。ただし、一般的な相場に比べて買い取り価格が割安となってしまう場合もあるため注意しましょう。

2.仲介による不動産売却
仲介による不動産売却では、仲介業者を通じて買い主を見つけてもらいます。不動産会社の買い取りによる売却に比べると、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い方法ですが、すぐに買い主が見つからないケースもあるため、売却までに2～3ヵ月以上かかってしまうこともあります。

ローンを組む時は計画的に

相続対策のひとつとして「ローンを組んでマンション・アパート経営を始める」という方法もあります。

例えば、土地を担保にローンを組み、お金を借りて資金調達をします。そのお金でマンションやアパートなどを建築し賃貸物件として貸し出した場合は、自用地とした場合に比べると、相続税の評価を下げることができるのです。

さらに、ローンを組んでマンション・アパート経営を始める大きなメリットのひとつに「レバレッジ効果」が挙げられます。レバレッジ効果とは「テコの原理」を指す効果のことで、「小さい力で大きな効果をもたらす」ということをします。

今回の場合では、自己資金に加えてローンで調達した借入金を併用することで、手元の資金が小さくても投資効果を上げ、さらに収益性も高められるため、利回りや収益をより得やすくなります。

また、マンション・アパート経営の建築費用をローンで賄い、自己資金は他の費用に充当できる点もメリットといえるでしょう。

しかし、さまざまな金利上昇リスクなどにも備えて、ローンを組む際は計画的に借りることが大切です。
ローンを組むことでレバレッジ効果といったメリットを得ることは可能です。しかし、ローンには利息が発生する点や、借り入れ自体に節税効果はない点には注意が必要です。

また、将来的にローン返済が経済的負担になる可能性があることも、十分覚悟して資金計画を立てましょう。

購入する場合は物件選びに注意する

相続税を下げる対策のひとつとしてアパートやマンションなどを購入することもあるでしょう。その際に、購入する物件が新築である場合には注意が必要です。

新築物件は総じて購入価格が高めとなることに加え、いざ売り出す時には価格が初期よりも大きく下がってしまう可能性があります。そのため、投資に見合った利益が出ないリスクなども考えられます。

相続税対策でマンションを購入したとしても、本来の目的である投資が成功しなければ、相続税対策以上の損失を出してしまうことにもなりかねません。物件選びには信頼できる専門家のアドバイスなどを参考にして、慎重に選ぶ必要があるでしょう。

養子縁組で相続対策は原則できないので注意が必要

養子とは、親子の血縁にない者同士が養子縁組の届出を出し、法律上の親子となることです。養子縁組をして子となった場合、相続は実の子とまったく同じに扱われます。

相続税は累進課税です。養子がいることで法定相続人が増え、法定相続人一人あたりの相続分が減少するため、税率が下がる可能性があります。そのため、相続対策として養子縁組をする場合もあります。養子縁組に上限はなく、民法上、何人でも養子とすることは可能です。

しかし、原則としてすべての養子を相続の対象とすることは認められていないため注意が必要です。相続税を計算する場合、実子がいる場合には相続できる養子は一人まで、実子がいない場合に相続できる養子は2人まで、と、相続人としてカウントできる養子の人数は限定されます。

また、兄弟姉妹や祖父母、孫養子などが相続した場合、本来その人が支払う相続税に2割が加算されてしまうため、この点にも注意が必要です。

相続税対策として不動産経営を検討する前にはプロに相談を

もし、土地を更地で相続してしまうと、高い相続税を支払わなければいけません。 しかし、その土地でアパート経営・マンション経営を始めた場合は土地の評価額が下がり、固定資産税が軽減されるので、相続税という観点から見て大きな節税効果が得られます。

また、物件購入のために組んだローンにも、節税効果が期待できるでしょう。

このように、相続税の対策として不動産投資や、住宅購入などに活用できる生前贈与の利用が有効です。
ですが不動産投資に関して、投資額が大きく相応のリスクを伴います。
そのため、まず不動産投資を行う際には、将来的なライフスタイルの変化、家族構成の変化、収入や支出の変化など、あらゆる面を考慮しましょう。

その上で不動産投資のメリット・デメリットをよく理解し、不動産会社や管理会社など不動産のプロに相談することをおすすめします。