テナントビルからマンションへの建替え事例

マンション経営事業転換賃貸併用住宅

NEXT STEP #22 PAZ-CLASSE HONGO HARUKICHO パズ・クラッセ本郷春木町

【愛着のある土地で賃貸マンション経営。築40年のテナントビルが、モダンなマンションへと変貌しました。】東日本大震災を機に、旧耐震基準のテナントビルの建替えを決意。住む人のことを考えた充実の設備で、近隣物件との差別化を図りました。

賃貸マンションに建替えた動機を教えてください

中山様 1971年に建設されたテナントビルを経営していたのですが、旧耐震基準だったこともあり、東日本大震災の発生で空室が目立つようになりました。 以前から老朽化については気になっていましたので、耐震補強をせねば…と考えていたちょうどその時、生和コーポレーション(以下「生和」)さんから賃貸 マンションへの建替えのお話をいただき、背中を押してもらいました。

当社のことは、当初からご存知でしたか?

中山様 震災の前から度々営業さんが建替えのお話を持ちかけてくださっていたので、会社については知っていました。その頃は「まだ大丈夫、もうちょっと 先で」なんてお答えしていたのですが、震災直後にも声をかけてくださったことで真剣に建替えを検討するようになり、そこからお付き合いが始まりました。

競合はありましたか?その中で当社を選んだ決め手は何だったのでしょう?

中山様 同時期にいくつか、他の会社さんからも提案をいただきました。分譲マンションへの等価交換などの話も出ましたがピンとこず、これまで頻繁に訪れてくだ さっていた生和さんにお願いしたいという気持ちが強まりました。プロの方が何度も声をかけてくださるということは、事業としてそれなりの勝算があるのだろうと思っ たのです。当時、まだ1軒だけテナントが入居しており、その立退きについてはどの会社さんも問題視していたのですが、生和さんが「私たちがアドバイスします。任せ てください」と言ってくださったことも大きな決め手になりました。何から手をつければいいのかわからない中、銀行融資などの複雑な問題についてもこちらの立場に立 ち、親身に相談にのってくれるので、じっくりと信頼関係を築くことができました。生和さんは、変に盛り込んだ派手な話は一切せず、こちらからの質問には常に明確に 回答してくださいます。何も隠し立てされていないという安心感がありました。

After

Before

entrance

オフィス街に美しく馴染むシンプルなエントランス
都会的なエントランスには風除室を設置して住まう人に配慮

建替えにあたりこだわられた部分を教えてください

お母様 基本的には生和さんにお任せ状態でした。それでも、例えば外観などはいくつかのパターンを提示していただいた中からこちらでチョイスしました。前のビルは焦茶色 を基調にした暗めのカラーリングでしたので、今回は明るい印象になるようイメージして…。周囲のオフィスビルに違和感なく馴染む、シンプルでスッキリとしたマンションになっ たと思います。
中山様 入居者のことを考えて、当初のプランにはなかった風除室をエントランスに設け、オートロックといったセキュリティにも気を配りました。そして、最もこだわったの は各住戸の設備です。3口のガスコンロや大きめのバスタブなど、単身者向けの1LDKとしてはワンランク上のものを用意しました。これは、生和さんからのご提案。近隣には同タイ プのマンションが増えており、賃料も相場と比べて差がありません。そんな市場の中で差別化を図るなら、何か固有の強みを持つことが大事だとアドバイスしていただいたのです。 設備をよくすることで、同じ賃料のマンションよりもグレード感のある物件となりましたね。

オーナーズルームの住み心地はいかがですか?

お母様 マンション建設中は仮住まいをしていましたが、1年半ほど過ごしても全く慣れなかったんです。ところが、新しい家に引っ越してから1週間ほどで、長年この部屋で暮ら してきたかのように落ち着くことができました。イヤな部分はひとつもありません。
中山様 特に気に入っているのは、自分達でセレクトした赤い色の玄関ドアとシステムキッチン。 ほとんどのドアを引き戸にしたのも、暮らしやすくてよかったですね。バルコニー に面した開放的なキッチンは、遊びにきた友達からも「いいね」と言ってもらいました。ゲストルームを兼ねた和室には、よく兄が泊まっていくんですよ。居心地がよくて、全てに満 足しています。

今後、当社へ望むことは何ですか?

中山様 賃貸経営の煩雑な部分は丸投げさせていただいており、生和さんはすべてをお任せできる心強い存在。戦前の祖父の代からずっと住み続けてきた愛着ある土地ですので、こ れからもここで快適に暮らしていくため、パートナーとして末永く見守っていただけると嬉しいですね。

owner's room

明るい光が射し込むLDK。開放的なキッチンが自慢(オーナー様宅)
各居室のLDKは、バルコニーに面して暮らしやすい広さを確保(賃貸部分)
対面タイプのキッチンには3口のガスコンロを用意(賃貸部分)

PAZ-CLASSE HONGO HARUKICHO

●敷地面積/295.04m²(89.25坪)
●建ぺい率/80%
●容積率/600%
●用途地域/商業地域
●建築面積/149.24m²(89.25坪)
●構造/鉄筋コンクリート造10階建
●施工延床面積/1215.79m²(364.47坪)
●戸数/ 18戸(賃貸部分×16、店舗部分×1、居宅×1)

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