土地活用法を考える際、アパート経営を検討したことがある土地オーナーも少なくないでしょう。
節税効果の高さや安定した家賃収入は、アパート経営の大きなメリットです。ただ、アパート経営にかかる費用や、建設後の空室に不安を抱える方も多いのではないでしょうか？
今回は、アパート経営のメリットやデメリットとともに、実際のアパート経営に必要や費用や始めるまでの流れ、建設会社選びのポイントなどをわかりやすく解説します。
この記事の目次
アパート経営とは？活用しやすい土地の特徴は？
アパート経営は、土地オーナーに広く知られる土地活用法の一つです。しかし、アパート経営の具体的なイメージが湧かない方もいるでしょう。まずはアパート経営とはなにか、そしてどのような立地に向いているのかを見ていきましょう。
最もポピュラーな土地活用の一つ
アパート経営は、物件を建築し部屋を貸し出すことで、長期的に安定した家賃収入を得る土地活用法です。アパートの建築費などの初期費用はかかりますが、節税効果が高く、数十年と長く続けられる土地活用法として知られます。
アパート経営にかかる初期費用は、金融機関で賃貸住宅用のローンか事業用のローンを借りて工面するのが一般的です。土地オーナーは無理のないローン返済ができるよう、長期的な視点で収益のバランスを考えて経営を行なう必要があります。
アパート経営と類似した土地活用法の一つに、マンション経営があります。
アパートとマンションは、明確に定義された違いはありません。一般的には、2～3階建てまでで木造や軽量鉄骨造のものがアパート、3階建て以上で鉄筋コンクリート造など堅固な造りのものがマンションと呼ばれるケースが多いといえます。
アパート経営に向いている土地
アパート経営には、適した土地とあまり適さない土地が存在します。
一般的にアパートやマンションも含めた賃貸経営が成功しやすいのは、地価や賃料相場が高い土地エリア、もしくは駅近や商業施設の近くなど住環境が整った土地 エリアです。
アパート経営とマンション経営のどちらを選ぶのかは、法律上土地にどのような条件が定められているかで大きく変わります。
賃貸需要が高い土地であれば、一般的に戸数の多いマンションの方が収益性は高いでしょう。
しかし都市企画法により、2階建て程度の高さ の建物しか建築できない土地も存在します。法律上建築可能な土地が多いという意味では、マンション経営に比べアパート経営が向いている土地が多いといえます。
アパート経営では、所有地に住居として需要があるのか、入居が想定される世帯はシングル・ファミリー・学生などどのような層が多いのかなど、ニーズの見極めが重要です。
また、アパート経営をするうえで土地の広さも重要です。一般的には100坪以上、大規模経営を行うなら300坪以上必要になります。
50坪前後でもアパート経営を行える場合もありますが、空室リスクが高まり、家賃収入が不安定になる可能性があります。
エリアだけでなく、土地の広さも考えながら決めることが大切です。
アパート経営の3つのメリット
アパート経営は、相続税や固定資産税の減税対策になる、また長期的な収入を得られるなど、土地オーナーにとって大きなメリットがあります。
長期的な安定した収入が見込める
空室にならない限り安定して家賃収入を得られる点は、アパート経営の大きな魅力です。
アパート経営では、毎月の家賃や共益費などの収入から、ローン返済額や管理費などの経費を差し引いた額が利益となります。
家賃収入は、景気変動の影響を受けにくいことでも知られています。仮に将来、日本経済がインフレ傾向となり物価が上がったと考えましょう。この場合、資産を現金で所有していると目に見えて価値が下がります。
一方、アパートを含む不動産の価値は変わらず、家賃も物価の上昇とともに上がっていくことが予想できます。
つまり、アパート経営は安定した家賃収入を得ながら、インフレのリスク回避にもなる土地活用法なのです。
マンション経営と比べると一般的には建物の規模が小さく室数も少なく、収益性が劣ることもあります。しかし少ない投資額で長期的な収入が得られるのはアパート経営の大きな魅力といえるでしょう。
相続税対策になる
将来的に、家族に土地や現金を資産として残したいと考える一方で、相続税に頭を悩ませる土地オーナーも多いでしょう。現金や更地を残すのと、アパート経営にて物件を残すのとでは、相続税に大きな違いが出る場合があります。
資産を現金で相続する際には、基礎控除額を差し引いた全額に相続税が課されます。相続税の税率は高く、例えば、1～2億円の範囲で現金の資産を相続した場合の税率は40％とかなり高額です。
一方、土地の相続には「小規模宅地等の特例」という措置が設けられています。貸付事業として宅地を活用している、つまりアパート経営をしている土地を相続する場合、200平方メートルまでの範囲で課税価格の50％が減額されるのです。
小規模宅地等の特例は、更地や駐車場経営など、居住用の賃貸以外の土地活用法には適用されません。そのため、数ある土地活用法のなかから、アパート経営を選ぶ土地オーナーは多くいます。
固定資産税の減税措置がある
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している場合に支払い義務が発生します。しかし、所有する不動産が住居用地の場合は「住宅用地の課税標準の特例」が適用され、減税措置を受けることが可能です。
例えば、固定資産税の場合、アパートの敷地200平方メートル以下の部分は課税標準額の6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に減額されます。
この減税措置は、住居として使われている土地に限られるため、所有地が更地や駐車場の場合は適応されません。特に、地価が高い土地を所有するオーナーにとっては、大きな節税効果が期待できるケースもあるでしょう。
アパート経営の3つのデメリット
安定した家賃収入や税金の減税措置など、アパート経営は土地オーナーにとってメリットの多い土地活用法です。しかし、空室リスクや近隣トラブル、老朽化にともなう修繕や建て替えに必要な費用がかかるなど、知っておきたいデメリットも存在します。
最大の懸念は部屋が埋まらないこと
アパート経営は、家賃収入があって初めて利益につながります。つまり、空室が多いほど収入が減り、ローンの返済や物件の維持費など経費がかさみ、赤字になる可能性もあるのです。
理想は、常に満室でアパート経営を続けられることです。しかし、人口が減り空き家が増えている今、アパートの入居率を高く維持し続けるには、土地オーナー側の努力も必要とされます。
空室を防ぐには、入居者のニーズに合った環境を整えることが重要です。立地条件は悪くないか、周囲ではどのような部屋や設備のニーズが高いのかなどを、アパート建設前に調査しておきましょう。
建設後には建物の定期的な清掃や修繕を行ない、入居者が快適に暮らせる環境を整えることも空室リスク防止につながります。
入居者同士や近隣とのトラブルが起こることも
アパートのように数世帯が集まって暮らしていると、入居者同士や近隣の方とのトラブルの発生は完全に避けることができません。実際に、ゴミ出しのマナーや深夜の騒音に対する苦情などはアパート経営でもよく起こることです。
トラブルをゼロにするのは難しいのですが、管理会社と契約して入居者対応を任せることでオーナーの負担を減らせます。
所有するアパートが近隣にある場合は、土地オーナーとして住民と顔を合わせた際にはコミュニケーションをとり、トラブル防止に努めましょう。
修繕費や建て替え費用がかかる
アパート経営では、初期費用以外にも建設後の修繕費やリフォーム代、建て替え費用などがかかります。建設後の支出を想定せずにアパート経営を始めてしまうと、10年後、20年後の思わぬ出費に苦しむことになるでしょう。
修繕やリフォームを最低限で済ませ、支出を抑える方法もありますが、結果として入居者の満足度が下がり空室を抱えてしまう事態にもなりかねません。
例えば、1K10戸の木造アパートの場合、10年目までに塗装・室内整備で約70万円が、15年目までには給湯器などの修理・屋根の舗装なども加わり、約520万円が必要といわれています。
建物をプランする段階で、目安となる金額はある程度想定できるため、計画段階から収支プランに組み込んでおくと安心です。建物は必ず劣化していくものという認識を持ち、将来的な支出も考慮して積み立てておくなど対策しておきましょう。
アパート経営を始めるために最低限必要な費用
アパートを始める際には、大きく分けて建築工事費・付帯工事費・諸費用が必要です。
建築工事費
アパート経営にかかる初期費用のなかで大きな割合を占めるのが、建築工事費です。
アパートを建てるための基礎や屋根、柱にかかる費用はもちろん、キッチンやお風呂、建具などの設備費、人件費も建築工事費に含まれます。費用はアパートの構造や坪数、設備のグレードによって異なります。
ここでは、坪単価で目安となる金額を見ていきましょう。
坪単価は、木造アパートの場合で50～70万円、鉄骨造の場合60～90万円前後が相場といわれています。例えば、坪単価70万円で200100坪のアパートを建設する場合、本体工事費は1億4,000万円7,000万円となります。
このように、坪単価で考えられることの多いアパートの建築工事費ですが、建築会社によって坪単価に含められるものは異なるため、ここでの数値は参考程度に考えてください。
実際の見積もりでは、建物の構造や設備のグレードなどがオーナーや入居者のニーズと合致しているかを確認しましょう。
付帯工事費
アパート建設には本体の建築以外にも必要な工事、つまり付帯工事費が発生します。付帯工事費は建築工事費の20％程度の費用を目安に考えておきましょう。
付帯工事費には土地の造成や地盤改良にかかる費用、水道やガス・電気などのライフラインの引き込み工事、アパート周囲の外構費用などが挙げられます。建て替えの場合は、古い建物の解体費用もかかります。
所有地に傾斜があり造成が必要、外構を必要とする面積が広い、ガスや水道が近くを通っていないといった場合は付帯工事費がかさむこともあるでしょう。
見積もりの時点で建設会社の担当者に土地を実際に見てもらってから、付帯工事費の予算がいくら必要かを算出してもらうと安心です。
諸費用
アパートの建設において、建築工事や付帯工事以外にかかる費用は諸費用と呼ばれます。
登録免許税や不動産取得税、印紙代など税金に関わるものや、アパートローンの事務手数料に抵当権設定費用、火災保険や登記費用などが諸費用に含まれます。諸費用は建築工事費の10％程度が目安です。
建築工事費や付帯工事費、諸費用のほか、土地を所有していない場合は土地の購入費用が発生します。
アパート経営を始めるまでの流れ
初期費用として本体工事費以外にも付帯工事費や諸費用が必要であるとわかったところで、実際にアパート経営を始めるまでの手順を見ていきましょう。
1.情報収集
アパート経営は、土地オーナーとしてアパート経営のリスクやメリット、必要な経費の目安など基本的な情報を知るところから始めます。
それと同時に、所有する土地のリサーチも進めましょう。周りにはどのような建物が建っていて、賃貸物件の相場はどの程度なのか知ることで、所有地にアパートとしてのニーズがあるのかが見えてきます。
そうはいっても、アパート経営に必要なすべての情報を、個人で集めるのは難しいものがあります。まずは、アパート経営を行なってどの程度収益を上げられるのか、どのような物件が賃貸物件としてニーズがあるのかなど、大まかなイメージを持つことが大切です。
2.建設会社に相談・見積もり
情報を集めて、アパート経営を具体的に検討し始めたら、建設会社に相談しましょう。
建設会社では、担当者に一度土地を見てもらったうえで、建物のプランニング・見積もりを提案してもらえます。その際に、長期的な収支予測がわかる事業計画も忘れずに提示してもらいましょう。
相談先がアパート経営の実績が豊富な会社だと、過去の事例も活かした提案が期待できます。また、どれくらいの規模でアパート経営をしたいのか、ある程度のビジョンがあると話がスムーズに進みます。
3.ローン審査
建設会社への相談と見積もりで、具体的な資金計画や経営プランができたら、金融機関でローン審査を受けます。自己資金のみで初期費用をまかなう場合は不要ですが、アパートローンや不動産投資ローンと呼ばれる融資を受けるのが一般的です。
アパート経営のためのローン審査では、アパートの経営計画に問題がないか、個人の収入や資産状況など総合的に判断されます。建設予定のアパートに資産価値や収益性があるのか、家賃収入に対して月々の返済に無理がないか、空室のリスクも踏まえて判断されることを知っておきましょう。
4.アパート建設と同時に入居者募集
金融機関からの融資が正式に決まったら、アパートの建築工事が始まります。アパートの工事が開始すれば完成時期の目途がつくため、入居者の募集も行ないましょう。
入居者募集に関しては、不動産会社に委託する土地オーナーが大半です。建設終了と同時に入居者が決まっていると、空室期間を最低限に抑えてアパート経営を始められます。
土地活用によるアパート経営の収益モデル
実際にアパート経営がスタートしたら、毎年の収入や支出を見ながら黒字になるように経営を進めていきます。ここではアパート経営における収支項目を、具体的なシミュレーションをしながら見ていきましょう。
アパート経営で得られる収入
アパート経営のおもな収入は家賃収入ですが、他にも共益費や更新料など収入となるものがあります。
家賃
アパートを貸し出す際は事前に家賃を設定し、入居者に支払ってもらいます。
地価や立地条件、ニーズなどから総合的に判断して金額を決定します。
共益費
共益費はアパートの共同部分や設備の維持管理にかかる費用として、家賃と別に設定されます。物件によっては管理費とも呼ばれます。
共益費の用途には特に決まりはありませんが、共有部分の清掃費用や水道代、電気代などに使われるケースが多いようです。
更新料
更新料とはアパートの賃貸借契約を更新する際に、入居者が支払う費用を指します。
アパートの賃貸借契約は2年を期限として設定され、必要に応じて更新されることが一般的です。家賃の1ヵ月分を更新料とする賃貸借契約が多い一方で、物件や地域によっては更新料を設定しないこともあります。
駐車場賃料
敷地内に駐車場を作った場合は、駐車場賃料も収入となります。
その他
敷地内の空きスペースに自販機を設置する、アパートの屋根に太陽光発電システムを導入して収入を得る事例もあります。
アパート経営で必要な支出
アパート経営での必要な支出は管理費用、ローン返済費用、税金の大きく3つに分けられます。
管理費用
管理費用とは、アパートの維持管理に必要な費用です。アパートの廊下や階段など共用部分の清掃費用や電気代、建物の修繕費、火災保険や地震保険の損害保険料などが該当します。
なお、物件の管理を委託する場合は、不動産会社に管理委託料を支払います。
管理費用は家賃収入の5％程度を目安に考えておきましょう。
ローン返済費用
金融機関からローンを借りた場合は、毎月の返済が必要です。返済額は借入金額・借入期間・金利によって変わります。
税金
アパート経営を続けるなかで必要な税金は、土地や建物など不動産にかかるものと所得にかかるものの大きく2つに分けられます。
不動産にかかる税金は、固定資産税と都市計画税です。都市計画税は土地や建物が市街化区域内にある場合に課されます。
アパート経営で得た収入に対しては、必要な経費を差し引いた所得に応じて所得税と住民税がかかります。
収益モデル
アパート経営における収支の項目がわかったところで、具体的にどのような収支になるのか、総事業費1億円のアパートを例にシミュレーションしていきましょう。
シミュレーション例：木造32階建てアパートの場合
・1LDK×1512戸、家賃8万円／月
・総事業費1億円
・ローン借入額8,500万円、自己資金1,500万円
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満室の場合 |
3戸空室の場合 |
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収入 |
家賃収入 |
1,440万円 （1戸8万円／月×15戸×12ヵ月） |
1,152万円 （1戸8万円／月×12戸×12ヵ月） |
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支出 |
ローン返済額 |
430万円 |
430万円 |
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管理費用・税金など |
180万円 |
180万円 |
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年間手取額 |
830万円 |
542万円 |
※アパートローンは借入期間22年・金利1％で算出
この事例では、ローンや税金の支出を考えても、満室経営の場合は毎年800500万円以上の利益が得られる計算です。年数が経ち空室が増えたとしても、3戸ほどの空室であれば500254万円以上の利益が出ることから、資金面で無理のないアパート経営といえるでしょう。
アパート経営は土地活用のプロに相談しよう
所有地の収益性を高められるアパート経営ですが、やみくもに経営を始めて成功できるわけではありません。
アパート経営を成功に導くためには、賃貸経営の実績がある建設会社をパートナーに選ぶことが必要不可欠です。
アパート経営の成功への近道はプロへの相談
アパート経営は、初期費用が大きい分、ローンの借入期間も長いことが多く、数十年のスパンで経営を考える必要があります。しかし、個人だけでアパートの経営計画を立てて実行するのは簡単ではありません。
実際にアパート経営を始めるとプランどおりに進まず、不動産や経営のプロの視点から専門的なアドバイスが必要となることもあるでしょう。
そのため、収益プランの作成や建築だけではなく、アパート建設後の管理や経営まで長期的に相談できる業者を選ぶことが重要です。
アパート建設を行なえる建設会社は数多くありますが、実際にその会社にアパート経営のノウハウや実績があるのかを見極めて依頼しましょう。
アパート経営を考えるなら生和コーポレーションに相談を
生和コーポレーションには長年の土地活用で培ったノウハウをもとに、具体的な土地活用のプランニングから経営までサポートできる体制が整っています。
生和コーポレーションの特徴は以下のとおりです。
特徴1：土地活用一筋51年の実績
生和コーポレーションは、首都圏を中心に土地活用を51年続けてきた実績があります。1971年の創業から累計着工戸数は10万戸を超え、賃貸住宅の年間完了着工戸数（地主営業戸数）でも14年連続1位を獲得しています。数ある土地活用の実例をもとに、土地オーナーはもちろん、入居者にも安心してもらえるプランの提案が可能です。
特徴2：企画・設計・施工から運営まで長期的にサポート
土地オーナーの大切な資産である土地を有効活用するには、計画段階での徹底したリサーチが欠かせません。生和コーポレーションでは近隣の家賃相場はもちろん、周囲の人口や世帯数、将来の土地計画を踏まえた長期経営計画・プランニングが可能です。さらに土地オーナーの悩みや意向も丁寧にヒアリングし、イメージを具現化するお手伝いをしています。
建築後の経営サポートやトラブル相談、アフターメンテナンスも行なっているため、長く土地オーナーに寄り添いサポートさせていただきます。
特徴3：賃貸入居率は98％台
全国的に見ると空き家の数は年々増加しており、賃貸用の住宅においては430万戸を超える空き家が存在しているのが日本の現状です。しかし、生和コーポレーションの管理する賃貸物件の入居率は98％台と高い数値を維持しています。4大都市圏に特化した事業展開や、一括借上げシステムの導入などにより、景気に左右されにくいアパート経営を実現しています。
まとめ
アパート経営は収益性が高く節税効果もあることから、所有地の活用に迷っているのであれば一度は検討したい土地活用法です。
空室リスクや将来的な修繕費用の支出などデメリットもありますが、リサーチに基づいた無理のない経営プランを立てることで、利益を上げることは十分可能です。
長期的にアパート経営をサポートできる建設会社を探している方は、ぜひ一度生和コーポレーションにご相談ください。
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