土地活用・賃貸経営・アパート経営・マンション経営は生和コーポレーション

生和オーナー様に賃貸経営についてお話を伺いました。

vol.05 「現在の事業」と「賃貸マンション事業」の両立に成功。 事業拡大のために購入した土地を賃貸マンションに。重要なのは事業パートナー選びでした。

時代の流れによるビジネス環境の変化を受けて、会社の新規事業に。できるだけ負担を軽減して、後に残る妻や子供たちに残したい。

BeforeAfter

以前は交差点に面して倉庫や店舗がありました。

現在の『文房具販売』の事業は経営的にも順調なオーナー様。
さらに事業を拡大させるべく、土地を購入、地域の文房具流通拠点を作る予定でした。
しかし、昨今のインターネット通販により、状況は一変、事業拡大は厳しくなってしまいました。
そこで今後の状況を考慮し、その土地を有効活用、長期的に安定した収入を確保できる賃貸マンション経営の両立に成功されました。

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インタビュー

質問をクリックするとインタビュー記事が閲覧できます。

Q1.新しい事業を始めるキッカケは?

A.今の商売の今後のことを考えて他に新しいことをしなければ、と。

元々、私の親は工場を経営しておりまして、それがなかなか上手く行かず、私は後を継ぐことはしませんでした。私は商売人に向いていると思っていましたので高校を卒業した後、今の商売を自分で始めました。
地域の企業に飛び込み営業をしたり、官庁関係の入札に参加させていただいたりして順調にお得意さまを増やしていきました。そのうちに事業を拡大させたいという想いから、自宅があった周辺の土地を少しずつ買い広げていきました。
当初はこの土地に文房具の一大流通センターを設置する予定で、それが私の事業の展望でした。しかし、ここ数年のインターネット通販の普及により私達の環境は一変しました。


流通のシステムが大きく変わり、業界自体が大きく変化しました。そのことにより私が計画していた事業を実現させることが難しくなり、一部を貸しテナントや文房具の在庫倉庫といった形で使っている状態が数年続いておりました。
私が始めたこの商売もたくさんの得意先に支えられて、これまで生活してくることができました。
今後、この商売だけでは、何かと大変だから、今できることで何か新しい事業を考えなければと、思っていました。これまでにも中古のテナントやマンションを購入したりもしていたんですが、賃貸マンションを新しく建てるのは今回がはじめてでした。


Q2.なぜ賃貸マンション経営を選択したのでしょうか?

A.長期的に安定した経営ができる事業だったから。

これまでにもいろいろと申し出もありました。全国チェーンのコンビニエンスストアから借地の申し出もありましたが、事業の採算性が悪いのでお断りしました。賃貸マンションの提案もいくつかもらいましたが、提案内容や対応が納得できず、お断りしていました。全国規模の大手住宅会社からの提案は、住宅としては良いもので妻も気に入っていましたが、大規模な建物が専門ではなく、せいぜい3階建てまで。事業収支に不安がありました。


古くからの得意先に地元の大手建設会社があったので、建物だけならそこにお願いしてもよかったのですが、賃貸マンションのノウハウがなく、事業パートナーとしてはふさわしくないと思いました。そんな時に出会ったのが生和コーポレーションでした。RC(鉄筋コンクリート造)の10階建ての事業計画は部屋数が60戸もあり事業収支としてはまったく問題ありませんでした。また、設計者の方や現場の工事の担当者の方にもこちらの個別の要望を取り入れていただき、入居募集や建物の維持管理に関する経営サポートをグループ会社で運営していただけることもあり、私たちにとってはじめての賃貸マンションでもいろいろと細かい部分までアドバイスをもらうことができました。また、今後のことも踏まえ、妻や子供たちにもうまく相続できるように考えてくれることなどもあり、賃貸マンションの実績も多くて、企業として安心でき、長期安定経営のパートナーとしても信頼できるため、総合的に判断して、生和コーポレーションで賃貸マンションに取り組むことを決めたのです。

条件がよくて、手間のかからない一括借上げシステムも魅力でしたね。私は、経営に関してあまり人に相談せずに、自分で良いか悪いかを決めてきました。賃貸経営という事業を選ぶかどうかについても自分で判断しました。しかし、建築や賃貸経営事業の内容などは自分に知識がありません。それで生和コーポレーションの事業計画や契約内容などについて司法書士など知り合いの意見を聞いたところ、「この内容なら大丈夫!」「この計画なら先になってもブレることはないだろう」と。また、建築についても知り合いの一級建築士から「この建物にこれだけの基礎を打つなら安心できる」などの言葉が返ってきました。だから生和コーポレーションの事業計画はとても安心できました。


Q3.事業への展望は?

A.できるだけ負担を軽減して、後に残る妻のために。

商売ではいつ何が起こるかしれません。その不安が私にはいつもあります。だからこれまでも、何が起こっても人に迷惑をかけずに乗り越えられるように、事前に対策を考え、手を打ってきました。賃貸経営でも同じように考え、いくつかこだわったことがあります。
まず迷ったのは経営を個人でするか会社でするかということ。どちらにも長所と短所があります。結局会社で経営することに決めました。最大の理由は、個人経営だと私が亡くなった時に大変になるかも知れないということでした。子供は自分の力でなんとか生きていくでしょうが、これまでずっと一緒に働いて商売を大きくしてきてくれた妻には、私が亡くなってからもきちんと暮らしていけるように100%のことをしておきたい。そう考え、最終的に会社で経営することにしたのです。


Q4.建物へのこだわりは?

A.満室経営が継続できる物件に。

生和不動産保証と一括借上げ契約をしていますが、やはりずっと満室経営が続くような良質の賃貸住宅でないといけない。この周囲にある他のマンションに比べて、広めの間取りを計画してもらえてよかったと思っています。また、入居者に満足してもらえるようにとグレードや安全性などいろいろこだわりました。外壁のタイルですが、サイズは大きめの方が、高級感が出ました。エントランスには妻が選んだシャンデリアもつけています。入居されている方の安全性を考え、エレベーターなどにも防犯カメラを付け、また、エントランスの階段も滑りにくい石貼りを選びました。玄関までバリアフリーにしたことも喜ばれると思っています。
敷地に余裕があったので、建物の正面から側面まで、さらに駐車場の一部にも植栽を増やし、落ち着いた雰囲気になるようにしています。賃貸経営は息の長い事業だと思っていますので、何年たっても入居者に選ばれるようなマンションにしておきたいと思っています。

玄関に続く
バリアフリーのスロープ



Q5.経営開始後のご感想は?

A.管理面でも安心。近隣からも高い評価です。

今回の物件は近隣のみなさんから思いがけなく、たくさんのお褒めをいただいて、賃貸マンションの良い悪いは私たちが決めるのではないと実感しています。「今までにない良いマンションですね」とか、「あんなにすごいのを建てるとは思っていなかった」などと得意先からも言っていただきました。地元で生まれ育ち、商売をしているので、地域には知り合いも多く、みなさんがいつも見守ってくださっています。


その方々からの高い評価はとてもありがたいと思っています。
私の持論は「死ぬ時は畳一畳あれば十分。」ただ、満室で、とても順調に安定経営していると、ちょっと楽しみもほしい。私の楽しみというのは、やはり事業です。ムリをしない程度に投資をして、不動産事業をまた少し広げていくのが、私の次の夢ですね。



『土地の記憶を次の世代に残したい。』

マンションのエントランスの横に石碑を2つ設置してもらいました。右側には『一里塚』、左側には『古峰神社』と表記されています。
『一里塚』は、昔この場所には小高い丘があり、日光御成街道を通る旅人の休憩場所や目印として設置されていた塚(土盛)がありましたので、そのことを伝えていくためです。 『古峰神社』は、関東の三大天狗のひとつで、元々、この神社もこのマンションの敷地の内にあり、先代がとても大切に世話をしていました。それをまた、自分も大切に引継ぎ、次の世代へと残していきたいとの思いで設置しました。

画像ギャラリー 写真をクリックで大きな画像をご覧いただけます。


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設計にあたって

地域のシンボルとして、外観や各部屋のグレードで差別化。

担当者
生和コーポレーション
設計部 佐々木 純一
土地調査から事業計画、設計、施工まで一貫して行うことにより、
入居後の経営サポートを見据えた長期安定経営の土地活用を実現することができました。

地域のランドマークにしたい。

オーナー様より『高級感・重厚感のある目立つ建物にしてほしい』とのご要望があり、周辺にある賃貸物件とくらべてひときわ目立つ、高級感を出した外観をご提案いたしました。外観はすべてタイルを使用し、重厚感を出すために建物の1階から2階部分はダークグレーのタイルを使い、3階から10階までは光沢のある白いタイルを配色することにより地域のランドマークとなるような、このエリアの中では目立つ物件に仕上げました。

女性でも安心して住める環境作り。

ご入居者様の安全と安心に配慮し、女性の方にも安心して住んでいただけるよう、防犯カメラをエントランス、駐車場の入り口、駐輪場、エレベーターなど死角になりやすい場所にも設置しております。また、高齢者や荷物の出し入れに便利に使っていただけるよう、バリアーフリーにも配慮しております。

安定収入の社会人から新婚カップルが住みたくなる間取りを設定。

このエリアには、25㎡未満の単身向け間取りの賃貸マンションは数多くあります。また、ファミリー向けの60㎡以上の間取りとなると分譲マンションと競合するため、30㎡以上の少し広めの間取りを設定することに。より安定した収入のある社会人や新婚カップル層をターゲットにした賃貸マンションとしました。


分譲マンション並みのグレードで差別化

内観にも高級感を持たせるため、白い大理石調のフローリングを使い、木部はダークブラウン色で重厚感を出し、分譲マンション並みに仕上げました。住戸設備のキッチン、バス、洗面所、トイレも通常よりもグレードの高い仕様となっております。

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事業概要

立地

住所 埼玉県川口市
地域の特徴 川口市は江戸時代の日光御成街道の川口宿から発展、現在は人口が日本で最も多く、約50万人の市。かつては鋳物中心の工業都市であり、東京の都市域として、住宅地の一面も。近年、鋳物工場は大幅に減少し、跡地の多くは集合住宅などに姿を変えています。
立地 徒歩5分の最寄り駅から東京都内に直結する交通の便の良さや、便利な生活環境に恵まれた、人気のあるエリアです。

マンション概要

構造 鉄筋コンクリート造 10階建て
建築面積 376.25㎡(113.81坪)
施工床面積 2,954.35㎡(893.69坪)
戸数 60戸
駐車場 22台
1住戸専有床面積 33.31㎡(1LDK)
竣工年月日 2010年3月

土地概要

敷地面積 1,362.55㎡(412.17坪)
建ぺい率 27.61%
容積率 156.12%
用途地域 準工業地域

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Next Step 生和の資産活用実例レポート

  • Vol.05 新規事業 「現在の事業」と「賃貸マンション事業」の両立に成功。
  • インタビュー
  • 設計にあたって
  • 事業概要
  • Vol.04 建替え事例 自宅の建替えで賃貸住宅併用に。周辺と差別化できるプランで、順調な経営。
  • Vol.03 建替え事例 築30年の木造アパートの建替え。合理的な事例プランが、安心の資産継承に。
  • Vol.02 事業継承事例 祖父が遺したままだった古いアパート。その、事業にかけた想いを胸に…。
  • Vol.01 事業継承事例 土地を手放さず、銭湯から事業転換。
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