日本では多くの物資を輸入に頼る政策を取る反面、国内の農林水産業の減少化に歯止めがかかりません。人口減少や高齢化、後継者不足ということも原因のひとつと言われている中、農地の耕作放棄化や遊休化も多くなってきています。
しかし遊休農地をそのまま放置していては利益になることはありません。遊休農地はきちんと土地活用することによって活かしていくことができます。どのようにしていくのがよいのでしょうか。
ここでは遊休農地の土地活用の方法についてご紹介いたします。
農地のままでも有効利用は可能
農地を相続などで取得した場合に気になるのは「農地は住宅地などに使えるのか？」という点ではないでしょうか。
まず大前提として農地はあくまで農業用地としての利用が求められ農地以外の宅地や工業用としての利用には制限があります。逆に言えば農地は農業を生業にしている人や農業をしたい人だけが持てる土地で農地の取得には自治体の農業委員会による審査も設けられているのです。そのため農地を農業以外に使用することは基本的には難しい面があります。
（※）農地の活用方法としては農家に貸し出したり公共の貸農園にしたりするなど自分では農地としての活用をせずに農業を行う他者に貸すという農地の貸し出しが一般的だと言えるでしょう。もし農地が都市部にあった場合はより活用の幅が広がる可能性があります。自治体が指定した一部の土地については固定資産税が農地なみに軽減され、また相続税の納税猶予も認められるという「生産緑地制度」というものがあります。
（※）その反面、生産緑地に指定された農地は土地の使用方法の制限が課され、農地としての管理を要求されます。生産緑地法は1992年に改正されていますが、その30年後の2022年には農地管理の制限がなくなり自治体に土地の買い取りを申し出ることが可能になるのです。
（※）その結果、生産緑地指定された農地については売却することができます。
事業計画が必要な農地以外への転用
農地の活用方法は他に何があるでしょうか。実は農地を「転用」することも検討できるひとつの方法といえます。
転用で農地ではなくなった土地については農業以外の目的で使用することが可能です。
（※）現状の土地が農地でなければ、土地の利用方法は農業に限ったことではありません。農地は転用を前提にした売買が認められているのです。農地を転用した場合、駐車場や資材置き場、太陽光発電用地などであれば、あまり費用をかけずに農地を事業用として転用することが可能で収入を得ることもできます。
しかし農地を転用するためには自治体の農業委員会の許可を得る必要があります。農地は農業用に使用するという約束ごとがあるため、きちんと農地転用の手続きが必要なのです。
さらに転用後の土地の利用方法については土地周辺の環境調査や具体的な事業計画を立て将来的に利益が見込めるようにしておくことが必要です。また農地には行政が決めた区分があります。農地区分によって農地にしか利用できない土地と農地以外に転用できる土地があるので、区分についてもしっかりと確認しておきましょう。
転用後に賃貸経営するという手も
転用が可能な農地であればアパートや賃貸マンションなどの物件を建て、賃貸経営することもできるでしょう。賃貸住宅経営のほかに高齢者向け住宅や施設の建設も可能です。賃貸物件を建築する場合には、まず土地周辺のニーズを考慮しましょう。
対象の土地付近に大学や学校、あるいは会社や工場、そしてスーパーなどの買い物、交通機関の便などを十分調べたうえで、ニーズを見極めることが重要になっていきます。高齢者向け住宅や施設であれば通勤や通学のための環境は必要なく、むしろ入居者様の健康や安心に寄与できる自然に恵まれた環境が望まれる可能性もあります。
いずれにしても、どのような形にすることが一番ニーズとして高いかを正しく見極めることが重要です。
もうひとつ考慮すべきことは個人で行える規模での賃貸経営であれば問題ありませんが、規模が大きくなればなるほど個人で事業を行うには負担が増えます。その場合は土地を事業者に貸して地代を受け取る形になりますが、貸し出した土地に建物が建つと事業者に対して借地権が発生し、簡単には借地権を返還してもらえない場合も考えられます。土地の権利の問題も含め、慎重に計画を進めましょう。
増税された遊休農地の固定資産税
農地は一般的に固定資産税が安いと考えられている場合があります。しかし固定資産税の課税は現況の土地の使用状況に基づいて調査や算出がされます。
そのため農地が課税調査にあたり雑種地と扱われた場合には宅地ほどの固定資産税が課税される場合があるのです。また2017年度から現状農地として使用されていない遊休農地であった場合は固定資産税が増税となります。
ただし農地集積バンクに貸し出すことのできる農業振興地域に属する遊休農地のみ増税対象です。
逆に遊休農地を農地中間管理機構（農地集積バンク）へ貸し出した場合は固定資産税が減額となります。
これは遊休農地を減少させ、農地集積バンクによる効率的な農地利用を目指すという目的があります。そういった増税の動きも見られることから農地だから税金が安いというこれまでの認識を変えて、何らかの土地活用を行わなければもったいないのです。遊休農地を「効率的かつ有効活用して利益を生んでいくのか」「放置して増税された固定資産税だけを払い続けるのか」「農地を将来的にどうしていくべきなのか」を考える必要があります。
農地の活用は、周辺環境とのバランスで考えよう
農地はそもそも農業従事者や農業をしたい人のための特別な土地です。そのため税制上でも優遇がされてきましたが、遊休農地が増加している状況にも歯止めをかけなければなりません。農地は自分が農地としての活用ができなければ農地利用をしてくれる他者や事業体に貸し出す方法もあります。
人の手を借りて農地利用を存続させることもひとつの手です。さらに届け出をすれば農地を転用して農地以外の利用も可能ですし転用前提での売却や賃貸という方法もあります。また生産緑地指定を受けている農地については2022年に自治体へ農地の売却が可能です。
さらに2017年度から遊休農地への固定資産増税が始まるため税制上でも農地をそのまま放置することのデメリットが浮き彫りになります。「農地として活用すべきか」「他の活用方法を見出していくのか」は、さまざまな角度からの検証が必要です。しかしもっとも大切なのは周辺環境とのバランスかもしれません。利益とニーズ、環境への配慮などバランスの取れた農地の活用が望まれます。