相続税対策を何も行っていないと、先祖代々の財産を大きく減らすだけでなく、最悪の場合には財産を失ってしまう事態も発生しかねません。
そんな中、「不動産投資は相続税対策に有効」という話を聞かれたことのある方は多いのではないでしょうか。

今回は、相続税の節税という観点で、不動産投資の方法と効果をまとめてみました。

まず相続税はどのように決まるのか

そもそも、相続税はどのように決まるのでしょうか。

相続税とは、死亡を原因として財産の移転が行われた際に、その財産を受け取った人（相続人）に対して行われる課税です。
相続税は以下の手順で計算します。

相続税を算出する手順

相続税を算出するには、まず相続した遺産総額を知る必要があります。財産には自動車や骨とう品、不動産など現金以外のものもありますが、すべて金銭で評価した上で計算します。
この相続財産を評価した金額を「相続税評価額」といい、原則では相続が発生した時点（被相続人が死亡した時点）の時価をもとに評価されます。

相続税評価額は、相続税を計算するときの基準となる課税価格であり、主な財産の評価方法は以下の通りです。

・現金、預貯金
相続発生時点の時価で評価します。

・自動車
相続発生時点の時価で評価されるため、中古車を取り扱う店舗などに査定を依頼するとよいでしょう。

・骨とう品
骨とう品などを取り扱う店舗や専門家に依頼して鑑定を依頼してもらうことで評価額が決まります。

・不動産（土地、建物）
土地の評価方法には2種類あり、路線価のある地域は路線価方式を採用し、路線価図にある1平方メートル単価（千円単位）に面積をかけて計算します。
路線価がない場所には倍率方式を採用し、固定資産税に対して各税務署で設定している一定の倍率をかけて計算します。

また、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0をかけたものとなるため、建物の相続税評価額＝固定資産税評価額です。

相続対象の遺産総額を計算したら、非課税財産や被相続人の負債などを総額から差し引き、正味の遺産総額を計算します。
正味の遺産総額が、基礎控除額の金額以下であれば相続税は発生しませんが、基礎控除額よりも高い場合には、遺産総額から基礎控除額を引いた残りの金額（課税遺産総額）に対して相続税が課税されます。
相続税の基礎控除額を算出する計算式は以下の通りです。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

課税遺産総額を算出したら、これを法定相続分で相続したと仮定して仮分配することで、各相続人の法定相続分に応ずる取得金額から税率が決まります。この税率を再度、各相続人に仮分配した取得金額にかけて、算出した金額を合算したものが相続税の総額です。
そして、相続税の総額を各相続人が実際に取得した相続分に従って分け、実際に支払う相続税額が決まります。

なお、税率と控除額は、法定相続分に応ずる取得金額に対して以下のように定められています。

法定相続分に応ずる取得金額1,000万円以下…税率10％、控除額－
　　　　3,000万円以下…税率15％、控除額50万円
5,000万円以下…税率20％、控除額200万円
1億円以下 …税率30％、控除額700万円
2億円以下 …税率40％、控除額1,700万円
3億円以下 …税率45％、控除額2,700万円
6億円以下 …税率50％、控除額4,200万円
　　　　6億円超 …税率55％、控除額7,200万円

国税庁ホームページ：「相続税の税率」

なぜ相続税の節税に不動産投資がいいのか

相続税の節税として不動産投資が有効な理由を検証していきますが、その前に、相続税を下げるためには相続税評価額を下げる必要があるということを把握しておきましょう。

前述の通り、相続税評価額が相続税を計算する際の基準となるため、相続税評価額が低ければ低いほど、相続税も低くなるということです。

不動産購入で相続税評価額を下げる

相続財産に現金がある場合は、土地やアパート、マンションなどを購入し、不動産にすることで相続税評価額を下げることができます。
一般的に、相続税評価額を算出する路線価は実勢価格の80％になるため、現金を不動産に換えることで評価を圧縮することが可能です。

建物の建設で相続税評価額を下げる

相続財産に更地がある場合は、その土地にアパートやマンションを建てることで貸家建付地となり、相続税評価額が下がります。
貸家建付地の相続税評価額は以下のように算出します。

貸家建付地の評価額＝更地の評価額－更地の評価額×借地権割合×借家割合×賃貸割合

小規模宅地等の特例適用で下げる

被相続人と一緒に住んでいた土地の相続であれば、「小規模宅地等の特例」が適用され、330平方メートルまでは相続税評価額が80％減額されます。ただし、この対象は土地のみとなるため注意しましょう。

地積規模の大きな宅地の評価で下げる

「地積規模の大きな宅地の評価」を適用できる土地は、三大都市圏に所在する土地のうち500平方メートル以上の土地、それ以外は1,000平方メートル以上の土地となります。
この要件を満たしていれば、相続税評価額を大幅に下げることが可能です。

関連ページ：不動産投資による節税の仕組みとは？失敗事例やシミュレーションも交えて解説

不動産投資以外に相続税を節税できる方法とは

不動産投資以外の節税としてはどのような方法が考えられ、どの程度の効果があるのでしょうか。

生前贈与を利用した方法

贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、控除内の贈与であれば贈与税はかかりません。
贈与税を払ってでも生前贈与したほうが、予想される相続税とのトータルで税金を安くできるのであれば、生前贈与をしていくことが節税に繋がります。

生前贈与での節税を効果的に行うためには、まず各相続人にかかる相続税を知ることです。例えば、財産や法定相続人を想定して計算することで、各相続人にかかる相続税額や相続税率がある程度把握できるでしょう。相続税率を確認して高い税率がかかる場合は、それよりも低い贈与税率が適用されるように贈与することで相続税の節税が期待できます。

生命保険を利用した方法

保険金は500万円×法定相続人の人数が「非課税」となり、相続税の対象となりません。例えば、配偶者と子供2人が相続人の場合、500万円×3人となり1,500万円までが非課税となります。

養子縁組を利用した方法

養子縁組によって、基礎控除額を増やすことができます。
基礎控除は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算されますので、養子縁組によって法定相続人の数を増やすことで基礎控除総額の増額が可能です。

ただし相続税の計算上、養子縁組の人数は実子がいる場合は1人、実子がいない場合は2人までと決まっていますので注意しましょう。

またデメリットとして、養子縁組の方法によっては、相続税が増える可能性があることが挙げられます。例えば、子供がいない被相続人の場合は、配偶者と兄弟・姉妹が相続人となりますが、被相続人が養子縁組をすると、相続人は配偶者と養子になってしまいます。
もし養子よりも兄弟・姉妹の人数が多い場合には相続人の数が減り、基礎控除額が減額して結果的に相続税が増えてしまうことが考えられるでしょう。

法人化

個人事業の場合、会社を設立して法人化すれば、法人の預金や法人の財産は相続税の対象ではありません。

最も相続税の節税効果が高いのはどの方法？

相続税の節税方法として、さまざまな方法をご紹介しましたが、どれが相続税の節税効果が高いかは、相続財産の状態によるところが大きくなります。

相続税対策として、賃貸物件建設は大きな節税効果を生みますが、空室対策など考慮すべきリスクもあります。そして、不動産投資を選択した場合は現金を不動産に換える、更地に建物を建設など、節税のための投資額も少ないものではありません。

相続税対策ばかりに目を向けていると、収支のバランスが崩れ、気が付いたときには手元に残る現金が予想を下回ってしまうこともあるでしょう。
そのため、ある程度の長期的な視点で対策を講じることをおすすめします。

相続税対策は専門家の力を借りたシミュレーションがおすすめ

相続税対策の1つである不動産投資は大きな節税効果が期待できますが、その分、不動産購入・物件建設といった金額の大きい投資も必要です。キャッシュフローが予想外の状況にならないようにするためには、綿密な計画・シミュレーションが必要でしょう。

税金問題に適正に対応するためには、専門家の経験に基づいた知識・スキルが求められます。
相続税対策としてどの方法を選択するにしても、専門家に相談してその力を借りるのがおすすめです。