土地オーナー様のなかには、所有地の活用方法が見つからずに遊休地にしてしまっている方もいるのではないでしょうか？
土地オーナー様にとって所有地は大切な資産ですが、遊休地にしておくほどもったいないことはありません。遊休地のままでは利益は生まれず、税金の支出や管理の手間ばかりがかかってしまうためです。
遊休地を活用するには、アパート・マンション経営、テナント経営、定期借地などいくつかの方法があります。
今回は、遊休地を活用できる方法を、それぞれのメリットやデメリットを踏まえてご紹介します。遊休地の活用時に気を付けたいポイントも解説するため、土地活用を検討している場合はぜひ参考にしてください。
そもそも遊休地とは
遊休地とは、現在使われていない土地を指す不動産用語です。日本では平成以降、相続・贈与で土地を取得したにも関わらず、遊休地として未活用となっている土地が大きく増加しています。
土地を活用するかどうかは、もちろん土地オーナー様の自由です。そのため、なかには将来的に希望する用途が見つかるまで、遊休地のままにしておこうと考える方もいるかもしれません。
土地は使用していなくても所有しているだけで、固定資産税や都市計画税を毎年支払う義務があるため、遊休地の状態にしておくと、土地オーナー様への負担ばかりがかかってしまいます。
土地オーナー様には、土地を適正に管理する義務もあります。土地の定期的な見回りや草刈り、清掃はもちろん、場合によっては不法侵入・不法投棄を防ぐためにロープやフェンスなどの設置も必要になるでしょう。
このように税金や管理費などのコストや、土地の見回りや清掃といった管理の手間を考慮すると、遊休地は何かしらに活用するのが望ましいと考えられます。
なお、遊休地と混同されやすい言葉に「遊休土地」があります。遊休土地とは、土地の取得から2年以上経過しても利用されていないなどの理由で、都道府県知事が利用促進を行なう必要があると認めた土地です。遊休土地に指定された場合には、早急に土地の処分や有効活用が求められます。
ほとんどの場合は遊休地ですが、遊休土地となると意味がまったく異なるため、ご自身の土地がどちらなのか間違えないようにしましょう。
遊休地活用の種類とメリット・デメリット
土地を遊休地のまま放置し、管理の手間や支出ばかりが増えるよりも、何かしらの用途を見出して活用したほうが利益につながりやすくなります。
ここでは、遊休地を活用する方法として、アパート・マンション、テナント、定期借地、駐車場、売却の5つを紹介します。
選ぶ土地活用法によっては、数十年と長期的な計画となることもあります。土地活用をいざスタートしてから後悔しないためにも、活用法ごとの特徴やメリット・デメリットを押さえておきましょう。
アパート・マンション
アパート・マンションなどの賃貸住宅の経営は、多くの土地オーナー様が選ぶ土地活用法の一つです。遊休地が都市部や住宅地など、居住地としてニーズが高いエリアにあれば、特に高い収益性が見込めるでしょう。
アパートやマンションを建築するためには、多くの場合初期費用が必要となります。そのため、土地オーナー様の多くは金融機関からの融資を受け、アパート・マンションを建築し、家賃収入の一部から返済する形で事業を行ないます。
・メリット
アパート・マンション経営は、毎月安定した家賃収入が長期的に得られやすい土地活用方法です。住居は私たちの生活に欠かせないものであるため、不景気にも強いといわれています。
数十年と続く土地活用法が多いなかで、景気に左右されにくいことはアパート・マンション経営の大きな強みといえるでしょう。
また、遊休地に住宅を建てることで土地の評価額が下がり、固定資産税や都市計画税を抑えることも可能です。居住用のアパート・マンションを建設すれば、「住宅用地の課税標準の特例」が受けられます。
この特例を受けると、200平方メートルまでの土地は1／6、200平方メートルを超える範囲については1／3まで固定資産税の課税標準額が軽減されるのです。都市計画税も同様に、200平方メートルまでは1／3、それ以上は2／3軽減されます。
さらにアパート・マンション経営は将来的に子や孫が支払う相続税を軽減できる点も大きなメリットです。土地の利用状況にもよりますが、例えば相続税における「小規模宅地等の特例」、が適用されれば、200平方メートルまでの範囲で相続税が50％も減額されます。
・デメリット
アパート・マンション経営を行なうと、どうしてもローンの返済や建物の管理費などの支出が避けられません。毎月の支出を考慮しても安定して収益を上げるために、長期的な資金計画を立てて見極める必要があります。
また、当初の想定よりも空室が埋まらず、収益が出なくなることもデメリットとして挙げられます。できるだけ空室の発生を抑えるためには、事業を開始する前に賃貸としての需要がある土地なのか、求められる間取りや設備などを細かく調査する必要があるでしょう。
関連記事はこちら：アパート経営とマンション経営の違い～メリットとリスク・対策案について解説～ 生和コーポレーション
テナント
遊休地が商業エリアやオフィス街、幹線道路などに面していれば、テナント経営も活用候補の一つに入れるとよいでしょう。
テナント経営と一口にいっても、やり方はさまざまです。土地オーナー様がオフィスビルや店舗を建てて部屋を貸し出す方法やテナント側が費用を負担して建物を建築して貸し出す方法があります。
テナント経営では活用の規模によってコンビニ・スーパー・飲食店・美容院・オフィス・福祉施設など幅広い用途に使われます。
・メリット
一般的に、居住用の賃貸よりもテナントのほうが、借主が事業主であることから、賃料を高く設定できます。安定した経営状態の企業が借り手になれば、長期的なテナント経営が可能でしょう。
居住用の賃貸経営と比較すると、テナント経営は物件の条件がゆるやかな傾向があります。例えば、わずか1坪の面積で人が住むには無理があるような広さでも、たこ焼き店やクレープ店などであれば入居可能なこともあるでしょう。
オフィスが多いエリアであればオフィスビル、幹線道路で交通量の多いエリアは飲食店をターゲットとした店舗など、土地に合わせた幅広いテナント経営が可能です。
・デメリット
企業や法人が借り手となれば高い賃料を得られる反面、景気に左右されやすくなります。事業の縮小や倒産によるテナントの撤退は、不景気になれば十分起こりえるものです。
また、賃料が大きい分、テナントが埋まらない期間が長くなると、大きな損失につながる可能性があることも知っておきましょう。
定期借地
遊休地を活用したいものの、収益よりもリスクを最小限にすることを重視したい場合には、定期借地として期限付きで貸し出すことも可能です。
定期借地として貸し出せば、テナント経営と同様に、借主によってガソリンスタンド・コンビニエンスストア・病院・老人ホームなど、さまざまな業態で活用されることになるでしょう。
テナント経営との大きな違いは、定期借地では建物や土地の活用法を借主が決め、建物の費用も借主が負担する点です。
・メリット
定期借地の活用法は借主が決めるため、土地オーナー様には、活用における費用がかかりません。資金面の不安を持つ土地オーナー様にとって、費用負担がないことは大きなメリットといえるでしょう。
また、定期借地は賃貸借契約の期間が終わると、土地オーナー様の手元に必ず土地が戻ってきます。いわば、土地オーナー様の権利が守られた契約です。土地の賃借は立ち退きの際にトラブルになり、裁判沙汰になることも珍しくありません。
しかし、定期借地であれば、最初から貸出期間などが決まっているため、そのようなトラブルが起こりにくくなるでしょう。
・デメリット
土地オーナー様の費用負担がない、土地を所有する権利が守られるといった利点が多いのが定期借地です。しかし、アパートやマンション、テナント経営と比較すると収入面は劣ることが多いでしょう。
また数十年続く契約期間中は、基本的に自らの意向で契約を中断することはできません。自ら土地の活用法を考え実行し、収益性を高めていきたい方には不向きともいえます。
駐車場
駐車場経営は、居住用物件に比べると固定資産税や都市計画税の優遇がなく節税にはつながりません。また、賃料による収入に対し税金の支出が大きいことから、手元に残る利益が思ったより少なくなる場合があります。
しかしながら、駐車場経営は、初期投資を抑えたいなどの低コストで始めたい方は、検討するのも1つの手です。
周囲に住宅地や商業施設がある場合は、駐車場の高い需要が見込めるため、安定した収入につながるでしょう。
・メリット
駐車場経営は、少ない初期投資で収益を上げられる土地活用です。平面駐車場の場合、必要な費用は土地の造成やコインパーキングの機械程度で、大きな建物も必要ないため土地オーナー様の費用負担が抑えられます。
建物が必要ないことから、将来的に別の活用法への転用を考えている場合にも有効な活用法です。
・デメリット
遊休地が駅前や繁華街などの好立地にあれば、駐車場として高い賃料を設定できるかもしれません。しかし、そうでない場合は、大きな収益はあまり期待できない可能性があります。
ただし遊休地の状態では収入はゼロです。将来的な活用法を決めるまでの、一時的な活用法としては駐車場経営が適していることもあります。
売却
ここまでご紹介した活用法が条件に合いそうになければ、遊休地の売却も選択肢に入れてみてください。
・メリット
土地を所有する限り、毎年の固定資産税や都市計画税の支払いは避けられません。しかし、土地を手放すことで税金を払う必要がなくなるのは、土地オーナー様にとっては大きなメリットといえるでしょう。
金銭面だけでなく、土地の維持・管理に時間を取られる必要もなくなります。
売却することで、資産の現金化も可能です。将来的に子や孫に相続する際に、遊休地の状態よりも現金のほうが遺産分割をスムーズに進められるケースもあるでしょう。
・デメリット
遊休地を一度手放してしまうと、再度同じ土地を手に入れることが難しいのも事実です。売却後に収益性のある土地活用法が見つかり、遊休地を手放したことを後悔するかもしれません。
売却の際は遊休地の将来性を含めて、本当に他に活用法がないのか十分に検討し、慎重に判断しましょう。
関連ページ：遊休地の活用方法一覧！おすすめの活用方法やメリット・デメリットも紹介
関連ページ：定期借地による土地活用のメリット・デメリットとは？
遊休地を活用する際の3つのポイント
遊休地の土地活用で大事なことは、所有している土地の立地や広さや、オーナー様の意向に合う活用法を見極めることです。
活用の際には「土地がどのように使えるのかを確認する」「周囲のニーズを把握する」「専門家の見解を聞く」という3つのポイントを重視して選びましょう。
土地がどのように使えるのかを確認する
土地をどのように使うかは当然、土地オーナー様の自由です。しかし、希望すればどのような使い方でもできるというわけではありません。
土地は都市計画法によって、居住地域・商業地域・工業地域などに分けられています。都市計画法は健全で秩序あるまちづくりのためのルールで、地域によって建物の高さや大きさの制限や、利用用途の規制が定められているものです。
また、不動産登記法により、土地には「地目」も定められています。各土地に対して、宅地・山林・田・畑・雑種地など用途が明記されているのです。
土地の用途変更は可能ではありますが、地目が田や畑など農地の場合は、農地法により用途が変更できず建物を建てられないケースもあるため注意しましょう。
活用法を考えるうえで、お持ちの遊休地が法律上どのような扱いなのかを確認することが、土地活用への第一歩です。
周囲のニーズを把握する
アパートやマンション、駐車場など土地活用の多くは借主がいてこその事業です。遊休地の活用法を決めるには、どのような土地活用法であれば借主が見つかりやすいのか、ニーズを見極めることは欠かせません。
つまり、事前にマーケティング調査をどれだけ行なえるかが、遊休地の土地活用の成功を左右するといえるでしょう。
なんとなく「需要があるだろう」と判断し、安易に活用法を選ぶのはおすすめできません。周囲の交通アクセスや開発予定はもちろん、どのような世帯が多くどういった施設があるのか、人口の流動や地価などを見て総合的に調査・分析をしましょう。
専門家の見解を聞く
遊休地を活用して収益をあげるには、土地の広さや立地に合わせて適切な土地活用法を検討する必要があります。
土地の法的な規制を調べたり、マーケティング調査をしたりすると活用法は見えてきますが、これらを土地オーナー様が個人で行なうのはなかなか難しいでしょう。
土地活用法について長く検討を重ねている間にも、遊休地の税金や管理費は発生します。
遊休地を、利益を生み出す資産として活かすためにも、土地活用の経験や知識が豊富な専門家に、頼ることも忘れないようにしましょう。
土地活用の専門家であれば、土地オーナー様の意向や求める収益、さらに税制面や管理面なども含めて、総合的な視点からアドバイスがもらえます。
土地オーナー様の希望も受け入れたうえで、具体的な土地活用を提案してくれる専門家を選んで相談するとよいでしょう。
まとめ
遊休地とは現在未活用の土地です。土地の活用法を決められず、遊休地のままにしている土地オーナー様も多いかもしれません。
しかし、税金の支出や管理の手間を考えると、極力早めに遊休地を活用したほうが利益も多く生み出せるでしょう。
土地の条件や周囲のニーズに合った活用法を見極めるには、土地活用の経験が豊富な建築会社に相談をするのが近道です。大切な資産である土地を遊休地として眠らせるのではなく、活用して利益を生み出せるものにしていきましょう。
生和コーポレーションでは、創業以来51年にわたる土地活用の実績をもとに、最適な土地活用法を提示します。
土地オーナー様の意向を取り入れながら、所有されている遊休地の活用法を見つけるお手伝いをさせていただきます。まずは一度お気軽にご相談ください。
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