生和ジャーナル

SPECIAL
FEATURE

2026年度
税制改正大綱で

早めの相続対策が
必要になる？

2025年12月に、2026年度の税制改正大綱が
発表されました。

著者:生和コーポレーション編集部
監修者:生和コーポレーション編集部
当記事では、大綱の中で示されている相続対策に関する内容や改正を検討している背景について、税理士の洞口宏規先生にお話をうかがいました。

多様化に対応する賃貸マンション

不動産の実勢価額と評価額の乖離を是正する

洞口先生

たとえば、現金10億円を所有している場合、当然ながら、その評価額は10億円となりますね。しかし、この10億円で不動産を購入すると、その評価額を大幅に減らすことが可能です。では、どのように評価するのかというと、「財産評価基本通達」によって計算します。「通達」では、路線価や固定資産税評価額をベースに評価し、路線価は時価の数十％で設定されています。また購入のための借入金残高を債務控除することができるので、10億円の融資を受けて10億円の賃貸マンションを購入すると、融資額(10億円)と評価額(3億円)との差額分(7億円)だけ相続財産の評価額が減ります。
ところが、昨今は特に都心などでの不動産の市場価値の上昇に従い、市場の実勢価額と「通達」で定める評価額の差が大きく乖離しており、これが問題となっていました。

5年ルールの採用で駆け込み相続対策を抑える

洞口先生

まず、時価をどう算出するのかは難しいのですが、購入金額をベースに計算することになるのではないでしょうか。また、「令和9年1月1日以降に相続が発生した場合、相続発生前5年以内に取得した土地・建築した貸付用不動産は、取引価額をベースに評価することとなる」とされています。ただし、5年以上所有している土地で、改正発表前に着工していた建物は、経過措置として、5年ルールの適用外となります。

すでに5年以上賃貸マンションを経営されているオーナーさまには影響がありませんが、これから取得あるいは新築を考えている場合は、令和9年1月1日以降は、取得・新築後5年以内に相続が発生すると、課税価額が取得価額で評価されますので注意が必要です。

洞口先生

相続対策は、ご家族で早めに検討し、決断することがより大事になります。そのためには、税務に精通した専門家としっかり連携できる事業者を選ぶことをおすすめします。法人を活用した方が有利な場合もありますので、ご家族に合った対策を早めに考えておきたいですね。

洞口宏規（ほらぐち・ひろき）先生
不動産オーナーの税務相談・相続対策相談を中心として、オーナー企業の事業承継対策・相続対策、組織再編、資本政策、デューデリジェンス、相続税申告、各種セミナー講師など、さまざまな業務に従事する。

【賃貸マンションのスマート化】高いセキュリティと快適生活を実現

昨今、賃貸マンションでも「スマート化」が進んでいます。たとえば、エントランスから部屋への入室までスマートフォンでの解錠に対応するなど、スマートアクセス化がその一つ。時間や回数を指定したデジタルキーも発行可能で、外出中に家族が訪れた際、一時的に入室してもらうこともできます。オートロック機能はもちろん、解錠・施錠の履歴も確認できるため、高いセキュリティ性を実現します。
また、共用部のスマートロックが設置されたエントランスに「顔認証」システムの導入が可能。世界的評価の高い顔認証技術を採用しており、より高いセキュリティが叶ううえ、キーを出す必要がないなど入居者の利便性も高まります。

プッシュプル型ダブルロックドア対応「スマートロック」を賃貸住宅で国内初採用された「ROOTs Shibuya Honmachi」（2023年）

賃貸マンションでも、セキュリティ性能の高い「顔認証」システムの導入が可能です。

スマートアクセスができるとキーを必要としないため、利便性が向上します。

【Owner’s Style】市場に合わせたプランニングによりホスピス＆共同住宅で土地活用

広大な農地を所有する神奈川県のMさまが土地活用に踏み切ったのは相続対策のため。
昨秋、所有の土地にホスピスおよび共同住宅を竣工し、賃貸経営をスタートされました。

地域ケアの拠点ホスピスで地域に貢献

Mさまは、数年前より相続対策をご検討されていました。「その頃、生和コーポレーションと出会い、私たちの思いをしっかり聞いていただいたことが、土地活用を始めるきっかけになりました」と振り返ります。Mさまが関心をお持ちだったのが地域ケアで、「介護事業なら地元に根付き、貢献できるのではないかと考えていました」。そこで生和コーポレーションは、ホスピスの建設をご提案しました。

入居事業者の紹介も含めた事業支援により完成したホスピス。

ホスピス内の各種設備や居室仕様などにもノウハウがある。

賃料を抑えた広めの居室で
「社宅」ニーズに対応

さらに「相続対策を検討していく中で、活用を考えていた土地があり、2棟目として共同住宅もお願いすることにしたのです」。2棟目の共同住宅は主に社宅として利用されています。竣工後すぐに満室となり、堅実な経営がスタートしました。
共同住宅「リーブル フォレスト」は、最寄の駅まで徒歩30分ほど。その分賃料を抑えることで、近隣の法人向けの「社宅利用」をターゲットとして安定した入居が見込めます。木造3階建に12戸の30～50㎡の広い1LDKを展開。
昨今は福利厚生のため、社宅でも広めの居室が求められていることから、生和コーポレーションは、「社宅」ニーズに対応したプランをご提案しました。

社宅として利用されている「リーブル フォレスト」は、周囲の環境にマッチしたデザイン。

1LDKの暮らしやすい居室が人気。広さや使いやすさを考慮したプランにより、満室を維持。

賃貸住宅から一般施設まで
多彩な建物に対応可能

生和コーポレーションは、介護福祉施設や商業施設など、賃貸マンション以外の建築例も多く、事業者の紹介からリーシングに至るまで、さまざまなサポートが可能です。また、RC構造の建物だけでなく、規模やコストを考慮し、木造のコンパクトな建物も手掛けています。「生和さんは、いつでも一生懸命に対応してくれますし、共同住宅はお任せできるサブリース契約なので、本当に安心できますね」とMさまは笑顔で語ってくださいました。

「安心してお任せしています」と語るMさま。