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土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol69

SPECIAL FEATURE
都心のオフィス不足で、空室率は10年ぶりに2%台の低水準。なのに…

築古・既存オフィスビルの「二次空室」が増えている!?

大型オフィスビルの大量供給で懸念される、古い貸しビルの空室問題とは?

大型オフィスビルの建設で変化する賃貸市場

低い空室率が続く都心のオフィスビル

近年、オフィス需要の高まりにより、東京都心のオフィスビルの不足感が続いています。2018年3月の空室率は2.8%で、10年ぶりに3%を割りました。(図1参照)

その要因として、働き方改革を進める大手企業や、IT系企業のオフィスの拡張意欲の高まりが挙げられます。また、女性やシニアなどの就業者数の増加も要因と考えられます。

東京都心部の空室率は需給均衡の目安とされる5%を大幅に下回っており、オフィスの平均募集賃料は2009年8月以来の高水準に達しました。賃料の上昇は51カ月連続となっています。なお大阪、名古屋、福岡でも最近の空室率は3%台で推移しています。

都心で建設が相次ぐ大規模なオフィスビル

2018年に大規模なオフィスビルが相次いで完成しますが、大半はテナントが決定していると言われています。しかし、2019年にも大規模なオフィスビルが相次いで完成するため、オフィス不足の状況は変わると考えられます(図2参照)。2年間の年平均新規供給面積は23万3000坪で、過去10年間の平均18万坪を3割近く上回ります。

ここまで供給量が多いと、需要を超えてしまう可能性があります。2019年末には空室率が2017年末比で3ポイントほど上昇し、5%弱になるという予測をする専門家もいます。しかも、同様な大型の再開発は東京オリンピックが開催される2020年まで続くため、空室率はさらに上昇するかもしれません。同様の事態は、東京以外の地域でも起こる可能性があります。

古い貸しビルの空室問題を建替えで解決

オフィス移転が進むと問題になる「二次空室」

東日本大震災後、耐震性や安全性への要望が高まっています。また、広いフロアに会社組織を集約することで効率化を図りたいといったニーズも根強いものがあります。

こうしたニーズを満たすビルの大量供給で生じる問題が、「二次空室」の増加です。企業が移転してしまった古いビルに生じる「二次空室」は、立地が良くない場合には解消が困難です。また、OA機器の設置がしにくいなどの理由でテナントが決まりにくく、賃料を下げざるを得ないケースもあります。

資金があれば、ビルのクオリティを保って賃料を維持できる可能性もあります。とはいえ、ビルの構造自体を変更することは困難なので、インターネット関連設備の格納などができないといった限界はあります。

築古のオフィスビルを賃貸マンションに建替え

大型のオフィスビルの新築ラッシュが続く一等地以外の地域では、築古のオフィスビルで今後安定した需要が見込めるかは不透明です。そのため、テナント併用の賃貸マンションに建替える事例も多くなっているようです。アパート・マンションの賃貸経営は、オフィスなどの土地活用方法に比べて賃料が安定しているため、景気の波に左右されにくいというメリットもあります。

事業転換してテナント併用の賃貸マンションに建替えるなら、建物のプランやデザイン、賃料の設定なども一から検討しなければなりません。また、テナントの退去に関する交渉が必要になる場合もあります。当社はこうした点も含めて対応させていただきますので、ぜひご相談ください。

事例

テナントの退店をきっかけに新たな土地活用を決断

建替えの経緯

オーナー様が経営していた家具店の商売が時代の流れとともに縮小。土地の一部をテナントビルとしてアパレル企業に貸していましたが、テナントの退店が重なって土地の維持が困難になったため、新たな形での土地活用を決意されました。

賃貸マンションと貸店舗
両方の経営に成功

当社は、土地の形状を生かして賃貸マンションと貸店舗を配置することを提案。また、別棟の建物を作り、マンション建設期間中もテナント収入が入るように配慮いたしました。

  • 敷地面積/242.18㎡(73.25坪)
  • 建築面積/159.17㎡(48.15坪)
  • 構造/鉄筋コンクリート造 10階建
  • 戸数/全27戸
    (賃貸部分25戸、店舗部分1戸、居宅1戸)

ワンポイント

株式会社タウンハウジング
ビル事業部部長
取締役
橋本 正樹

築古オフィスビルの耐震補強
工事には多額の費用が発生

2017年の初めから新築物件の供給が多様に始まり、2018年8月頃には多くの新築オフィスビルが竣工時には満室で稼働しているなど、新築物件のテナント需要が大きく伸びてきました。
東京オリンピックを控え、2019年〜2020年に竣工予定の新築オフィスビルの数は今もなお増加傾向です。また昨今は働き方改革を目的に、企業は従業員の為により良いオフィス空間、交通利便性の高い立地等、新築物件への移転も多く見受けられます。
上記の理由から、オーナー様にとってオフィスビルの2次空室は看過できない問題となっており、2次空室の対策に、築年数の経過したオフィスビルは大規模修繕や耐震補強工事がほぼ必須といっていい状況となっております。そうなった場合、修繕や工事に多額の費用が発生することから、なかなか着工に踏切れないオーナー様も多いことが実態です。
今後も新築オフィスビルの竣工は多く控えております。オフィスビルだけでなく景気の波や社会情勢に左右されづらい賃貸マンションへの建替えなども検討してみても良いかもしれません。

未来の土地活用を考えるための
情報収集に役立つ一冊

『東京・首都圏未来予想図 最新・最速版』

2018~2020年の間に激変する東京・首都圏の最新アドレスを詳細に掲載。変更が相次いだ東京オリンピックの会場、選手村、道路、鉄道などの最新情報も網羅する。(1080円)

▶問合せ 宝島社
http://tkj.jp/

『2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル』
沖有人著

『2018年までのマンション戦略バイブル』を改題し、加筆修正。日本最大の不動産ビッグデータを持つ著者による確度の高いマンション市場の未来予測。(1944円)

▶問合せ 朝日新聞出版
https://publications.asahi.com/

世界の有名な建築物をご紹介します!

芸術科学都市(スペイン)

スペインのバレンシアにある、科学教育と芸術のための施設の複合体。オペラハウスや劇場、プラネタリウム、水族館など5つの斬新な現代建築群が連なっています。バレンシア生まれの建築家・構造技術者サンティアゴ・カラトラバが中心となって設計しました(水族館はマドリード生まれのメキシコの建築家フェリックス・キャンデラが担当)。写真のフェリペ王子科学博物館はクジラの骨格を思わせる巨大な建築物で、ガラス張りの壁から外光がたっぷりと館内に降り注ぐ設計。建物の最上部から吊るされた全長34mの巨大な「フーコーの振り子」は、世界でも最大級です。

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