アパート経営・マンション経営・賃貸経営・土地活用は生和コーポレーション

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol75

SPECIAL FEATURE
増税前の契約は、今がラストチャンス

消費税10%が現実に!土地活用のベストタイミングは?

高止まりの建築費、東京オリンピック後はどうなる?

2019年3月が消費税節税のリミット

2019年 10月、いよいよ消費税が8%から10%に

安倍晋三首相は10月15日の臨時閣議で、来年2019年10月に消費税を10%へ引き上げると表明しました。2014年に消費税が8%となったあと、10%への引き上げは延期されたままとなっていましたが、安倍首相の発言により消費税の増税はほぼ確定したと言えます。

消費増税前に高額商品を購入するなどの動きが活発になるのは確実。多額の費用がかかるマンション建設を、消費増税前に行おうとお考えの人も多いはずです。

増税回避の条件は9月までの引き渡し

ここで留意したいのが、消費税率が確定するのは契約時ではなく、建物の完成・引き渡し時であるということ。消費税を8%にしたければ、消費税が上がる2019年10月より前、9月30日までに引き渡しを行う必要があります。当然のことながら、消費税が上がる直前に建築の契約を結んでも意味はありません。

建物の規模や工法などによって変わりますが、通常、マンション・アパートの工期は着工後、半年から1年ほどです。工事の前に設計や事業計画の作成期間が必要なことを考えると、今すぐ建設に向けてアクションを起こしても、2019年9月末までの引き渡しは難しいかもしれません。

3月末までに契約すればOKとする経過措置

契約から引き渡しまでが長期間となる建築工事の実態を踏まえ、経過措置がとられることになりました。それは、2019年の3月までに建築の請負契約が結ばれていれば、引き渡し時期にかかわらず消費税率を8%とするというものです。

新消費税率適用に関する経過措置

  1. 新税率施行日の半年前(2019年4月1日)「指定日」とする
  2. 指定日の前日(2019年3月31日)までに建築工事の契約を締結すれば、引き渡しが新税率施行日以降となっても旧税率を適用

②の「指定日の前日」、すなわち2019年3月31日までに建築の請負契約が結ばれていれば、完成引き渡しが2019年10月以降になっても、消費税率は8%になります(図1参照)。

この経過措置は、賃貸物件関連であればリフォームや修繕にも適用されます。費用がかさむマンションの大規模修繕工事などは、前倒しでの実施を検討してもいいかもしれません。

年内から動くことで確実に増税を回避

商談開始から契約まで最短でも2、3カ月程度かかることを考慮すると、残された時間は決して長くありません。ざっくりと契約だけ済ませ、詳細は後日に決めるという非常手段もありますが、額面は契約時に決まっていなければなりません。また、仕様の詳細などを詰めていくうちに大幅な契約変更になってしまうと別の契約とみなされ、旧税率が適用されない可能性もあります。やはり通常の手順を踏んで、早めに商談を進めるのがベターです。

値下がりが期待できない建築工事費

オリンピックなどが建築費上昇の要因に

いよいよ開催まで2年を切った東京オリンピック。オリンピック開催の決定後、工事の増加で建築工事費は上昇基調にあります。その背景には建築資材の値上がりや、東日本大震災以降から続く職人不足と人件費の高止まりがあります。

「オリンピックが終われば建築費が下がるのでは?」という予測もありますが、上記の問題が解消される見込みはなく、建築費が下がる要因は見当たりません。むしろ、大都市を中心に進行している大型の再開発プロジェクトなどの影響から、オリンピック後の建築費は上がる可能性があると言えます。

確実なコストダウンは消費税の節税

建築費が下がることが期待できない一方で、消費税が上がることは確実ですが、すでに述べたように2019年の3月末日までに建築契約を結べば消費税は8%のままです。

しかし、年が明けると増税を回避しようとする個人や企業による契約ラッシュが起きると予測されます。実際、前回の消費税引き上げ時には工事の注文が殺到して、着工まで時間がかかるという現象が全国的におきました。

契約までに時間がかかったり、綿密な商談ができなかったりすると、節税の機会を失うことになりかねません。マンション建設を検討されているなら、年内のなるべく早い時期から当社にご相談ください。

ワンポイント

日本クレアス税理士法人
税理士
豊田 章成LONG TERM GOOD RELATION

リミットは2019年3月末!
待ったなし!

近いうちに賃貸物件の建替えや、新規取得を検討している方は、今回の生和ジャーナルを是非もう一度見直してください。
消費税増税の2%分は、場合によっては賃貸事業の家賃収入の半年〜1年分に匹敵する影響があります。
また、不動産を取り巻く環境は、消費税だけではなく、工事単価の高騰や融資条件の見直しなども含めて厳しくなると見込まれますので、来年の3月は今後建替えや取得を検討しているオーナー様にとっては大事なタイミングになることは間違いありません。
経過措置の期限ギリギリになって駆け込んで「こんなはずでは無かったのに…」とならない為にも、少しでも早い段階から検討して、納得のいく賃貸物件の計画をし、これから先の安定収入という財産を形成していただければと思います。

賃貸経営を始めるにあたって
読んでおきたい本

『デザイナーと投資家のための賃貸集合住宅の企画[術]』
高柳英明・添田貴之著

いい賃貸集合住宅とは、収益を上げるばかりでなく、街をかたちづくる社会インフラとなるべきもの。賃貸集合住宅の優れた企画と設計を考えるマニュアル。(2700円)

▶問合せ 彰国社
http://www.shokokusha.co.jp/

『税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営』
渡邊浩滋著

賃貸経営におけるキャッシュフロー改善の教科書。税理士業を行いながら大家業も行い、実家のアパート経営を立て直した著者が、財務改善テクニックについて解説する。(1620円)

▶問合せ ぱる出版
http://pal-pub.jp/

世界の有名な建築物をご紹介します!

バイオスフィア(カナダ)

サンテレーヌ島が会場となった1967年のモントリオール万国博覧会で、アメリカのパビリオンとして誕生。数学や哲学などの分野における業績でも知られる建築家バックミンスター・フラーによる設計で、現在は水と環境の展示施設としてサン・ローラン川や五大湖の水のエコシステムを紹介しています。外観の特徴となっている、三角形を組み合わせて球面を構成した「ジオデシック・ドーム」は、フラーが1947年に考案したもの。強度を維持しながら大きな内部空間を得られるジオデシック・ドームは、富士山レーダーなどの建物や大型テントなどのデザインに採用されています。

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