相続税対策に有効な土地活用・賃貸経営とは?

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol21

SPECIAL FEATURE
三大都市圏の地価が6年ぶりに上昇!

さらに相続税アップが来年1月に迫り待ったなし

相続財産の半分は不動産という事実から見える対策とは

土地の活用方法によって変わる相続税

アベノミクス効果により三大都市圏で地価が上昇

いよいよ2015年1月より相続税が上がります。主な改正内容は以下の2点。①基礎控除額の4割減と、②税率の一部引き上げです。(表1)

そんな中、相続財産の約半分が不動産という興味深いデータがあります。そのほとんどが土地で、2012(平成24)年度は土地がおよそ46%を占めました。ちなみに、地価が高かった1994(平成6)年ではおよそ71%。相続財産に占める土地の割合は、地価の下落とともに減少してきたというわけです。(表2)

そしてここにきて、アベノミクス効果により地価が上昇し始めています。今年3月に発表された公示地価によると、全国の地価変動率は6年連続で下落したものの、三大都市圏では住宅地・商業地とも6年ぶりに上昇に転じました。積極的な景気対策が地価を押し上げた格好で、すべての都道府県で下落率が縮小、または上昇しています。

土地の資産価値上昇と増税で税負担が増すことは必至

不動産を所有している人にとって、地価の上昇は資産価値が上がるということで喜ばしいこと。けれども相続税のことを考えると、喜んでばかりもいられません。今の勢いで地価が上がっていけば、20年前のように7割とはいかないまでも、財産に占める土地の割合が高くなっていくことは十分に予想されます。

そして、以前よりお伝えしている2015年からの相続税の増税。資産価値が上がり増税も行われるということで、今よりも税負担が増すのは必至です。土地を相続させる人もする人も、活用方法を検討することは喫緊の課題といえるでしょう。

ツケは子どもたちに回さず将来を見据えて対策を

なお、国土交通省の調査によると、居住している土地以外の土地を所有している人はおよそ20%。そしてその中の約40%が未利用地を所有しています。それらの人に土地を利用していない理由を聞いたところ、「遺産として相続したが、今のところ利用する予定がないため」がトップ。つまり、多くの場合は遺産として相続し、またそのまま放置しておくということで、これでは相続税や固定資産税をただ払っているだけということになります。(表3)

未利用地を遺すということは、子ども世代にツケを回すということにもなります。子ども世代側に立ってみると、こうした土地を相続するということは、相続をめぐって親族間で裁判を起こさなくてはならなくなったり、あるいは泣く泣く土地を手放すということにつながりかねません。

子どもたちの長い将来のことを見据えて、元気なうちに相続税対策を講じる。それが親の愛情といえそうです。

賃貸併用住宅への建て替えがおトク

このままでは大幅にアップする可能性のある相続税。また、基礎控除額が減ることから、相続税が新たに課せられるケースも増えそうです。

そこでご紹介するのは、節税対策にもなる自宅の建て替えシミュレーション。例えば、古い自宅を賃貸併用住宅に建て替え、1/10の面積を自宅として使い9/10を賃貸にします。相続税は土地や建物の評価額などによって変わりますが、例えば①のケースの場合、試算では相続税がゼロとなります。

さらに建て替えによる新しくて快適な住環境と、賃貸部分の収益も確保。この方法は、2世代同居を新たに始める際にもおすすめです。

古くなったアパートを建て直すケースは②の場合です。節税対策にもなり、立地・間取りが良ければ入居率もアップ。安定した経営が望めます。

ONE POINT!

重 邦宜

重邦宜税理士事務所
税理士 重 邦宜

相続対策で失敗しないためには…

 平成27年以後の相続については、「基礎控除額の縮小」「税率構造の改正(最高税率が55%に上がる)」ことが決まっております。相続税の増税に伴いまして、相続対策を急いで行う方が非常に増えております。相続対策を行うにあたり、すぐに「相続税の節税対策」を行うことはお勧めできません。まずは、第一の対策として「現状の把握」を行わなければなりません。「現状の把握」とは、
1 相続財産として何があるのか、
2 財産評価額はどの程度になるか、
3 相続人間でどのように分けるのか、
4 相続税の負担がどの程度になるか、
について把握することです。そして、第二の対策として「現状の問題点」を把握します。例えば相続税が払えるだけの資金があるか? 相続人間で円滑に財産を相続できるのか? などについて検討することです。「現状の把握」「現状の問題点」を踏まえた上で、第三の対策として「相続税の節税対策」へと向かっていきます。第三の対策の「相続税の節税対策」まで完了したうえで、第四の対策として「遺言の作成」となります。円滑な相続を実現させるためには、相続に関係する皆さまがお元気で、楽しくお話ができるときに、時間をかけて一歩一歩検討していくことが必要なのです。

賃貸住宅経営のことがよく
わかるおすすめ書籍

子どもに迷惑<br />
かけたくなければ<br />
相続の準備は<br />
自分でしなさい

『子どもに迷惑
かけたくなければ
相続の準備は
自分でしなさい』
五十嵐明彦 著

相続に向けた具体的対策をやさしく書いた実用書。まずはこの一冊があれば、相続について、その手続きについてしっかり理解することができるはずです。もちろん、新税法対応。(1,080円)

▸問合せ ディスカヴァー・トゥエンティワン

ズバリ<br />
損しない相続

『ズバリ
損しない相続』
週刊朝日MOOK

2015年の増税。いざ、そのときになって慌てることのないように、親として何を準備すべきか、子として親に何をしてもらうか、損しない最新の相続術を一挙紹介。(950円)

▸問合せ 朝日新聞出版

世界の有名な建築物をご紹介します!

マリーナベイ・サンズ(シンガポール)

マリーナベイ・サンズ(シンガポール)

最近よく目にする、なんとも斬新なデザインの建物。シンガポールの「マリーナベイ・サンズ」で、ホテルやミュージアム、会議・展示場、劇場、カジノなどの施設からなっています。設計は、モントリオール万博で「アビタ67団地」を手がけたモシェ・サフディで、発想の元となっているのは古代の都市構造。なんといっても屋上(地上200m)に、3つのビルをつなぐように巨大なスペースを設けているのが特徴的で、居住空間を有するものとしては世界最大の片持ち梁建造物を擁しています。屋上の敷地は幅38m、全長340m。庭園やレストランのほかにプールもあります。

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