マンション建築と接道について
土地を持っているからと、安易にマンション経営を始めようとしている方は多いかもしれません。
しかし、マンション建築には様々な決まりが法律により定められています。
マンションなどの共同住宅には、多くの家族が住むことになります。
そのため、住人に急病があったら救急車両が必要ですし、火事になったら緊急車両が必要です。
また、万が一災害が起きて場合には、避難経路の確保が必要です。
持っている土地が、不便な“旗竿型”であった場合、そういった車両の進入ができるかは不安ですし、避難経路が確保できるかどうかも不明です。
なので、マンションなどの建築の際には、そういった役目がしっかり果たせるよう、隣接する道路(接道)と、それに接する土地(間口)の広さを定めた法律が存在するのです。
マンション経営を始めようとしている方は、「接道義務」について勉強しておきましょう。
マンション建築の際に必要な接道義務
建築基準法第43条では、“建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m(ないし3m)以上接しなければならない”ということが定義されています。
これを「接道義務」といいます。
ちなみに、管轄する地方自治体によっては、アパートやマンションなどの共同住宅の場合は、間口が4m以上でないと建築許可が下りないこともあるので注意が必要です。
なお、マンションの接道義務があるのは、都市計画区域(準都市計画区域)内の区域についてですので、それ以外の区域には適用されません。
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建築基準法が定める道路の定義とは
「道路」を規定する法律は、建築基準法の他に道路法・道路交通法・道路運行法などがあり、それぞれの法律では定義する「道路」に違いがあります。
建築基準法が定める「道路」とは、
- 道路法による道路(国道・都道府県道・市町村道・区道で幅員が4m以上のもの。公道)
- 都市計画法などで造られた道路
- 建築基準法適用時に既存した道路(昭和25年11月23日時点ですでに存在した、幅員が4m以上の公道か私道)
- 都市計画法などで、2年以内に造られる予定の道路
- 位置指定道路
- 建築基準法適用時にすでにあった、幅員4m未満の道路(みなし道路)
以上の条件を満たさない道路は、道路に見えたとしても、建築基準法では「道路」とは見なされません。
マンションの評価額が上がる接道とは？
≪評価が高い物件≫
マンションの敷地が公道に接道しており、しかも間口(接道に接している面)が広い物件の方が良いとされます。
≪評価が低い物件≫
私道は、再建築が出来ない可能性や、住人がそこを通行するのも揉める可能性があるなど、さまざまなトラブルが起きるリスクがあるため、よほど利回りが高いなどでない限り、接道が私道のマンションは評価が下がります。
「公道」と「私道」両方の性質を持つのが『位置指定道路』です。
この位置指定道路に接しているマンションは、建設許可が問題なく下りますので、そういった意味では公道に近いかもしれません。
しかし、道路の権利は個人によるものなので、そこは私道としての性質を持っています。
位置指定道路を所有している個人が、それが100％マンションのオーナーの持分であると、道路分の土地が増えてなお評価が上がりますし、位置指定道路を廃止することも可能ですが、少しでも持分を譲渡してしまうと、廃止には持分を持つすべての者の同意が必要ですから、廃止は事実上不可能となります。
よくあるご質問
- 土地活用・不動産経営は初心者なのですが、どのように相談をおこなえばよいでしょうか？
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