マンション建築と固定資産税の関係

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有しているだけで課税義務が生じる税金です。しかも土地は、ただ所有しているだけでは何も利益を生み出すことができません。現在の活用されていない土地を、うまく活用することにより税の負担が軽減できることをご存知ですか？具体的な節税対策として考えられるのが、所有する土地にマンションを建築することです。
ここでは、どのようにすれば固定資産税を節税できるのか、マンション建築と固定資産税の関係について解説します。

固定資産税とは

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産、償却資産に課税される地方税で、評価額は3年に1度見直しされます。毎年、1月1日に所有している資産に対して課税されます。
税率は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて決められた固定資産税評価額に、市町村（東京23区は特例として都）が定めた税率を乗じて算出します。税率は自治体が決めることができますが、ほとんどの場合、標準税率の1.4％（標準税率）が適用されます。たとえば固定資産税評価額が1億円の土地を所有している場合は、毎年の固定資産税は以下の通り140万円という高額になってしまいます。

100,000,000（固定資産税評価額）×1.4%（税率）＝1,400,000円

ただし、固定資産税にはいくつかの特例があり、減税措置（軽減措置）があります。

固定資産税の軽減特例

マンションを建築することによって、この軽減特例を受けられるようになり、大きな節税効果を得ることができるのです。土地、建物についてそれぞれの軽減措置を説明します。

○土地（住宅用地）の軽減措置

・200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）→　課税標準の6分の1に軽減
・200平方メートル超の部分（一般住宅用地）→　課税標準の3分の1に軽減

※この200平方メートルという規定は、住宅一戸について認められている上限面積です。
マンションの場合、小規模住宅用地として認められるのは 200平方メートル×住宅数（戸数）の面積です。

例：住宅数が6戸の場合
200平方メートル × 6戸＝1200平方メートル

1200平方メートルが課税標準の6分の1に軽減されます。

○新築マンションを建てた場合

前述の土地の軽減措置に加えて、新築マンションの建物は、1戸あたり120平方メートル相当分まで固定資産税が2分の1になります。 また、固定資産税の軽減は一般住宅が新築後3年間なのに対して、3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅の場合は新築後5年間 となります。

上記の対象となるのは、居住用部分の床面積が1戸あたり40平方メートル以上280平方メートル以下であることが条件です。ただし、固定資産税の軽減措置は、平成28年度税制改正により2年間延長されましたが、平成30年3月31日までに新築されたマンションに対しての適用となります。

マンション建築による土地活用は、固定資産税の節税には効果的ですが、空室リスクや金利変動、修繕費などの要因により、収支がマイナスになることもあります。マンション建築の検討に際しては、所有する土地が賃貸マンション経営に適しているかどうか、総合的に判断する必要があります。そのためにも信頼できる建築・建設会社を見つけ、相談しながら実現に向け検討をすすめましょう。特に税金に関しては、税理士等の専門家と相談することをおすすめします。