アパート経営・マンション経営の一括借上げと家賃保証の違いとは
アパート経営・マンション経営に関することで、一括借上げ（サブリースという言い方もします）と家賃保証という言葉がよく出てきます。また、この二つの言葉は一緒に使われることが多いようです。
そこで今回は、アパート経営・マンション経営に関する一括借上げと家賃保証について、解説します。
一括借上げと家賃保証の違いとは
アパート・マンションの一括借上げシステム（サブリースという言い方もします）は、アパートやマンションを一部屋単位ではなく、不動産管理会社などがオーナー様から一棟まるごと借上げ第三者に貸すことを言います。この方式は、アパートやマンションを所有するオーナー様が、賃貸住宅経営に慣れていなかったり、運営管理する体制を持っていない場合に主に利用されます。
一方、家賃保証契約は、アパート経営やマンション経営を行う際に、大きな問題となりやすい空室問題に対応した保証契約です。具体的には、空室になっている部屋があっても家賃保証契約を結んでいる場合は、その分の家賃も保証している保証会社が支払うという契約ですが賃主はオーナー様のままです。
つまり、一括借上げシステムも家賃保証契約も、アパート経営やマンション経営をサポートするサービスという点では共通していますが、内容はまったく異なるものであると言えます。
空室リスクを軽減する一括借上げと家賃保証の活用
一括借上げシステムも家賃保証も空室の家賃を一定金額保証してくれるということでは共通しています。管理する戸数や規模、管理体制などから一括借上げシステムと家賃保証を十分検討し活用することで空室リスクが軽減します。
一括借上げシステムと家賃保証を取り入れることで、アパート経営・マンション経営は、経験のない方でもチャレンジしやすい事業になりました。しかし、不動産管理会社と契約して、家賃保証契約や一括借上げシステムを使ってアパート経営・マンション経営を始める場合もリスクがゼロになるわけではありません。契約時や更新時には内容を十分に検討し、日頃から信頼できる不動産管理会社とよく打ち合わせをしておくことが重要です。
一括借上げシステムのメリットとデメリット
一括借上げシステムは、適正に活用すれば物件のオーナー様にも、不動産運営会社にもメリットがあるシステムです。
【物件のオーナー様のメリット】
・不動産運営会社がすべて運営管理をするため、知識がなくとも賃貸物件を建てることができます。
・入居者様に対しての対応は、トラブルやクレームも含めて、すべて貸主である不動産管理会社が行なうため、オーナー様は何もする必要がありません。
・入居者様が退室する際の原状回復は不動産管理会社が責任を持って行います。
【物件のオーナー様のデメリット】
・長期的に空室が増えたり、家賃が下がることで、借上げ賃料が下がる可能性があります。
・契約が開始してから2、3カ月間は募集期間とされ、オーナー様に対して保証賃料が支払われないことがあります。
【不動産管理会社側のメリット】
・一括借上げシステムでは、不動産管理会社が全面的に管理を任されるため、収益が他の管理方式よりも大きくなります。
【不動産管理会社側のデメリット】
・競争が激しくなった場合、不動産管理会社側も一括借上げシステムの管理収入では利益をあまり出せなくなるケースがあります。
一括借上げシステムによるアパート経営・マンション経営は、オーナー様と不動産管理会社が協力しあうことによって、はじめて長期間の利益を確保できるようになります。そのため、じっくりと話し合って細部に至るまできちんと納得した上で契約をかわすことが大切です。
