アパート経営・マンション経営はサラリーマンの節税対策になり得るか

毎月給料から天引きされる所得税や住民税を見て、サラリーマンでもできる副業を考えている人は多いのではないでしょうか。サラリーマンならではのメリットを活かし、老後の安定した生活が得られる副業となるならば、積極的に検討してみる価値はあるのではないでしょうか。
サラリーマンでもできる節税対策として、副業としてのアパート経営・マンション経営の仕組みと効果について解説します。

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サラリーマンの不動産投資と節税対策

そもそも、サラリーマンが会社からの給与所得で不動産投資ができるのかと言えば、身分が保証されているサラリーマンという立場が利点となり十分に可能と言えます。具体的には、アパート経営・マンション経営のために自己資金で足りない分をアパートローンなどで借入しようとした場合、安定収入があるサラリーマンであれば、より融資を得られる可能性が高いと言えるでしょう。ただし、会社によっては副業禁止等の規定があるので、アパート経営・マンション経営が規定に抵触しないか確認する必要があります。

では、なぜサラリーマンが不動産投資をすると節税対策になるのでしょうか。
まず、サラリーマンがアパート経営・マンション経営を行う上で、最大の特徴となるのが「損益通算」制度が適用されることです。「損益通算」とは、サラリーマンの給与所得と不動産投資から得られる利益を合算して総所得金額として計算できることです。アパート経営・マンション経営の家賃収入から支払利息を含む必要経費を差し引いた所得が赤字の場合、給与所得から赤字相当の金額を控除できる仕組みです。つまり、条件次第ではサラリーマンが給与から引かれる所得税を合法的に還付できるのが「損益通算」制度です。

通常、アパート経営・マンション経営により年間20万円以上家賃収入がある場合、確定申告をする必要があります。利益が出ている場合は、利益分の税金を追加で納める必要があるため、収入はあっても節税とはなりません。しかし、減価償却分やローン金利負担分、管理費などは経費として計上できるため、確定申告をすることによって、サラリーマンとしての所得から、アパート経営・マンション経営による損失や経費分を損益通算によりマイナスすることができます。
たとえば給与所得500万円のサラリーマンが、アパート経営・マンション経営をはじめて、1年間に100万円の損失が出てしまったとします。この場合は、損益通算することにより400万円に対する所得税が課税されます。このことにより節税効果が得られる仕組みです。

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不動産投資はサラリーマンの節税対策に有効か

上記のように、アパート経営・マンション経営などの不動産投資が、経営をはじめて軌道に乗るまでの初期の段階では大きく、特に会社からの固定収入があるサラリーマンの場合は損益通算により節税に役立つことは事実です。しかしサラリーマンの場合、節税効果はアパート経営・マンション経営が軌道に乗ってからも継続して得られる特徴があります。アパート経営・マンション経営を行う上で必ず発生する、経費（委託管理費・修繕費・減価償却費・借入金金利など）が控除できるからです。ただし、不動産投資がうまくいかず赤字幅が拡大すると、アパートやマンションを建築したり購入したりする際に借入れた資金の返済が滞って、経営破綻する可能性さえ出てきてしまいます。
サラリーマンがアパート経営・マンション経営をする場合は、経費の計上を適切に行い、サラリーマンならではの節税効果を得ながら、徐々に体力をつけ健全な経営を目指すことが理想と言えるでしょう。

アパート経営・マンション経営をする場合は、当然、物件の管理や確定申告など、やらなければいけないことが増えることは事実です。しかしながら、サラリーマンにとって「損益通算」が適用されるアパート経営・マンション経営は、魅力的な節税対策と言えるのではないでしょうか。