マンションは、経年により劣化する資産です。長く所有していると、建物の寿命や耐用年数、実際のメンテナンス状況などに応じて建て替えが必要となる場合があります。マンションの建て替えには多額な費用がかかるだけでなく、建て替え計画の立案から着工までに新規入居者の募集を打ち切ったり、現在の入居者へ適切な対応をとったりと、多くの段階を踏む必要があります。理想に合った資産運用を継続していくためにも、マンションの建て替えを実施する場合は計画的に準備を進めることが重要です。
本記事では、マンションの建て替えが必要となる原因から実施する際の一連の流れ、建て替えにかかる費用や内訳、建て替えと売却のそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。
この記事の目次
マンションを建て替える主なきっかけとその時期や築年数との関係
マンション経営において、建て替えは費用負担の大きな大規模工事です。マンションの建て替えを行わなければならなくなる背景には、築年数の増加によるマンションの老朽化や、それに伴う入居率・収益性の低下、建築当時と現在における建築基準の違い（設備の問題）などが挙げられます。まずは、マンションの寿命とされる年数や、建て替えが必要となる具体的な原因について見ていきましょう。
マンションの寿命の考え方
マンションの寿命には、法律によって定められた便宜上の寿命と、建物としての機能を維持できるかどうかの指標となる物理的な寿命があります。それぞれ、どのような違いがあるのでしょうか。
・法定耐用年数
減価償却資産の耐用年数等に関する省令により、RC造マンションの法定耐用年数は47年と定められています。法定耐用年数とは、「減価償却」を行うために用いられる税務上の寿命です。
減価償却とは、高価な動産や不動産を購入した際、購入にかかった費用を数年に分けて経費計上する手続きのことをいいます。減価償却における耐用年数は実際の建物の寿命に関係なく、該当資産の使用可能期間を指しています。
このことから、法定耐用年数はマンションの実際の寿命とは異なります。稀に、「マンションの寿命は47年」といわれることがありますが、実際のマンションの寿命は建物の品質や修繕状況等に左右されます。
法定耐用年数の47年を超えたから住めない、建物として寿命を迎えているということではありません。しかし、建物として寿命を迎えていないからといって、安心して住めるということでもありません。
・RC造（コンクリート）の寿命
国土交通省が掲示する「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書（平成25年）の、「（参考）RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」では、RC造（コンクリート）の寿命は、以下のようにまとめられています。
鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査に基づく物理的寿命（推定）：117年
構造体としての鉄筋コンクリートの効用持続年数：住宅を含む一般建物120年、外装仕上げによる延命で150年
参照：「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」報告書 – 国土交通省
このように、RC造の物理的寿命は100年を超えると考えられています。
しかし、実際は経年により住宅としての機能が損なわれやすいことから、築50年を迎えるまでに建て替えや取り壊しが行われているのが実情です。
【建て替えの主な原因】なぜ寿命を迎える前にマンションの建て替えや取り壊しが行われるのか
長寿命を持つマンションですが、数十年単位で建て替えや取り壊しを行わない状態は、マンションの安全性に対する不信や快適性の低下を招くことにつながります。寿命を迎える前にマンションの建て替えや取り壊しが行われる主な原因について、詳しく見ていきましょう。
・耐震基準の問題
現在の耐震基準は1981年6月より施行された「新耐震基準」が採用されています。新耐震基準の施行前に建築されたマンションは「旧耐震基準」に基づく構造となっているため、政府は耐震診断や補強工事の実施を推奨しています。
また、旧耐震基準では、マンションの建築に用いるコンクリートの品質や鉄筋の量が新耐震基準と異なります。旧耐震基準に基づいて建築されたマンションは。大規模地震に対する建物の耐震性が危惧されるため、大規模な補強工事が必要なマンションにおいては、新たに建て替えを行うケースもあります。
・設備（配管）の問題
築50年を超えるマンションの多くは、埋め込み配管による設計で躯体工事が進められています。コンクリート内に埋め込まれた配管は修繕や取り替えが困難なことから、状況に応じて建物自体を建て替える必要があります。近年に建築されたマンションは、こうした問題を未然に防げるよう、必要に応じて配管交換を行えるよう設計されています。
・マンションの形態が現代のニーズと合わなくなった
不動産市場のニーズは日々変動しています。築年数の経過したマンションは現在のニーズと合わないケースが多く、資産価値が著しく低下することにより、建て替えや大規模修繕が余儀なくされる場合もあります。
・エレベーターのない5階建てのマンション
・ダイニングのみでリビングのないマンション
・エアコンが設置できないマンション
上記のようなマンションは、住みやすさに欠け、現在のニーズから大きく外れてしまうことがわかります。
賃貸マンション建て替えの一連の流れ
マンションの建て替えは現在の入居者へも影響を与える大規模な工事です。実施する際は数年かけて計画と準備を進め、計画的かつ柔軟な対応を心がけることが大切です。マンションを建て替える際の流れを4つのステップに分けて見ていきましょう。
1．建て替えの全体計画の立案
マンション建て替えの計画を立てるのは、着工予定の2～3年前を目安とすることが理想です。
マンションの建て替えを実現するためには、建物の建築だけではなく、既存の建物の取り壊しや立ち退き依頼など、いくつもの工程が必要になり、新しいマンションを竣工するまでには多くの時間を要します。マンションの建て替えをスムーズに行うためにも、時間に余裕を持った建て替え計画の立案を行うことが望まれます。また、マンション建て替えたとしても、現在と同様の収益性を確保できるとはいいきれません。そのため、マンション建て替えの計画段階において建て替え後の収益性をじっくりと見極めることも大切です。
マンション建て替えの計画段階で注意したいポイントとしては、築年数が古いマンションほど、現在の建築基準法に適合しない「既存不適格建物」である可能性が高いという点です。築50年以上のマンションなどは現在の法規制に基づいて建て替えた後、容積率が縮小してしまうケースがあります。運用できる面積が小さくなることから、収益性が低下する可能性があります。しかし、マンションの建て替えを行うことで、空室の減少や賃料アップなども見込めるため、収益性の向上も期待できます。築47年超えのマンションにおいては、建て替えによって再度減価償却費の計上が可能になるなど税制上のメリットもあります。また、マンションを相続する際には相続税がかかりますが、マンションを建て替えることで、相続税対策も期待できます。
マンション建て替え計画を立案する際には、こうした収益性の変化や将来における建物の相続、建て替えにかかる費用等を踏まえて、価値ある建て替え計画を練っていきましょう。
2．新規入居者の募集の打ち切り
マンション建て替え時に入居者が多いと、立ち退き費用が高額になってしまいます。そのため、全体計画から逆算して、建物解体の2年前には新規入居者の募集を打ち切りましょう。不動産管理会社へ集客を依頼している場合、マンション建て替えが決定した段階で以下の2点を伝えておくことがおすすめです。
・建て替え予定であること
・新規入居者の募集を一時的に止めて欲しいこと
経営コストの回収や収支の問題から空室を作ることを避けたい場合は、建物解体の2年前から「定期借家契約」で入居者を募集する方法もあります。更新規定のない定期借家契約による運用ができると、規定の契約期間を経て入居者は退居時期を迎えるため、マンションの建て替え計画に合わせて効率的な賃貸経営を見込めます。
3．入居者への説明・立ち退きの実施
マンション建て替えに伴う入居者への立ち退き依頼は、入居者の賃貸借契約が契約満了を迎える6ヶ月前までに実施しましょう。すべての入居者の立ち退きは、解体工事が着手するまでに完了させる必要があります。
オーナーが入居者へ立ち退き依頼を行うには、借地借家法により、「正当事由」が必要です。正当事由とは、オーナーと入居者双方に利益のある正当な理由をいい、オーナー都合による立ち退き依頼は、原則、認められません（例：ただ古くなったマンションを建て替えたい等）。
そこで、入居者の合意を得るために用いられるのが立ち退き料（借地借家法における「財産上の給付」）です。立ち退き料は、正当事由として認められない（入居者から合意が得られない）場合にオーナーから入居者へ支払うことで、正当事由の効力を高め、入居者の合意を促すことができます。立ち退き料の金額は、転居にかかる費用や転居先の敷金・礼金に相当する金額が一般的で、前述のように定期借家契約による運用を進めている場合は立ち退き費用を支払う必要はありません。
4．解体工事、新築マンションの着工から竣工へ
すべての入居者の立ち退きが完了すると、マンション建て替えの着工が可能です。工事期間はマンション規模によって異なりますが、９ヶ月から18ヶ月が目安です。マンション建て替えでは解体から新築までをひとつの工事会社へ発注できると、業者手配や見積もり作成、作業の引き継ぎが効率良く進み、業者間のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。
また、解体工事の着工前はオーナーと工事会社担当者が近隣へ挨拶を行い、新築工事の着工後はオーナーが定期的に現場視察を行うことが理想です。マンション建て替えは大規模な工事となるケースがほとんどのため、近隣住民や工事会社と良好な関係を築き、トラブルなく竣工を迎えられるようにしましょう。
マンション建て替えは計画から竣工まで考えると、5年近い期間がかかることもあります。無理のない建て替え計画を立案し、各段階におけるポイントや注意点を意識しながら進めることが、長期にわたるマンション建て替えを成功に導くといえるでしょう。
マンション建て替えに必要な負担費用はどれくらい？
マンションの建て替えは新築費用だけに留まらないため、費用面の大きな負担が想定されます。ここでは、マンションの建て替えにかかる費用の内訳と金額の目安について解説していきます。
マンションの建て替えにかかる主な費用の内訳と目安
マンションの建て替えにかかる主な費用は、古いマンションの解体費用、新しいマンションの建築費用、設計費用、建設に伴う税金、立ち退き料の5種類です。それぞれどのような費用なのか、そして金額の目安について見ていきましょう。
・古いマンションの解体費用
マンションの建て替えを行う際には、既存の古いマンションの解体が必要になります。解体費用は建物の規模や立地に左右されやすい費用です。建物の解体費用は1坪あたり7万円～8万円が目安となりますが、工事車両や重機が使用できないなど特殊な条件（環境）である場合は上乗せ費用がかかる可能性があります。
・新しいマンションの建築費用
新しいマンションの設計内容により、建築費用は異なります。マンションの建築費用の目安は1坪あたり80万円～150万円といわれますが、実際には階数や設備、構造など多くの条件により金額が変動します。マンションの建築費用の相場を知るには、希望する設計のマンション建築を得意とするいくつかの工事会社から見積もりをとることがおすすめです。
・設計費用
新築工事を依頼する工事会社へ新しいマンションの設計を依頼する場合、建築費用に応じて設計費用がかかります。設計費用の目安は建築費用の3％～10％といわれますが、工事会社により異なるため一概にはいえません。
また、工事会社へ設計を依頼せず、設計事務所など他の会社へ設計のみを別注する場合、意匠設計や構造設計、設備設計に伴う設計費用が発生し、この場合も費用相場は依頼先により異なります。
・建設に伴う税金
マンション建て替えで発生する税金としては、計画から竣工までの期間に印紙税や免許登録税、不動産取得税が発生し、竣工後に固定資産税や都市計画税が発生します。各税金の詳しい解説については、こちらの記事をご参照ください。
関連記事：マンション建築に掛かる税金って何があるの – 生和コーポレーション
・立ち退き料
立ち退き料は1戸あたり50万円～100万円が目安です。立ち退き料は、立ち退きする入居者の負担となる転居代や転居先の敷金・礼金に相当する費用を支払うケースが一般的です。そのため、立ち退き料に下限や上限はなく、立ち退きに合意してもらうことを目的とし、入居者へ金額を打診することも可能です。
建て替えと売却どちらが良いのか？それぞれのメリット・デメリット
マンションの建て替えには大きな費用負担があります。建て替え後の収益性が見込めないなど、やむをえない理由から建て替えが困難であると判断した場合は、放置せず将来につながる運用方法を見出すことが大切です。ここでは、マンションを建て替えた場合と売却した場合に、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのかについて見ていきましょう。
マンションの建て替えのメリット・デメリット
マンションを建て替える場合のメリット・デメリットは以下のとおりです。
・建て替えのメリット
築30年や築40年といった古いマンションは、外観の劣化が目立つことから入居率の低下やそれに伴う収益性の低下が悩みの種といえます。建て替えを行うことで、外観や間取り、デザインや設備などの“古さ”を感じさせる箇所を一新でき、資産価値を大きく高められる可能性があります。また、既述のように、減価償却費の計上が可能となることから節税効果も期待できます。また、建て替えによって、相続税対策となる側面もあります。
・建て替えのデメリット
マンションの規模や立地、建て替え後の条件などによって高額な建て替え費用がかかります。契約期間満期とならない入居者がいる場合は長期にわたる立ち退き交渉が必要となり、多くの時間や労力をはじめ、立ち退き費用も発生します。マンション建て替えの着工から竣工までは、賃貸経営による家賃収入も得られなくなるため、費用負担が大きくなりやすいです。
また、築年数が古いマンションは新築当時よりも法規制が厳しくなっていることもあり、建て替えによりマンション規模の縮小が余儀なくされてしまうケースもあります。
マンションを建て替えではなく売却する場合のメリット・デメリット
マンションを建て替えずに売却する場合、建て替えにはない、以下のようなメリット・デメリットがあります。
・売却のメリット
マンションの賃貸経営を続けていてもマイナスとなる見込みが大きい場合、現金化して賃貸経営資金を回収できます。キャピタルゲイン（売却益）を得ることができれば、次の資産運用資金に充てる、金融資産のまま保有しておくといった選択肢もあります。築年数が経過したマンションは資産価値が低下しているため高額な売却価格は期待できませんが、マンションを所有し続けた場合にかかる維持費や損失を考慮すると、期待外れの売却価格だったとしても前向きに捉えることができます。不動産としての資産価値が高騰している場合、資産価値がこれ以上低下する前に売却を検討してみるのも良いでしょう。
・売却のデメリット
老朽化が進んでいる、現代の市場のニーズからかけ離れているなどの理由から空室が多い場合、買い手が見つかりにくいことが挙げられます。更地にして土地のみを売るといった方法もありますが、この場合、マンションの取り壊しに関する費用や税金（印紙税、譲渡所得税、住民税）が発生します。
賃貸マンションの建て替えでお悩みの際には生和コーポレーションにご相談ください
マンションの法定耐用年数は47年と定められているのに対し、鉄筋コンクリートの実際の寿命は100年以上とされています。このように、本来、高い耐久性を持つマンションは、適切な修繕を行うことで資産価値を維持することが可能です。マンションの建て替えは、現状や将来の収入性に悩むオーナー様にとって、価値ある選択肢の一つといえるでしょう。
生和コーポレーションでは、入居者様の安心はもちろんのこと、オーナー様の大切な資産を数世代にわたって引き継げるよう、耐久性・耐震性を徹底的に追求したマンション建築を行っております。また、マンション建て替え以降の事業プランにおいては、オーナー様の希望にしっかり寄り添い、専門家の視点によるアドバイスを行っています。設計・施工から管理までトータルサポートを行う生和コーポレーションだからこそ、建て替え以降も末永いサポートをご提供できます。マンションの建て替えでお困りの際は、ぜひ、ご相談ください。