【土地活用】造成工事の費用相場と手順を解説！賃貸マンション建築を成功させる土地の基盤づくり

土地活用において、土地の造成工事が必要か否かによって、初期にかかるコストが変動します。収支や利回りに影響するため、賃貸マンションを建設するために土地を購入するのであれば、土地の造成費用がどのくらいかかるのか、試算したうえで購入を決めましょう。

ここでは、造成工事の定義や費用相場、コストが変動する要因について解説します。造成費用を抑えて、土地活用収益を最大化するコツも紹介しますので、賃貸マンション経営を検討している方はぜひ参考にしてください。

造成工事とは？土地活用における役割と重要性

造成工事とは、用途に合わせて土地を整備するために行う工事です。道路との境界や敷地内に高低差がある場合などは、切土や盛土をして平らにし、建物を建てられる状態にします。

特に賃貸マンション建設において、土地の基盤を整えることは重要です。いくら堅固な建物を建てたとしても、その地盤が軟弱であれば、建物に歪みが生じてしまうかもしれません。

土地活用する際は、土地を平らに整えるだけでなく、建物の重みに耐えられる状態に整えるためにも造成工事は必要になります。

造成工事の定義（整地・更地との違いを明確に）

造成工事とは、土地をただ平らにするだけではありません。地中に建物の基礎など残存物があれば、掘削して取り除きます。また土壌が流れ出さないように、壁状の構造物を設置する擁壁工事（土留め工事）や、建物の重みに耐えられるように、地盤を改良する工事も含まれます。

つまり造成工事とは、「建物を安全に建てるための土地の形質変更」であると、理解しましょう。

ちなみに「更地」とは、建物や植栽がない土地の状態をいい、土地を平らに均してあるとは限りません。一方「整地」は、建物や植栽を取り除いたうえで、専用の機材などを用いて、土地の表面を均した状態を指します。

土地を購入する際に「更地渡し」が条件になっていたとしても、造成工事が必要になることがあります。土地の状態をよく確認したうえで、購入を決めるようにしましょう。

どのような土地に造成工事が必要なのか？

造成工事は、建物の耐久性や入居者の安全性を高めるために必要な工事であり、実施することで、土地の価値を高めることもできます。

ではどのような土地に、造成工事は必要なのでしょうか。ここでは、造成工事が必要な土地の特徴を紹介します。

高低差がある土地や、傾斜地など平らな部分がない土地などに対しては、切土や盛土を行い、建物が建てられるように造成工事を行います。使いにくいと思える土地も、造成工事をすることで、その利用価値が高くなります。

また、畑や田んぼなどだった土地は地盤が柔らかく、そのままマンションを建ててしまうと、重みに耐えられず、不同沈下を起こしてしまうことがあります。かならず造成工事とともに地盤改良を行い、建物が傾かないようにしましょう。

高低差がある土地などは、隣地から流れる雨水が気になることがあります。湿気を防ぐためにも、排水計画が欠かせません。たとえば排水管を地中に設置し、側溝や雨水桝へ流れるようにする工事も造成工事にあたります。

【リスク】不適切な造成が引き起こすトラブル（不同沈下・排水問題）

造成工事は、本来は土地の価値や入居者の安全性を高めるために行います。しかし不適切な造成工事をしてしまうと、かえってトラブル引き起こしかねません。

地盤改良工事が不十分な場合、不同沈下を引き起こしてしまうケースがあります。賃貸マンションなど、重量のある建物を建てる場合は、より注意が必要になるでしょう。

また造成工事で排水計画を怠ってしまうと、敷地内や基礎部分に雨水をため込むことになります。湿気は建物の劣化を早めてしまうため、土地の特徴や状況を把握することも大切です。

致命的な事業リスクを避けるためにも、事前の調査などをきっちりやってくれる建築会社を選びましょう。

造成工事にかかる費用相場とコストが変わる要因

造成工事費は、マンション経営における初期投資と捉え、コストカットを優先しすぎないことが肝心です。しかし「高額な費用をかければよい」という意味ではありません。

この章では、造成工事の費用相場を紹介し、造成にかかる費用を、広さ別にシミュレーションします。また造成工事費が高くなる要因や、費用を抑えるコツもあわせて紹介します。

一般的な造成工事の費用相場（平坦地の場合）

一般的な造成工事の内訳は、「整地費（植栽の伐採・抜根費、地盤改良費）」「土盛費」「土止費」の項目から成り立っていることが多く、それぞれの単価に面積（体積）を乗じて算出します。

なお造成工事にかかる費用は、土地の状況や条件によって変動し、同じ内容の工事であっても地域差があります。国税庁が公表している宅地造成費の金額表を参考に、東京・大阪・北海道の費用相場を見てみましょう。

それぞれの単価を比較すると、かならずしも東京が高いというわけでなく、土止費に関しては、北海道が一番高くなっていることが分かります。

※金額表は相続税評価のための目安であり、実際にかかる費用とは異なることがあります。

出典：
国税庁「令和6年分（東京都）宅地造成費の金額表」
国税庁「令和6年分（大阪）宅地造成費の金額表」
国税庁「令和6年分（北海道）宅地造成費の金額表」

【要注意】費用が大きく跳ね上がる3つのケース

造成工事費が高額になるとしたら、どのような要因が考えられるのでしょうか。ここでは特にコスト増につながる要因を3つ紹介します。

1. 傾斜地・擁壁工事
   造成工事費が高くなる要因として、まず傾斜地が挙げられます。傾斜地や高低差がある土地にそのまま建物を建ててしまうと、土砂崩れを起こしかねません。したがって傾斜地の場合は建物が傾かないように、擁壁工事を行う必要があり、その規模に応じてコストが多くかかります。
2. 地盤改良のコスト
   土地が軟弱地盤の場合は地盤改良の必要があり、その程度によってコストが高くなります。たとえばもともと田畑だった土地は、住宅地などに比べて水分量が多く、地盤改良費が高くなる傾向があります。早い段階で地盤調査を（スウェーデン式サウンディング試験やボーリング調査など）を行うことをおすすめします。
3. 道路幅員・重機搬入の問題
   土地自体の要因ではなく、道路幅員や重機の搬入経路が原因で、コスト増になることがあります。たとえば4トントラックを横付けできない場合は、2トントラックを利用することになり、土砂を搬出する場合は倍の回数かかります。また大きな重機を搬入できない場合は、コンパクトな重機を利用しなければならず、手間や時間がかかる分、コストが高くなるでしょう。

土地の広さ別（賃貸マンション規模）の概算シミュレーション

土地の広さと条件別に、造成工事にかかる費用の概算額をシミュレーションしてみましょう。

平坦地については、整地と伐採・抜根（全体の25％程度）が必要になったケース、傾斜地については地盤改良や土盛り・土止めが必要になったケース（坪当たり3～10万円）を想定しています。

なお、傾斜度や土盛りの範囲、擁壁の高さによっては、非常に高額になるケースがあります。実際にかかる費用については、現場調査を依頼したうえで、見積額を参考にしてください。

造成費用を抑えて土地活用収益を最大化するコツ

資金計画に不安を感じている方のために、造成工事費用を抑えるコツを紹介します。できるだけ初期費用を軽減し、土地活用の収益を最大化させましょう。

1. 低木の伐採や雑草処理は自分でする
   もし樹木や雑草が生えている状態であれば、整地にかかる費用を軽減するためにも、自分でできる範囲で伐採や除草をしておきましょう。ただし高さのある木の伐採や抜根は危険をともなう作業のため、専門業者へ依頼するようにしてください。
2. 土地を購入・相続する際は平坦地を選択する
   これから土地を購入（相続）する場合は、平坦地を選びましょう。シミュレーションでも試算したとおり、傾斜地は造成工事費が高くなる傾向があります。傾斜地は眺望がよいなどメリットもありますが、造成工事費が気になる場合は、全面道路や隣地と高低差がない土地を選ぶようにしてください。
3. 造成工事も含めたプランで見積もりを依頼する ハウスメーカーや建設会社へ土地活用を相談する際は、建物プランだけでなく、造成工事も含めて提案してもらいましょう。たとえば比較的重量が軽い木造のアパートにすることで、造成工事費を抑えられるケースがあります。予算や土地の条件に合わせて、プランニングしてもらいましょう。
4. 自治体の補助金を利用する 自治体によっては、造成工事費を助成しています。一定の要件を満たす必要がありますが、活用できればその分の費用を抑えられます。工事着手前に申請が必要になるケースが多いため、まずはホームページや担当窓口で確認するようにしてください。

土地の状態別！必要な造成工事の種類と手法

造成工事には種類があり、土地の条件や状態、建物の構造によって、必要になる工事は異なります。ここでは、主な工事を紹介し、それぞれの概要を解説します。

「盛土・切土」：傾斜地を平らにする技術

盛土・切土とは、傾斜地を平らにする造成方法です。平らな部分を作ることで、傾斜地も利用しやすくなります。

• 盛土（もりど）
  土を盛って地盤を高くし、平らな部分をつくること
• 切土（きりど）
  土を切り崩し、地盤を低く

土地所有者は盛土等を安全に保つ義務があり、無許可で盛土等を行った場合、罰則を科せられる可能性もあります。

出典：東京都整備局「盛土規制法に基づく規制」

「地下の掘削」：地中に空間をつくる作業

地下の掘削（くっさく）とは、建物の基礎や地階を設ける際などに、土を掘り下げて、地中に空間をつくる作業をいいます。地階や半地下のある建物にする場合は、その分深く掘削する必要があります。

掘削は、インフラ整備やエネルギー資源の発掘などにも必要な工事の一つです。目的や規模に応じて、手堀りもしくは機械掘削のどちらかの手法がとられます。

機械掘削で使用するのは、ショベルカー（バックホウ）が一般的ですが、重機が入らないほど狭い土地の場合は、手掘りで掘削することになります。掘削方法によって工期やコストが変動するため、どのような手法で工事するのか、事前に建設会社に確認しておくと良いでしょう。

「地盤改良」：マンションの重さに耐える地盤づくり

地盤改良とは、その名のとおり地盤の強度を高めることをいいます。通常建物を建てる前には地盤調査を行い、地盤の強度を確認します。

調査により軟弱地盤であると判断された場合や、過去に液状化や不同沈下、陥没などがあった土地は、地盤改良や杭工事が必要になります。つまり造成工事の範囲を超えた、杭工事や基礎工事などが必要になるケースもあります。

地盤改良の方法は、主に「表層改良工法」「柱状改良工法」などがあり、地盤の強度やRC造や鉄骨造など、賃貸マンションの重量を考慮して選択します。

• 表層改良工法
  表層改良工法とは、セメント系の硬化剤を使用して、深さ2ｍほどの地表周辺の地盤を固める工法。軟弱な地盤が浅い場合に有効です。
• 柱状改良工法
  柱状改良工法とは、地盤にセメントを注入して円柱状に固めた改良杭をつくり、地上の建物を支える工法です。軟弱な地盤が、地表から２～８ｍほどの場合に採用されます。
• 鋼管杭工法
  鋼管杭工法とは、地中の固い地盤に届くように鋼管の杭を打ち、建物を支える工法です。地下30ｍまで打ち込むことができ、セメントを使う他の工法に比べて、工期が短いのが特徴です。

「擁壁（ようへき）工事」：土砂崩れを防ぐ壁の設置

擁壁とは、道路や隣地と高低差がある土地の地盤を固め、土砂崩れを防ぐために設置する壁状の構造物です。地盤を支えるために、Ｌ型や逆Ｌ型、逆Ｔ型などの形状をしており、鉄筋コンクリート造の擁壁もあれば、鉄筋が入っていないコンクリート擁壁もあります。

擁壁の高さが2ｍを超える場合は、建築確認申請が必要です。また周囲よりも2ｍ以上の高低差があり、30度超の勾配がある場合は、擁壁の設置が義務付けられている自治体もあります。

工法によっても異なりますが、コンクリート擁壁の寿命は30～50年ともいわれています。したがって擁壁工事がされている土地でも、ひび割れや変形している場合は、擁壁をやり替える必要があります。

擁壁が必要な範囲や高さによっては、予想以上に高額な費用がかかる可能性があります。擁壁工事について確認申請がされているのかチェックし、地盤調査を依頼する際は、ぜひその耐久性の有無も確認するようにしてください。

「整地・抜根」：樹木や雑草、障害物の撤去

建物を建てる前には、樹木があれば伐採・抜根し、雑草は取り除いたうえで整地する必要があります。たとえば古家を解体した場合などは、基礎部分も撤去するため、広範囲にわたって地表の凹凸を均す作業をします。

地中に水道管やガラなど、整地する際に埋設物があれば撤去します。地中など見積もり時に想定できなかった廃棄物が大量に見つかった場合、追加費用が発生することがあり、注意が必要です。

購入や相続で取得した土地などは、知り得ない残置物が地中にあることがあります。取得前には、土地が使われていた履歴や用途を確認しておくとよいでしょう。

マンション建築のための造成工事の流れと期間

マンション建築のための造成工事は、土地の状況や工事の規模によっては、数ヶ月単位の工期がかかることがあります。

この章では、土地活用の検討から、造成工事完了までの流れと、事業計画における工期の位置づけを解説します。

事前調査から完了までの標準的なステップ

造成工事は、どのような手順で進めたらよいのでしょうか。工事完了までに、いくつかの段階を踏む必要があります。造成工事をスムーズに進めるためにも、おおまかな流れを把握してきましょう。

マンション建築にあたって、事前の地盤調査から造成工事完了までの標準的なステップは以下のとおりです。

1. 地盤調査（ボーリング調査）の実施
2. 土地の測量
3. プランニング・設計
4. 造成工事の申請
5. 造成工事の実施
6. 完了検査

ただし、実施する項目が前後することもあります。実際の流れについては、発注先に確認するようにしてください。

工期はどれくらい？（規模・工法別の目安期間）

造成工事にかかる期間は、どのくらいの日数を想定したらよいのでしょうか。実際には、工程表を作成してもらい、日数を確認しておきましょう。

もちろん土地の大きさや工事の規模、工法によっても異なりますが、ここでは、目安となる期間を紹介します。

• 小規模な土地・平坦地

平坦地で、かつ比較的小規模な造成工事であれば、5日～1週間程度で完了します。樹木の伐採や雑草の除去など、ご自身でできることを済ませておくことで、時間はもちろんコストも抑えることができるでしょう。

造成工事は、天候によって工事が長引くこともあります。工程表に予備日が設定されている場合は、工事の遅延を考慮した工期です。予備日も含めて、造成工事の工期であると想定しておきましょう。

• 傾斜地や高低差がある土地・100坪以上など広

傾斜地など高低差がある土地は、土盛や土留する必要があり、地盤改良する場合はその期間も考慮しなければなりません。比較的大きな土地の場合は、1～2ヶ月程度かかることも少なくありません。

造成工事と建築工事を同じ業者へ依頼する場合は、それほど工期を気にする必要はありませんが、全体的な流れや工程は把握しておくようにしましょう。

造成工事は騒音が発生することが多いため、とくに工期が長くなる場合は、トラブルを未然に防ぐためにも、近隣への説明や挨拶を事前にしておくことをおすすめします。

造成工事と建築工事のスケジュールの組み方

造成工事と建築工事のスケジュールを組む際は、どのような点に注意したらよいのでしょうか。

造成完了後すぐに建築工事に入れるよう、両者のスケジュールは緻密に組むようにしてください。入居者の募集が遅れれば、家賃収入が減るばかりか、好機を逃しかねません。

マンション経営において、入居者募集のタイミングと需要が高まる時期を合わせることは、収支にも直結する大切なポイントです。造成工事と建設工事の間には、なるべく空白の期間を作らないようにして、計画を立てるようにしましょう。

しかし詰め込み過ぎた工期にならないように、ある程度余裕を持つことも重要です。万が一造成工事が遅延してしまうと、建築工事を初日からスタートできず、建築会社に迷惑をかけることになります。

遅延した日数によっては迷惑だけで済まず、損害金が発生する可能性もあります。スケジュール管理が難しいと感じる方は、造成工事と建築工事をトータルで請け負う会社へ発注が安心です。造成工事が遅れたとしても、臨機応変に対応してくれるでしょう。

造成工事に関わる法律と「開発許可」の基礎知識

一定規模以上の造成工事をする際は、開発許可が必要です。この章では、開発許可制度や、土地活用するのであれば知っておくべき法規制について、事業計画の視点から解説します。

一定規模以上の開発に必要な「開発許可制度」とは

一定の規模以上の開発行為をする場合は、原則都道府県知事の許可が必要になります。開発行為とは、建物の建設や土地の形状を変えるために、土地の区画形質の変更を行うことをいい、造成工事は開発行為にあたります。

開発行為となる3つの要素

• 区画の変更
• 形状の変更
• 性質の変更

なお、市街化区域内においては、1,000㎡未満（土地計画区域外は10,000㎡未満）の開発行為は許可不要です。

ただし無秩序な開発行為を防ぐために、条例により300㎡まで引き上げられていることがあります。土地活用を検討する際は、面積の要件を確認するようにしてください。

開発許可の相談から建築確認までの一般的な流れは、以下のとおりです。開発許可の申請から、許可が下りるまでに約1ヶ月程度かかります。開発許可を必要とする場合は、スケジュールに余裕をもって計画しましょう。

1. 事前協議
2. 開発予定標識の設置
3. 近隣住民への説明
4. 開発許可申請書の提出
5. 審査
6. 開発許可書受理

都市計画法や盛土規制法（旧宅地造成等規制法）のポイント

都市計画区域内の土地は、市街化区域と市街化調整区域のどちらかに区分されています。市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のことで、原則開発行為や建築が認められていません。

土地活用をしようと思っている土地が、市街化区域にあるのか、それとも市街化調整区域なのか確認するようにしてください。

他にも、造成工事を検討するうえで確認しておくべき法規制に、「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」があります。

盛土規制法とは、宅地造成に伴うがけ崩れや土砂の流出を防ぐための法規制で、一定以上の規模の造成工事をする際は、自治体の許可が必要です。

また旧法の宅地造成等規制法よりも規制区域が拡大し、土地所有者の責務が明確化されました。造成工事を行う際は、安全面を考慮した工事にしてください。

失敗しない業者選び！「造成」と「建築」を任せるポイント

業者選びが、事業の成否を分けるといっても過言ではありません。造成と建築をトータルで任せられる業者にすべきか、それとも分離して発注すべきか迷っている方のために、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

見積書でチェックすべき項目と注意点も紹介しますので、パートナー選びで悩んでいる方は、比較検討する際にお役立てください。

「造成」と「建築」をトータルで相談できる会社を選ぶメリット

造成工事と建築工事をトータルで任せることができれば、窓口を1本化でき、スケジュール管理もしやすくなります。たとえば工事中やマンション完成後にトラブルが発生したとしても、責任の所在が明らかなため、問題解決のために無駄な労力をかける必要がありません。

また依頼された側の会社も、造作工事と建築工事を効率よく進めることができます。重複して使うような重機があれば、その分費用を圧縮でき、結果としてコストカットにもなるでしょう。

造成工事にかかるコストは、少なくとも建築費の5～10％、傾斜地などで高額な費用が掛かるケースでは、建築費の20％程度かかるともいわれています。つまり建築費の中でも比較的大きな割合を占める造成費を抑えるためにも、造成と建築をトータルで発注できる会社を選びましょう。

分離発注（造成と建築を別会社）にするメリット・デメリット

実のところ、造成工事と建築工事を分離発注することに、大きなメリットはありません。別々に依頼することでスケジュールは伸び、作業効率が悪いがために、コスト増にもつながってしまうおそれさえあります。

また賃貸マンション完成後に不同沈下などトラブルが発生した場合に、造成工事と建築工事のどちらが要因になっているか判断することは難しく、責任の所在を追及できないかもしれません。

造成と建築の分離発注にリスクはあったとしても、メリットはほとんどありません。土地活用の実績が豊富で、入居者の募集も含めてトータルで依頼できるような、建設会社を選択することをおすすめします。

まとめ：安全なマンション経営は質の高い造成工事から

造成工事の品質は、建物の耐久性と資産価値に直結します。また入居者の安心・安全な暮らしを実現するためにも、災害時にも強いマンションを計画しましょう。

賃貸マンションは、建てたら終わりではありません。不動産経営のパートナーには、土地活用のご相談はもちろん、建物の設計・施工から入居者募集、経営サポートまでワンストップで長く付き合える専門業者を選ぶようにしてください。

生和コーポレーションは「100年賃貸」目指しており、オーナー様をトータルで支えるプロフェッショナルが揃っています。ぜひお気軽に、生和コーポレーションにご相談ください。

よくある質問（FAQ）

造成工事の費用はローン（事業資金）に組み込めますか？

土地の造成工事の費用は、原則事業用ローンに組み込むことができます。古家の解体費用も同様です。ただし金融機関によって判断が異なるケースがあるため、事前に相談するようにしてください。

既存建物付きの土地を購入してマンションを建てる場合、解体と造成はセットですか？

既存建物の解体と土地の造成工事は、同じ業者に依頼しましょう。特に地下のある既存建物の場合は、造成工事とセットになります。解体工事と造成工事で必要な重機は重複するケースが多く、また処分する残材や土砂の搬出を同じ作業員が行うことで、工事全体をスムーズに進めることができます。