マンション一棟経営とは？メリット・デメリットを総解説！

賃貸経営を考えるとき、マンション一棟経営はハードルが高いと感じる方は少なくありません。しかしすでに土地を所有している方にとっては、マンション経営は相続対策になり、安定した収入を得られるうえ、資産形成にもなります。土地活用をお考えであれば、ぜひマンション一棟経営をご検討ください。

今回は、マンションオーナーになる前に知っておくべき基本知識から、一棟マンションを経営するメリット・デメリットまで詳しく解説します。

失敗しないオーナーになるための手順と正しい選択についても触れますので、ぜひ参考にしてください。

マンションオーナーとは？経営の種類と基本知識

マンション経営と聞いて、どのようなイメージをお持ちでしょうか。

マンションとは、「集合住宅」のことをいいます。法的定義はありませんが、3階建て以上の建物を指すことが多いです。

最近では木造でも頑丈で大規模な建物が建てられるため、かならずしも「マンション＝鉄筋コンクリート造や鉄骨造」というわけではありません。

マンションの所有形態として、マンションをまるごと所有する「一棟所有」と、住戸部分を一戸単位で所有する「区分所有」があります。

はじめに、マンション一棟所有と区分所有、それぞれの特徴を解説します。

一棟所有と区分所有の違い

マンションをまるごと所有する「一棟所有」と、住戸部分を一戸単位で所有する「区分所有」の違いを比較してみましょう。

初期費用を抑えて、不動産経営を始めたい方には、区分所有が向いています。新築マンション（住戸）を購入する方法ももちろんありますが、中古マンションやワンルームマンションを選べば、数百万円～数千万円で不動産投資を始められます。

しかし区分所有の場合、空室となれば収入はゼロになり、ローンを返済する際は、自己資金から支払わなければなりません。リスクを分散させ、安定した収入を得るためには、立地の良い物件を複数の住戸を保有する必要があります。

たくさん資産がある方や、ローンを多く借りられる方、また土地を所有している方には、マンションの一棟所有が向いています。

マンション一棟所有は比較的高額な初期費用がかかりますが、家賃収入が安定しやすく、マンションの規模に応じて売り上げも大きくなるからです。またマンションを所有すること、アパートローンを借り入れることが、節税や相続対策にもなります。

一棟マンションは管理に手間がかかりますが、サブリースや一般管理など、管理会社に依頼すればオーナー様自身が管理する必要はなく、入金管理なども依頼できます。

ここより先は、マンション一棟経営に関する内容に特化し、解説していきます。

マンション経営で得られる収益の仕組みと初期費用・融資の考え方

一棟マンション経営で得られる収益の仕組みと、初期費用の目安、融資の考え方を解説します。これからマンション経営を始めようとしている方だけでなく、すでに経営している方も知っておくべき基本となる知識です。

初期費用は、マンションの構造や規模によって変動し、土地を購入する場合は、土地代もかかります。

建築コストは構造によって異なり、「鉄筋コンクリート造」＞「鉄骨造」＞「木造」を想定していただくと良いでしょう。

マンションの建築費以外に、登記費用や不動産取得税、印紙税、アパートローンの事務手数料、火災・地震保険料などかかります。

建築コストや諸経費の計算が難しいときは、建設会社にシミュレーションしてもらいましょう。

初期費用の全額をフルローンでまかなうことも可能ですが、自己資金を増やして、返済額を抑える考え方もあります。マンションの管理やメンテナンスにも費用がかかるため、ある程度自己資金は手元に確保しておくことをおすすめします。

マンション経営のおもな収入源は、入居者から支払われる家賃収入（インカムゲイン）です。具体的には賃料・共益費（管理費）・駐車場代（駐輪場代）・更新料です。

これらの総収入から、管理会社へ支払う管理委託費や修繕費、固定資産税、ローン返済額を差し引いた金額が、手残り（キャッシュフロー）であり、賃貸経営においては、キャッシュフローを重視してください。

一棟マンション経営のメリット

一棟マンション経営は、区分所有マンションなどに比べて、建物の規模に応じて売り上げも大きくなり、安定した家賃収入を得られるのがメリットです。

また額面通りの金額に対して相続税がかかる現金に比べて、不動産は相続税評価額が低いため、節税効果があります。

ほかにも一棟マンション経営にはメリットがありますが、ここでは代表的なメリットを3つ紹介します。

収益性・利回りが高い

一棟マンションは、1室のみの区分所有マンションに比べて部屋数が多いため、空室リスクを分散できるのがメリットです。

区分所有マンションは、空室となれば家賃収入はゼロです。一方で一棟マンションは、20室のうち2室が空室となったとしても、9割の家賃収入は維持できます。

駐車場経営と比較した場合、駐車場は土地を平面的に活用した不動産経営ですが、一棟マンションは土地を何層にも活用できるため、その分収益性は高くなり、結果として利回りも高くなりやすいです。

ただし建築コストをかけすぎてしまうと、収益性は下がってしまいます。建築コストと家賃収入のバランスを考慮し、賃貸経営の利回りを高めましょう。

安定した家賃収入が得られる

一棟マンション経営は、安定した家賃収入を得られるのが魅力です。前述のとおり、空室によるリスクはそのスケールメリット（部屋数）により低減できます。

空室や滞納のリスクを回避する方法として、「一括借り上げ（サブリース）」があります。一括借り上げとは、専門の会社にマンション全室を借りてもらい、あらかじめ設定した金額を家賃として支払ってもらう仕組みです。

つまり一括借り上げしてもらうことで、空室や滞納による家賃収入の減少がなくなります。家賃の90％程度を保証するのが一般的ですが、会社によって保証額や契約内容が異なります。よく確認したうえで、一括借り上げを選択しましょう。

生和コーポレーションでは、業界でもトップクラスの最長35年間の一括借り上げを提供しています。入居者からのクレーム対応や、建物の無料点検など、自社一貫体制のサポートも充実しています。

相続税対策や資産承継になる

額面通りの金額が相続税の評価となる現金に比べて、不動産の相続税評価額は低くなります。たとえば建物の相続税評価額は、時価の約5～6割程度です。そのうえ建てたマンションを賃貸した場合は、時価の3～4割程度に圧縮できます。

たとえば1億円の現金を相続した場合は、1億円に対して相続税がかかりますが、1億円で建てたマンションの評価額は3,000万円～4,000万円ほどになるため、大きな節税効果を期待できます。

地主や富裕層にとっては、金融資産を一棟マンションに変えておくことが、相続税対策になります。

また、現金の価値はインフレや円安により目減りしますが、一棟マンションは家賃収入も生み出してくれるうえ、地価が上昇すれば、キャピタルゲイン（売却による利益）も上昇します。

今まで築き上げてきた財産は「マンション」という形で、効率よく子や孫へ資産承継しましょう。

一棟マンション経営のデメリットと知っておくべきリスク回避策

一棟マンション経営は収益性が高く、高い利回りを期待できるのがメリットですが、一方で注意すべき点もあります。

たとえば設備の故障や入居者同士のいさかいなど、住居ならではのトラブルが発生することがあります。また緊急時などは、時間に関係なく対応し、適切な判断を下さなければなりません。

マンションオーナーが負うべき責任は大きいため、基本的には管理会社に管理を委託するか、サブリースをおすすめします。

サブリースにすれば、貸主はサブリース会社になり、煩わしい手間もかからず、トラブルも避けられます。

ここでは、一棟マンション経営のデメリットと、その回避策について解説します。

経営が難しい

一棟マンションは、区分所有マンションや駐車場経営に比べて、経営が難しいといわれることがあります。

区分所有や駐車場経営に比べて、管理する範囲が広く、内容も多岐にわたり、意思決定する場面が多いからです。

たとえば区分所有マンションであれば、修繕や改修の判断は、専有部分に限られます。しかし一棟マンションの場合は、住戸内だけでなく、建物全体のメンテナンスや改修を計画しなければなりません。

外部改修にいたっては、数千万円～億単位の費用がかかるケースもあり、設備の修理や原状回復工事など含めると、意思決定しなければならないタイミングに対面することになるでしょう。またメンテナンスや改修にはコストがかかるため、費用も捻出しなければならず、頭を悩ますことになるかもしれません。

建物の維持やメンテナンスにも詳しい管理会社へ委託するか、一括借り上げ制度の利用を検討しましょう。

適切なメンテナンスや改修時期を提案してもらえれば、オーナーの手間を省くことができ、将来の支出も含めた事業計画を提案・サポートしてもらうことで、不動産経営が安定します。

空室・家賃下落などの事業継続リスク

一棟マンションといえども、空室になるリスクは常にあり、家賃収入は経年とともに下落する傾向があります。しかし不動産経営を成功させるためには、安定した家賃収入と、高い入居率を維持しなければなりません。

こうした空室や家賃下落のリスクを回避するためには、建設会社にマンション経営の計画段階から収支計画に関わってもらい、耐久性が高く、デザイン性にも優れたマンションを実現する必要があります。

入居率を高めるためにも、設計から施工、入居者募集、賃貸管理まで、ワンストップ体制でサポートしてくれる建設会社が望ましいでしょう。

マンションの耐久性が高く、資産価値の維持にノウハウがある会社を選ぶようにし、ぜひ長期に渡った一括借り上げ制度があるのか確認しておくようにしてください。

管理・維持コストが区分所有より大きい

区分所有マンションや駐車場経営に比べて、一棟マンションの管理の範囲は広く、専門的な知識やノウハウが必要な場面もあります。また小規模な不動産経営と比べ、一棟マンションは建物の維持に多額のコストがかかります。

マンション完成後も管理まで一貫して任せることで、オーナー自らが入居者対応したり、工事に立ち会ったりするような手間はかかりません。

ただし「丸投げ」は危険です。管理会社の提案に対して、意思決定を下すのはオーナーであり、入居者に対して責任を負うのもオーナー自身です。管理会社の対応や仕事ぶりをチェックするようにし、状況に応じてサブリースも検討してみてください。

マンションの修繕計画についても、管理会社と事前に打ち合わせし、工事の予定を組んでおくことができます。適切なタイミングに、適切な工事やメンテナンスを施すことで、「設備が故障して使えない」「安心して住めない」といった状況を回避できます。

施工から入居者募集まで一貫してサポートしてくれる建設会社へ管理委託するか、サブリースにして一括借り上げしてもらうことで、マンション経営が安定するでしょう。

【新規検討者向け】失敗しないオーナーになるまでの手順と選択

マンション経営を失敗しないためには、どのような手順で計画を進め、何を重視したらよいのでしょうか。

すでに土地を所有していて、これからマンション経営を始めようと検討している方向けに、これから踏むべきステップと、マンション経営の「計画段階」がいかに重要であるかを解説します。

ぜひ参考にして、マンション経営を実りあるものにしましょう。

土地活用で最も重要な「事業計画」と「建築会社の選定」

土地活用を成功させるために重要なのは、「市場調査」と「ターゲット設定」です。市場調査をろくにせず、ターゲット層を見誤れば、どんなに性能とデザインに優れたマンションを建てたとしても、空室リスクや収支悪化を招くでしょう。

単身者向けやファミリー向けといった安易なターゲット設定ではなく、たとえば「大学病院や工業団地が近くにある＝法人契約が見込める」など、丁寧な分析が収支を上向きに変えます。ターゲット層の設定ができたら、その属性に合った仕様や間取り、デザインを採用し、高い入居率を維持できるように計画してください。

もちろん収支計画も大切です。ターゲットを狙うばかりに、建築コストをかけすぎれば、利回りは落ちてしまいます。コストと家賃収入をシミュレーションし、最適なバランスを狙いましょう。

ここまでの流れを知り、簡単ではないと感じた方は少なくないでしょう。市場調査は、単なる情報収集ではありません。土地活用の実績や経験値がなければ、そう簡単に判断できるものではありません。

土地活用は、建築会社の選定から始まっているといっても過言ではありません。賃貸経営に精通した建築会社を選ぶことが成功の鍵になるでしょう。

長期安定を見据えた融資戦略と必要な準備

融資枠をどこまで広げられるかによって、マンションのボリュームが決まり、金利は収支計画に大きく影響します。万が一希望する融資を受けられなければ、マンション経営も暗礁に乗り上げてしまうでしょう。

土地活用に対する融資は、住宅ローンと異なり、事業性が重視されます。つまり近隣相場に則した家賃設定と、空室率なども加味した収支計画でなければ、融資担当者から大きな融資を引き出せません。建設会社とよく相談し、綿密な事業計画を立てるようにしてください。

また金融機関から高評価を得るためには、自己資金率を上げることも大切なポイントになります。アパートローンはフルローンが可能なケースもありますが、好条件で借入できるように、自己資金を確保しておくことも忘れないようにしましょう。

工事請負契約から引き渡しまでの具体的手順と注意点

マンション建設の工期は、その規模や造成工事の有無などによっても変動しますが、一般的には1フロアあたり1カ月程度かかるといわれています。

基礎工事や内装工事、外構工事も含めた場合、「階数＋3～5カ月」が目安です。たとえば5階建てのマンションであれば、8～10カ月かかる計算になります。

工事請負契約から引き渡しまでの流れは、以下の通りです。

1. 工事請負契約

建築プランや工事費に納得できたら、工期を定めて工事請負契約を結びます。

2. 設計（基本設計・実施設計）

建築プランを基に、土地の測量や地盤調査を行い、基本設計と実施設計をし、確認申請をします。

3. 着工

建築確認が下りたら（確認済証の交付）、建築工事を着工します。

4. 中間検査

専門の機関や自治体が、建物に欠陥がないか検査します。

5. 内装工事・外装工事・外構工事

躯体工事と並行し、内装や外装の工事をします。設備の工事や外壁工事など、順番に進めていきます。外構工事は通常最後に行います。

6. 完了検査

設計通りに建てられているか検査し、合格したら「検査済み」が交付されます。

7. 竣工検査

施主による検査で傷や汚れがないかチェックし、必要に応じて手直し工事をします。

8. 引き渡し

竣工検査のチェック項目に問題がなければ、マンションの引き渡しを受けます。工事は遅れることがありますが、工事完了前に引き渡しを受けることは避けましょう。不具合があったとしても、責任の所在が明確にできないためです。

【結論】長期安定経営を支える弊社（生和コーポレーション）の強み

不動産投資を成功させるためには、長期安定経営を支える建築会社のサポートが欠かせません。

弊社では、企画、設計、施工、マンション管理、運営までワンストップで責任をもって対応できる体制であることはもちろんのこと、オーナー様の収益性を担保することが大切だと考えております。

また、オーナー様のお悩みに迅速に対応できるよう、マンション経営に詳しい税理士や弁護士とも連携しています。

不動産経営のご提案からお悩み解決まで、土地活用に関する豊富なノウハウと、多くの建築実績を誇る、生和コーポレーションにお任せください。

建設から管理・運営まで一貫体制の強みとメリット

企画・設計・建設・管理・運営を一貫体制で行う弊社は、初期の収支計画が大切であること、設計の良し悪しが入居率に影響すること、入居者募集に苦労するケースがあることなど、完成後の経営を熟知しています。

つまりどのような間取りにすれば、入居率が向上するのか、設備は何が人気なのかなど把握しており、建物の性能がオーナー様の利益に直結することも体感しています。

これまで多くのマンションを建築してきた弊社だからこそ、収益性を担保でき、組織が一体となってオーナー様をサポートするため、責任の所在も明確です。

弊社グループ内ですべてが完結するため、中間マージンが発生しません。コストを最適化できることも、一貫体制のメリットといえます。

専門家（税理士・弁護士）との連携ポイント

マンション経営において、税務申告は不可避であり、地主や富裕層にとって相続対策は最も重要なテーマではないでしょうか。また不動産経営には、法的トラブルが潜んでいることも少なくありません。

土地活用に詳しい税理士や弁護士と連携している弊社であれば、相談先を探す手間もかかりません。土地活用のご相談とともに税務相談もでき、法的トラブルが生じた際も迅速に対応できます。相続対策や税金の計算、法的トラブルについても、まずは弊社へご相談ください。

まとめ

マンション経営を始める際、なるべくリスクを回避したいと考え、初期費用が安くすむ区分所有マンションから始めてみようを考える方もいます。

しかし収益性や資金形成、相続対策を考えれば、地主・富裕層にとって資産防衛の最適解は、マンション一棟経営の一択です。大きな投資が、大きな利益を生むことになるでしょう。

ぜひ事業計画を正しく立てること、また建築会社選定の重要性を認識し、長期安定を見据えた不動産投資をご検討ください。

よくある質問

一棟マンション経営はどんなひとにおすすめですか？

一棟マンション経営は、土地をすでに所有している方、自己資金に余裕がある方、節税や相続税対策が必要な方に向いています。また資産形成に興味がある方、不動産投資を本格的に始めたい方におすすめです。

一棟マンション経営で、オーナーの手残り（キャッシュフロー）は年間どのくらいになりますか？

キャッシュフローは、建築コストや経費、入居率、ローン返済額によって変動しますが、満室時の年間家賃収入の15％～30％程度といわれています。管理費や固定資産税、ローン返済額を計算し、どの程度手元に残るのか計算してみてください。

土地所有者がオーナーになる場合、新築一棟と中古一棟どちらを選ぶべきですか？

土地を所有しているのであれば、新築のマンションを所有する方が有利です。新築（もしくは築浅）マンションは人気があり、賃料を高く設定しやすいでしょう。また法定耐用年数が長いため、アパートローンも組みやすい点もメリットといえます。