不動産所得は確定申告をして所得税を納付しますが、不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって税制面での違いがあります。一般的にアパート・マンションなら貸与する独立した部屋が10室以上で事業的規模として取り扱われます。それ以下であれば必ずしも開業届を出す必要はありませんが、事業的規模の場合は開業届を提出しなければなりません。そのため、アパート経営・マンション経営を始める場合、事業的規模に該当するかどうかをまず確認する必要があります。
また事業的規模である場合は、個人事業主として行う場合と、法人として行う場合がありますが、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。
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アパート経営・マンション経営を個人事業主として行うのに必要な届出
事業的規模の不動産貸付けを始めたときは、開業から1カ月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出する必要があります。事業的規模であると認められることで、要件を満たせば青色申告で65万円の特別控除を受けることができます。なお、不動産貸付を始めた初年度から確定申告で青色申告をしようとする場合は、開業から2カ月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。青色申告のメリットとしては、白色申告では配偶者や親族に支払った給与はその一部しか必要経費とすることができませんが、青色申告では「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出することにより、原則として全額必要経費として計上することができます。この届けは開業の日や専従者がいることになった日から2カ月以内に提出する必要があります。
アパマン経営において個人事業税が課せられる範囲とは
個人事業税は、個人で事業を営む者が、都道府県に対して納付する地方税の一つです。個人事業税は、すべての業種にかかるわけではなく、地方税法などで決められた70の法定業種に限られます。アパート経営・マンション経営が課税対象になるかどうかは、貸付けの規模、賃貸料収入などで総合的に判断されます。基本的に事業的規模と見なされる10室以上だと、第1業種の不動産貸付業と見なされ税率5%が課税されます。個人事業税は下記の計算式で求められます。
・個人事業税額＝（所得金額－事業主控除額 年間290万円）×税率5％
個人事業税には290万円の事業主控除があるため、所得の額が290万円より少ない場合は課税されません。また、個人事業税自体の申告をする必要はなく、所得税の確定申告をすると税務署が自治体に通知し、納税者に納付書が送られてくる仕組みになっています。
アパート経営・マンション経営において個人事業主と法人、どちらがよい？
アパート経営・マンション経営での所得が多ければ、法人化することで税制面で有利になる可能性があります。所得にかかる税金は、個人事業主の場合は所得税ですが、法人の場合は所得税ではなく法人税を支払います。
所得税は超過累進課税となっており、所得が高くなるほど税率も高くなります。税率は平成28年現在の法令では5%から45%までの7段階に区分されています。一方、法人税は比例税率が採用されています。資本金の額が1億円以下の中小法人の場合、所得金額が年800万以下の部分には15%（特例として平成30年度末まで）、800万以上の部分は23.4%の税率で固定されています。所得が少ない場合は個人事業主の方が税率が低くなりますが、所得が多くなるほど法人税の方が税率面では有利になります。その他にも、損失があった場合の繰越控除は個人事業主だと3年間ですが、法人だと10年にわたって損金を繰越控除できるなどの違いもあります。
アパート経営・マンション経営は規模によって税制面での違いが生じます。事業規模で所得が多いのであれば法人化を検討することで節税にもつながる可能性があります。税制は年ごとに改正されていきますし、いくら以上の所得で法人税の方が有利になるかといった税金の計算は非常に複雑なので、税理士に相談するなどして節税も意識した上で、経営を行っていくようにしましょう。