【土地活用・節税対策】賃貸マンションの法定耐用年数と減価償却の仕組みを徹底解説！

土地活用で節税効果を最大化するためには、「法定耐用年数」と「減価償却」の仕組みを理解することが大切です。

これからマンション・アパート経営を検討しているのであれば、土地の特性を活かし、節税効果の高い事業になるように計画しましょう。

本記事では、法定耐用年数と減価償却の仕組み、節税効果を高めるコツを解説します。建物の構造別の特徴や注意点も紹介しますので、土地活用を計画している方はぜひ参考にしてください。

法定耐用年数とは？賃貸経営における2つの意味

法定耐用年数とは？と聞かれて、端的に説明できる方は意外と少ないかもしれません。

法定耐用年数とは、国が定めた「建物の使用可能期間」です。しかし「法定耐用年数＝寿命」を意味するものではありません。

法定耐用年数は、税務上不動産資産を経費として計上する際に用いる年数であり、アパートローンを借り入れる際には、法定耐用年数が返済期間の目安になることがあります。

賃貸経営においては、法定耐用年数の仕組みを理解しておくことが大切です。ぜひこの機会に、法定耐用年数に対する理解を深め、賃貸経営や土地活用にお役立てください。

法定耐用年数について、税務上・融資上の両面から、もう少し詳しく解説していきます。

税務上の意味：減価償却費（経費）を計上できる期間

法定耐用年数とは、減価償却費を経費として計上できる期間です。

賃貸経営のためにかかった経費（建設費・購入代金）は、取得した年に全額計上されるわけではありません。国が定めた法定耐用年数（使用可能期間）で分割し、毎年減価償却費（経費）として計上します。

たとえば鉄筋コンクリート造は47年間、木造の場合は22年間にわたって、減価償却費を経費として計上できます。

実際に現金の支出があるのは初年度（購入した年）だけですが、法定耐用年数の期間中は帳簿上経費となり、課税所得を減らすことができます。つまり長期間にわたって、所得税や住民税の負担を軽減できるため、安定した節税効果を期待できます。

融資上の意味：アパートローンの返済期間の目安となる基準

多くの金融機関では、法定耐用年数を融資期間の目安としているケースが多く、建物の構造がアパートローンの返済期間に影響することがあります。

特に法定耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造のマンションと、22年の木造のマンションでは、融資期間に違いが出やすいでしょう。

ただしアパートローンの融資期間の上限を定めている金融機関が多く、法定耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造のマンションだからといって、47年間借り入れできるわけではありません。

生和コーポレーションは金融機関との連携実績が豊富なため、融資を含めたトータルな計画相談ができることが強みです。オーナー様の資産背景や、物件で想定される収支計画によっては35年以上の返済期間も可能になる場合もあります。実際の返済期間や条件、融資額等については、営業担当者にご相談ください。

「経済的耐用年数」との違い（耐用年数切れ＝住めない訳ではない）

法定耐用年数と聞くと、建物の寿命をイメージするかもしれません。しかし法定耐用年数とは、減価償却費を算出するための年数であり、建物の寿命を示す数字ではありません。法定耐用年数を過ぎたとしても住むことはできますし、もちろん入居者へ貸し出すことも可能です。

建物の耐用年数の考え方として、法定耐用年数以外に「経済的耐用年数」と「物理的耐用年数」があります。

経済的耐用年数とは、建物の価値がゼロになるまでの期間です。構造によって差が出ることがありますが、たとえば築30年で建物を解体した場合は、経済的耐用年数は30年となります。

物理的耐用年数とは、建物の構造や設備が、物理的に使える状態のことをいいます。3つの耐用年数の中で、一番建物の寿命に近い年数ともいえるでしょう。同じ構造・使用の建物であっても、住まい方やメンテナンスの有無によって差が生じます。

【構造別一覧】マンション・アパートの法定耐用年数

マンション・アパートの法定耐用年数は、建物の構造や建材の厚みごとに異なります。ここでは、賃貸経営で採用されることが多い構造・建材別に、法定耐用年数とその特徴を紹介します。

引用：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

鉄筋コンクリート造（RC）：47年（長期にわたって安定した節税効果が続く）

鉄筋コンクリート造とは、コンクリートと鉄筋を組み合わせた構造で、耐震性や遮音性、耐火性に優れています。また他の構造に比べて、法定耐用年数が47年と長いのが特徴です。

鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が長いため、1年あたりの減価償却費は小さくなりますが、減価償却費を長期にわたって計上できるのがメリットです。

法定耐用年数が長いということは、資産価値が長く残存することも意味します。将来売却する可能性があれば、キャピタルゲイン（売却益）を得やすい構造を選択する考え方もあります。

鉄筋コンクリート造のマンションが向いているかどうかは、土地の特性やライフステージ、将来の出口戦略（売却）をどのように計画するかによって異なります。マンション構造をどのようにすべきか迷ったら、ぜひ土地活用の専門家に相談するようにしてください。

重量鉄骨造：34年（バランス型）

重量鉄骨造とは金属造で、一般的に鋼材の厚みが6mm以上の建物のことをいいます。

重量鉄骨造の耐用年数は34年で、鉄筋コンクリート造と、軽量鉄骨や木造の中間的な特性を持っています。鉄筋コンクリート造よりも重量が軽く、木造や軽量鉄骨造よりも重い構造です。

鉄筋を組んでコンクリートを流し込んで施工する鉄筋コンクリート造に比べて、工期は短く、コストも安くなる傾向があります。

木造や軽量鉄骨造よりも遮音性に優れていることが多く、間取りの自由度が高いのがメリットです。鉄筋コンクリート造よりもコストは抑えたいけれど、遮音性や耐震性は高めたいなど、中間を狙うのであれば、バランス型ともいえる重量鉄骨造を検討してみてください。

ただし重量鉄骨造は、鉄骨を搬入するのにクレーン車を使用します。全面道路が狭い場合は、施工が難しいこともあり、賃貸マンションやアパートでは、あまり採用されない構造です。重量鉄骨造を希望する場合は、施工が可能かどうか建築会社に判断してもらいましょう。

軽量鉄骨造：27年

同じ鉄骨造の建物でも、鋼材の厚みが6mm未満の場合は、一般的に軽量鉄骨造と区分されます。そして同じ軽量鉄骨造でも、鋼材の厚みが3mmを超え4mm以下のものは27年、3mm以下は19年になります。

軽量鉄骨造を検討する際は、鋼材の厚みを確認してから、収支を計算するようにしてください。

重量鉄骨造に比べて、軽量鉄骨造はコストを抑えやすく、施工の際にクレーン車のような大きな重機を必要としません。土地の条件や予算を考慮して、構造を選択するようにしましょう。

木造：22年（減価償却が早く節税効果が高い）

木造は法定耐用年数が22年と、他の構造に比べて短いのが特徴です。減価償却費を計上する期間が短いため、他の構造に比べて減価償却が早く、最も節税効果が高い構造といえます。

また鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造に比べて建築コストが安く、工期が短いこともメリットです。

最近では技術の進歩により性能が向上しており、鉄筋コンクリート造並みの耐震性や遮音性を持つ木造マンションもあります。融資期間も鉄骨等とおなじ35年も可能な金融機関も多くあります。

賃貸経営を検討する際は、収支計画も含めた相談から、入居者の募集まで一貫してサポートしてくれる会社を選びましょう。窓口が1つになるだけでなく、手厚いサポートも期待できます。

賃貸経営でどの構造を選ぶべき？メリット・デメリット比較表

賃貸経営において、構造ごとにメリット・デメリットがあります。それぞれにどのような特徴があるのか、違いを把握しておきましょう。ここでは、おもな項目を比較しやすくするために、構造ごとの特徴を表にまとめました。

ただし土地の特性によっては、選択が難しい構造もあります。また法定耐用年数が長い構造の方が、かならずしも良いというわけではありません。

土地の条件や予算、出口戦略（売却）をどのように考えるかによっても、オーナー様にマッチする構造は異なります。

また同じ木造でも、耐震性や遮音性が高く、鉄筋コンクリート造と比べても遜色のない建物もあります。イメージだけで構造を選ばず、ぜひ節税効果も含めて検討するようにしてください。

法定耐用年数が「キャッシュフロー」に与える影響

土地活用において、賃貸マンションの法定耐用年数の違いは、キャッシュフローに影響するのでしょうか。ここでは、3つの視点からお答えします。

減価償却費と手残り現金（デッドクロス）の関係

事業初期は減価償却費の恩恵を受けやすく、会計上は経費が多くても納税額は少ないため、手元に現金が残りやすい状況になります。さらに建物の設備費を短期償却できれば、さらにキャッシュフローは改善するでしょう。

しかし設備の減価償却が終わったり、建物の法定耐用年数を過ぎたりすると、会計上は黒字でも、納税額が負担になることがあります。帳簿上は黒字でも、手元に現金が残らないことを「デッドクロス」といいます。

土地活用において、デッドクロスは誰にしも起こり得る現象であり、必要以上に不安視する必要はありません。減価償却費の減少と納税額の変化を予測し、長期的なシミュレーションをしておくことが重要です。

手元の資金に余裕があるときに、修繕費や納税資金を貯蓄し、出口戦略（売却）も視野に入れて計画を立てましょう。

将来の予測や税金の計算は、税理士や専門家の助言を仰ぐようにし、将来のデッドクロスに備えましょう。

耐用年数が短いほど「節税効果」が高い理由

賃貸マンションの構造や設備の種類によって、耐用年数が異なりますが、その耐用年数が短いほど、節税効果は高くなります。

耐用年数が短い構造・設備ほど、減価償却費を「前倒し」で計上できるため、初期の納税額を圧縮できるのがメリットです。

賃貸経営の赤字（損失）は、他の給与所得と相殺（損益通算）でき、所得が下がれば税率も下がるため、所得が多い方ほど節税効果は大きくなります。

土地の条件によっては、希望する構造を選択できないケースもありますが、土地活用を検討する際は、節税効果も考慮したうえでマンションの構造を選ぶようにしましょう。

建物の設備の耐用年数については、この後に続く章で解説します。

参考：損益通算｜国税庁

耐用年数が長いほど「融資期間」が延びるメリット

「法定耐用年数が短いほど節税効果ある」と解説してきましたが、鉄筋コンクリート造など、耐用年数が長い構造にメリットがない訳ではありません。

法定耐用年数は、アパートローンの返済期間の目安としている金融機関が多く、最近では鉄筋コンクリート造なら40年以上の借り入れが可能な金融機関も増えています。

同じ融資額でも返済期間が長くなれば、月々の返済額（負担額）は小さくなり、資金繰りは安定します。

融資期間が延びれば総返済額は増えますが、家賃収入で返済する賃貸経営においては、金利にかかるコストよりも、手元の資金を減らすリスクを重視するようにしてください。

知らないと損する？「建物」と「建物附属設備」の分け方

賃貸経営において、「建物」と「建物付属設備」の区分が、節税効果に影響することをご存知でしょうか。

たとえば給排水設備や電気設備、エレベーターなどの昇降機設備と、建物本体を分けて減価償却することで、節税スピードを早めることができます。とくに初期は収益が高くなるため、納税額を圧縮するのに効果的です。

この章では、初期の節税額を増やすテクニックと、見積書の内訳の重要性について解説します。

建物本体と設備（電気・給排水）は耐用年数が違う

建物本体の法定耐用年数は、木造であれば22年、鉄筋コンクリートであれば47年です。しかし建物本体の構造とは関係なく、建物付属設備の法定耐用年数は15年と定められており、建物本体と設備を分けて減価償却できれば、その分節税スピードを早めることができます。

また蓄電池電源設備や冷暖房設備など、15年よりも短い設備もあります。法定耐用年数がとくに長い鉄筋コンクリート造の場合は、設備を分けることで償却期間を短くできます。税負担を軽減するためにも、建物本体と設備は分けるようにしてください。

設備を分けて計上し、初期の節税額を増やすテクニック

建物と建物付属設備を分けて減価償却費を計上することによって、初期に償却スピードが速い設備部分の経費を増やすことができます。詳しくは、税理士等にご相談してください。

1. 本体と設備を区分する
マンションの工事請負契約書や見積書で、建物本体価格と設備費を確認します。それぞれの取得価格が明確に区分されていないときは、見積書などから建物本体価格と設備費を算出する方法がありますが、事前に税理士等の専門家と建築会社への相談をおすすめします。

2. 法定耐用年数を確認する
建物の構造や設備の種類によって、耐用年数は異なります。国税庁が定めている「減価償却資産の耐用年数表」を確認しましょう。おもな設備の耐用年数は、以下のとおりです。

【建物付属設備】
電気設備：15年
給排水設備：15年
衛生設備：15年
ガス設備：15年
昇降機設備（エレベーター）：15年
蓄電池電源設備：6年

引用：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

3. 設備の減価償却方法には「定率法」を選択する
建物本体の減価償却方法は「定額法」を利用しますが、設備については土地活用の初期に多くの減価償却費を計上できる「定率法」を選択しましょう。初年度に税負担を軽減できるので、キャッシュフローも改善できます。

ただし個人事業主が定率法を選択するためには、税務署に「減価償却資産の償却方法の変更承認申請書」を提出しておく必要があります。

また税務調査で否認されないためにも、本体価格と設備費を明確に区分し、設備であることが分かるようにしておくことが重要です。

定額法と定率法には、それぞれメリット・デメリットがあります。どちらが向いているのか、ぜひ違いも理解したうえで選択するようにしてください。

中古物件を購入する場合の計算特例（簡便法）

中古マンションやアパートなど、中古物件を購入する場合は、耐用年数や減価償却費はどのように計算したらよいのでしょうか。

ここでは、中古物件の購入を検討している方に向けて、「簡便法」を用いた耐用年数の計算方法と、富裕層に「築古木造」が人気の理由を解説します。

中古物件購入時の「耐用年数」計算式（簡便法）

中古物件の耐用年数は、その構造や購入時の築年数によって異なります。耐用年数＝使用可能期間ですが、使用できる期間の判断が難しい中古物件の場合は、一般的に「簡便法」で計算します。

簡便法による計算方法は、以下のとおりです。

• 法定耐用年数を過ぎた資産

その法定耐用年数の20％にあたる年数
法定耐用年数×20％

• 法定耐用年数の一部が過ぎた資産

その法定耐用年数から経過した年数を差し引き、経過年数の20％にあたる年数を加えた年数
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％

なお上記計算式で求めた年数に、1年未満の端数がある場合は、その端数は切り捨てます。もし計算式により求めた年数が2年未満の場合は、2年とします。

たとえば法定耐用年数が22年で、経過年数が10年６ヵ月の場合は、以下のとおりです。

（22年－10年）＋10年×20％＝14年

※端数の6ヵ月は切捨て

耐用年数を求める計算式は、それほど複雑ではありません。しかし計算ミスをしてしまうと、追徴課税や加算税を課される可能性があり、収支の計算も合わなくなります。

算出した年数に不安や疑問を感じたら、税務署や税理士に確認するようにしましょう。

引用：中古資産の耐用年数｜国税庁

「築古木造」が富裕層の節税対策に人気な理由

「築古木造は節税効果が高い」と富裕層から注目されていますが、実際のところ節税対策になるのでしょうか。

木造は法定耐用年数（22年）が短いため、他の構造に比べて減価償却費を多く計上できるのがメリットです。たとえば法定耐用年数を超えた木造アパートであれば、4年間にわたって減価償却でき、1年あたりの減価償却費は大きくなります。

またアパートローンを利用すれば、手元に現金を残しながらローン利息を経費として計上でき、減価償却費はさらに大きくなります。

不動産所得の赤字は給与所得と相殺（損益通算）できるため、富裕層にとって所得税や住民税を大幅に圧縮できるのが人気の理由です

損益通算とは、不動産所得で発生した赤字と他の所得を相殺し、課税所得を軽減する制度です。課税所得が減少すると税率も下がるため、所得が多い方ほど節税効果があります。

しかし節税効果を優先する賃貸経営は、危険な側面も持ち合わせています。確かに給与所得などの所得税は軽減できますが、築古木造物件は多額の修繕費がかかることがあり、古いがゆえに空室によるリスクもあります。

家賃収入をほとんど得られず、支出ばかりで手元に残る利益が少なければ、何のための不動産投資か分かりません。

賃貸経営は目的を明確にすることが大切であり、リスクも考慮したうえで計画したいものです。

まとめ：目的に合わせた構造選びが土地活用の成功要因

木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造はさまざまありますが、それぞれ特徴があり、メリット・デメリットがあります。

賃貸経営を成功させるためには、構造ごとの特性や法定耐用年数の仕組みを理解することが大切です。土地の特性を活かし、節税効果を期待できるプランにしましょう。

生和コーポレーションでは、土地活用に関する疑問やご相談、融資計画などに対して、オーナー様に合った解決策をご提案しています。税理士や金融機関とも連携しており、複雑な事案もワンストップでサポートできるのが強みです。

生和コーポレーションでは、対面でのご相談はもちろん、オンライン相談にも対応しています。まずはお気軽にお問い合わせください。

よくある質問

鉄筋コンクリート（RC）マンションの寿命は実際どのくらいですか？

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と定められていますが、実際の寿命はメンテナンスや管理状況によって変動します。ちなみに国土交通省が平成25年に発表したデータによると、鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年です。

ただし生和コーポレーションの「100年賃貸」は、長期優良住宅をしのぐ高い性能を誇り、躯体の耐久性を高めることで、2倍の長寿命を実現しています。

法定耐用年数を過ぎた物件は売却しにくいですか？

法定耐用年数が過ぎた物件だからといって、即座に売却しにくくなるわけではありません。売却しやすいかどうかは、立地や建物の状態、メンテナンス状況など、あらゆる要因が影響します。

駅近など好立地の物件は人気があり、年数に応じたメンテナンスを実施しているマンションは、買い手にとって購入のハードルが低くなります。

自宅の一部を賃貸にする場合、耐用年数の計算は変わりますか？

賃貸として貸し出す部分は、事業用資産になります。つまり減価償却費を、経費として計上できます。貸し出す部分の面積を求めて按分し、耐用年数に基づいて減価償却費を計算してください。

土地に法定耐用年数はありますか？

土地には、法定耐用年数はありません。ちなみに建物や設備のように、時の経過とともに価値が減少する資産を「減価償却資産」といい、経費として計上する際に用いる法定耐用年数が定められています。