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収支のシミュレーションの重要性
アパート経営・マンション経営は、すぐに結果の出るビジネスではなく、長期的に収益を積み重ねてゆく事業となります。
このため、将来にわたって、収支がどのようになるのかをシミュレーションしておくことが非常に重要になります。
実際にアパート経営・マンション経営をはじめてからも、現金の動きがどうなっているのかを確認するために、収支計画書を作成し、シミュレーションとどう異なっているか、きちんとチェックすることが重要になります。
収支計画書とは
収支計画書とは、経営における収益や支出などのお金の流れを計画する、将来を予想した損益計算書のようなものをいいます。
ここでは、実際の「収支」と「不動産所得の収支」を混同しないことが非常に重要になります。
アパート経営・マンション経営では、実質的に現金の支払が生じない減価償却費や、専従者給与などを必要経費として計上しますが、これは実際の現金収支とは異なっているためです。
収入と支出を把握する
アパート経営・マンション経営の収入には、家賃や礼金、敷金などがあります。
支出にはローン返済額、修繕費、各種税金、損害保険料、諸経費などがあります。
支出が初期投資としていくらほど必要になるか、入居者を募ってから年間にどのくらいの収支が見込めるか等を、まずはおおまかに見てみましょう。
2年目からは1年目ほどの大きな投資は必要でなくなってきますが、入居者を確保できているか、入居者を確保するために必要な支出はどのくらいのものか、といったことを考える必要が出てきます。
このように、収入と支出を予測しつつ、数年後にはどうなっているかという長期的な目で見て、収支をシミュレーションして行くことが大切になります。
建物は建築・購入すれば終わりではありません
建物は経年によって劣化するものですので、大規模修繕にかかる費用も収支計画に組み込んでおく必要があるでしょう。
こうすることで、修繕積立てをどのくらいのペースで行っておくべきかを知ることもできます。
計画の段階で収支のバランスが取れていないと判明した場合は、戸数や設備、仕様、立地、または、ローンなどの資金計画を再検討する必要があるということですので、もう一度始めから調査も含めて、シビアに収支のシミュレーションを行っていきます。
支出を下げれば収入が上がる？
単純に支出を減らせば収入が増えるか、というと、それほど簡単なことではありません。
支出を減らすということは、建物の設備やオプションのレベルを下げたりすることになりますので、これによって入居者が得られなくなってしまう可能性が大きくなってきます。
支出を考える際にも、それによって入居者のニーズを満たすことができるのかどうかを考えるようにしましょう。
収支計画では、収支の金額だけを重視するのではなく、あくまでも支出が入居者を得るために有効なものであるかどうか、冷静に判断する能力も必要になってくるのです。
賃料・空室率・修繕費がポイント
収支計画は、あくまでも将来を見据えた分析・予測ですので、収益や支出の項目設定や金額設定によって将来の収支予測が違ってきます。
まずは「賃料」「空室率」「修繕費」の3つをポイントとして、収支計画を立てましょう。
賃料を設定するときには、周辺に存在する物件詳細や賃料相場を確認し、どのくらいの賃料にするのが最適なのかを見極めましょう。
経験の無い方にはなかなか判断が難しい場合がありますので、エリアの相場に詳しい不動産会社などに相談し、アドバイスを元に設定していくと、妥当な賃料の設定の仕方が見えてきます。
次に空室率ですが、長期的には空室も出る前提で設定しておくことが大切です。
始めは入居者が多いものですが、年数が経つに従って入居者が減る確率も高くなります。
これを避けるためには、賃料の見直し、リフォームや設備への投資など、アパートやマンションに付加価値を付けるための支出についても考える必要が出てきます。
修繕費は、収支計画で見落としがちになってしまう項目です。
入居者が入れ替わっていくときには、入居率が落ちないように現状を維持するための費用が必要になります。
また、設備の寿命による取り替え費用、全面的なリフォームなど、様々な場合が想定できます。
修繕費用についても、当初から積み立てをしておくなど、建物の状態を見て、必要になるであろうメンテナンスの計画を立てておき、それに沿って収支計画を立てておくと安心です。
定期的に収支計画の見直しをする
収支計画はあくまでシュミレーションですので、経済動向や地域の周辺状況の変化により、収支計画の設定条件にも変化が出てきます。
アパート経営・マンション経営を開始してから年数が経つと、当初の計画とはズレが生じてきます。
エリアが再開発されたり、交通網が新設・増設されたりすると、物件周辺の環境は一気に変わってきます。
環境が変わると、入居者のニーズもがらりと変わりますので、それによって必要な設備投資は何か、賃料はどのくらいに設定するべきか、などの内容も設定し直す必要が出て来るでしょう。
急な出費でピンチを招いたりすることがないよう、数年ごとにシミュレーションを行い、リスクを少なく、経営を進められるように準備しておくのがおすすめです。