アパート経営・マンション経営を行っていく上で、オーナー様にとって切実な問題が入居者様の家賃の滞納です。
何も対策を取らずにアパート経営・マンション経営を継続していると、家賃滞納はアパート経営・マンション経営では、決して避けて通れない問題です。
しかも、対処を誤ると大問題に発展する可能性もある厄介な問題と言えます。
そこで今回はオーナー様が家賃の回収などの管理業務を自身で行う場合の、家賃滞納の対処法について解説することにします。
家賃滞納をできるだけ起こさないようにする方法
残念なことに家賃滞納の発生を100%防ぐ方法はありません。
しかし、起きにくくするために取るべき対策はいくつかあります。
もっとも基本的なことは、入居者審査をきちんと行うことです。
入居するご本人の勤務先や勤続年数、役職、年収などできるだけ多くの情報を集めて、信頼できる人物かどうか慎重に判断するようにします。
また、連帯保証人に関しても、万一の際に債務の履行が本当に可能なのかなど、入居者様と同じようにできるだけ多くの情報を集めて判断することが大切です。
もし、入居者様本人か連帯保証人のどちらか、あるいは両方の情報を見て不安を感じた場合は、入居をお断りする勇気を持つことも必要です。
しかし、もしそれが長い間空室だった部屋にようやく現れた入居希望者だった場合は、空室のまま放置するよりは、多少リスクがあっても入居していただいた方が、利益が上がる可能性もあります。
このような場合は、入居者様に家賃保証サービスに加入してもらうという方法があります。
第三者である家賃保証会社が保証人の債務を代位弁済（保証会社が入居者様に成り代わって未払い分の家賃をオーナー様へ返済してくれる仕組み）してくれる「家賃保証サービス」に加入していれば、家賃の滞納が発生しても一定期間、保証会社が家賃を支払ってくれるため、その間に入居者様と話し合って問題解決を図ることが可能となります。
但し、「家賃保証サービス」は、あくまでも代位弁済なので、入居者様は保証会社に立て替えてもらった費用を支払う必要があります。
家賃滞納が発生してしまった場合の対処法
万が一家賃の滞納が発生してしまった場合は、できるだけ早く対処することが大切です。
入居者様と普段から顔を合わせていてよく知っている場合は、言い出しにくく躊躇している間に月を跨ぎ1カ月分、2カ月分と、どんどん滞納額が増えてしまい、ついには返せなくなってしまうということにもなりかねません。
そうならないように予定した日に家賃が支払われなかった場合は、すぐに連絡を取って未納に対する事情を確認したり、入金日を約束してもらうようにしなければなりません。
どうしても支払ってもらえない場合は、連帯保証人に支払いを依頼します。連帯保証人からも支払いがないときは、賃貸契約の解除、部屋の明け渡しの通知など、法的手続きを開始することになります。
事態がそこまでこじれてしまった場合は、オーナー様自身で対処するより、不動産業者、司法書士、弁護士などの専門家に依頼することをお勧めします。
家賃滞納は厄介な問題ですが、早い段階からオーナー様が親身になって、滞納している入居者様の事情を聞くなどの対応をすることが重要です。
あと回しにすればするほど解決は難しくなり、最悪の場合は、滞納した家賃を回収できないだけでなく、部屋の明け渡しまでの多大な労力が必要となったり、部屋の状態によっては原状回復に多額の費用がかかってしまうこともあるため注意が必要です。
管理する戸数が多くなるなど管理が難しい場合は、管理会社へ管理業務を委託するか、サブリース（一括借上）を検討することをおすすめします。