RC造のメリットデメリット｜防音性耐用年数建築コストを解説

RC造は、主要構造部や基礎が鉄筋とコンクリートで造られている構造です。耐火性や耐震性、耐久性などに優れていることから、低層～中高層の賃貸マンションやビル、戸建て住宅など多くの建造物に採用されています。賃貸マンションによる土地活用を検討している場合、RC造の特徴やほかの構造との違いが気になる方もいるでしょう。

当記事では、RC造の概要やほかの構造との違い、RC造のメリットとデメリットについて解説します。

RC造の仕組みとは？

RC造は「Reinforced Concrete（鉄筋コンクリート）造」の略称であり、建物の柱や梁などの主要構造部、基礎が鉄筋とコンクリートで造られている構造のことです。

RC造は、外側に引っ張る力に強い鉄筋と、物体を押したときにかかる圧縮力に強いコンクリートという異なる2つの特性の素材を組み合わせている点が特徴です。双方の特性を組み合わせることで、耐震性や耐久性などに優れた強固な建物を実現しています。

その強度の高さから、RC造は低層～中高層の分譲マンションや賃貸マンション、ビル、戸建て住宅などさまざまな建造物の構造として採用されています。

RC造と木造・鉄骨造（S造）・SRC造の違い

建物の構造には、RC造のほかに、木造、鉄骨造（S造）、SRC造があります。RC造と比較したときの各構造の特徴、使われることが多い建物の種類を見ていきましょう。

RC造と木造の違い

木造は、RC造とは違い、建物などの構造部に「木材」を使っている構造です。日本の伝統的な工法である木造軸組工法、2×4材を用いた木造壁式工法（ツーバイフォー工法）があります。木材の調湿効果により、湿度の高い環境でも快適な空間を維持できる点が特徴です。

木造は、おもに戸建て住宅や低層アパートに採用される構造です。なお、中高層の賃貸マンションの建築に際しては、耐久性や耐震性などに優れるRC造が用いられるケースが主流です。

RC造と鉄骨造（S造）の違い

鉄骨造とは、柱や梁などの骨組みに鉄骨を使う構造を指します。「Steel」（鉄骨）を用いる構造であるため、S造という略称で呼ばれることもあります。RC造とは違って重量のあるコンクリートを用いない分、建物全体の軽量化を図れる点が特徴です。

鉄骨の厚みが6mm未満の場合は「軽量鉄骨造」、6mm以上のものは「重量鉄骨造」といい法定耐用年数が異なります。軽量鉄骨造はおもに戸建て住宅や低層アパート、重量鉄骨造はおもに倉庫や工場、ビル、中高層マンションなどの建築に用いられます。

RC造とSRC造の違い

SRC造は「Steel Reinforced Concrete（鉄骨鉄筋コンクリート）造」の略称です。主要な構造部に鉄筋とコンクリートを用いる点はRC造と同様ですが、鉄骨が支柱として用いられている点に違いを見いだせます。耐久性に優れた鉄筋とコンクリートの特性に鉄骨の持つ粘り強いしなやかさが加わり、より強固な構造を実現している点が特徴です。おもに超高層マンション、大規模なビルの建設に用いられています。

なお、SRC造とRC造の違いは、マンションの「階層」にも表れます。SRC造はタワーマンションなど超高層建築物の建築に採用されるケースが一般的です。一方で、RC造は低層～中高層の賃貸マンションの建築に適しています。

RC造(鉄筋コンクリート造)・S造(鉄骨造)・W造(木造)・SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)の違いとは？

RC造の建築物のメリット6選

RC造の建築物のメリットとして、おもに以下が挙げられます。

メリット1.耐久性に優れる
メリット2.防火性が高い
メリット3.防音性が高く生活音が伝わりにくい
メリット4.耐震性が高い
メリット5.法定耐用年数が長い
メリット6.資産価値を維持しやすい

鉄筋とコンクリートの特性を活かしたRC造には、建築主だけでなく建物に住む方にとってもさまざまなメリットがあります。これからRC造の賃貸マンションを建てたいと考えているなら、事前にメリットを把握しておきましょう。

耐久性に優れる

鉄筋には引っ張る力（横方向の力）に強い反面、熱に弱く錆びやすい、コンクリートには熱と上からの圧縮に強く、錆びない反面、引っ張る力に弱いという性質があります。これら双方の建材のデメリットを補完し、耐久性に優れた構造となっているのがRC造の特徴です。

防火性が高い

RC造に用いられているコンクリートは熱に強く、火災が起きたとしても燃えたり、強度が低下したりすることはありません。実際、コンクリートは建築基準法で「不燃材料」に定められています。また、RC造は「建築基準法第2条7号」における「耐火構造」に該当します。

RC造は火災で焼失するリスクが低いことから、一般の木造住宅と比べて火災保険料が優遇される点もメリットです。

参照：
○不燃材料を定める件
○耐火構造の構造方法を定める件

防音性が高く生活音が伝わりにくい

RC造の建物に用いられるコンクリートは気密性が高く、木造や軽量鉄骨造と比べると外部や隣家・上下階からの音が伝わりにくい構造です。壁の厚みや床・天井の構造によっては、さらに防音性が高くなります。

耐震性が高い

RC造の建物は、ほかの構造に比べて耐震性が高い点もメリットです。地震の横揺れには引っ張りに強い鉄筋が、縦揺れには圧縮に強いコンクリートの耐性が有効に作用するためです。

法定耐用年数が長い

RC造の法定耐用年数は47年と、木造住宅の22年、軽量鉄骨造（肉厚3mm以下）の19年と比べると2倍以上に設定されています。RC造の建物は耐久性や耐震性に優れるため、法定耐用年数も長く設定されているのです。

ただし、法定耐用年数は「税務上の資産価値」を表す数値であり、実際の建物の寿命を示すものではない点に注意が必要です。適切なメンテナンスを行なうことにより、法定耐用年数よりも建物を長く利用できるケースは少なくありません。

外壁や屋上の防水処理、鉄筋の防錆などのメンテナンスを施すことで、長い場合は建物を100年ほど使用できるケースもあります。

参照：主な減価償却資産の耐用年数表

資産価値を維持しやすい

耐久性などに優れたRC造は、建物の資産価値が下がりにくい点もメリットです。前述のとおり、メンテナンス次第では建物の寿命をさらに延ばせることも資産価値の維持につながります。

築年数が経過しても、RC造の賃貸マンションは耐震性や耐久性などが入居者から評価され、家賃が下落しにくいことも特徴の一つです。賃貸経営において、RC造でマンションを建てることには長期的に安定した資産を形成できるメリットもあるのです。

RC造のデメリット6選

RC造の建物のデメリットとしては、以下の6つが挙げられます。

デメリット1.建築コストが高い
デメリット2.工期が長くなる
デメリット3.結露やカビが発生しやすい
デメリット4.防音性は高いが衝撃や振動に弱い
デメリット5.重量が大きく地盤の負担が大きい
デメリット6.増改築やリノベーションに向かない

賃貸経営を成功させたいなら、RC造の建物特有のデメリットを把握したうえで適切な対策を講じることが大切です。

建築コストが高い

RC造のデメリットは、ほかの構造よりも材料費や人件費が割高であり、建築コストがかさむ点です。木造と比較して、建築コストが1.5～2倍ほどに達することも珍しくありません。

ただし、前述のように、RC造の賃貸マンションの資産価値は下がりにくく、家賃も高い状態を維持できます。想定される家賃収入から経費を差し引いて手元に現金がいくら残るのかをシミュレーションすれば、RC造で賃貸マンションを建てるメリットを実感できるでしょう。

工期が長くなる

RC造はコンクリートの打設と養生に時間がかかるため、木造や鉄骨造（S造）に比べて工期が長くなります。養生の期間を十分に確保しないと、コンクリートの強度が低下したり、ひび割れが起きたりして建物全体の耐久性が低くなるためです。

そのため、RC造で賃貸マンションを建設する場合は、引き渡し時期や入居開始日など、スケジュールに余裕を持って計画することが大切です。

結露やカビが発生しやすい

RC造は気密性が高く、室内に湿気がこもりやすい傾向です。そのため、室内と屋外の温度差が大きいと、温かく湿った空気が冷たい窓枠や壁などで冷却され、空気中の水蒸気が水滴に変わりやすくなります。この現象が「結露」です。

結露が原因でカビが発生すると居住者の健康面に悪影響をおよぼすだけでなく、部屋の内装が劣化する可能性も考えられます。したがってRC造で賃貸マンションを建設する場合は、二重窓を採用して断熱性を高めるなど結露を防ぐ対策が必要です。

なお、ペアガラスや樹脂サッシなど、断熱性能は年々向上しているため、デメリットは解消されつつあります。

防音性は高いが衝撃や振動に弱い

RC造は防音性が高いといわれますが、なかには「うるさい」という意見も耳にします。RC造の建物には、物を落とした衝撃や物を動かす音など、振動が音として伝わりやすい性質があるためです。

また、同じRC造の建物でも、床の工法で音の伝わり方は異なります。床の工法は、コンクリートスラブに直接床材を張る「直床工法」、コンクリートスラブに支持脚を設置してその上に床材を張る「二重床工法」の2種類です。

スラブとは、鉄筋鉄骨コンクリートで造られた床のことです。

このうち、二重床工法は床下に空間があるため、直床工法よりも音が伝わりやすい傾向にあります。より防音性を高めたいなら、遮音性能の高いフローリング材を採用する方法が有効です。

一方、直床工法では厚みのあるコンクリートスラブを採用する、床材の裏側に防振材を施すなどの対策を講じると防音性を高められます。

スラブの厚さは騒音との関係が深く、厚みが薄い場合は防音性が低い建物になります。賃貸マンションを建てる場合は、床スラブの厚みを含めた検討が必要です。

重量が大きく地盤の負担が大きい

RC造の建物はほかの構造よりも重量があるため、地盤が弱い地域では基礎を造るにあたって杭打ちや地盤改良といった補強工事が必要となるケースがあります。

地盤がよほど硬いエリアでない限り、基本的にRC造の建物は杭を打たなければなりません。地盤が柔らかいうえに、硬い地盤が深い場所にあるエリアは、建築コストがさらにかさみます。RC造で賃貸マンションを建てるときは、事前に施工会社に見積もりを依頼して費用を把握しておきましょう。

増改築やリノベーションに向かない

RC造のうち、柱と梁、壁が一体化した壁式構造で賃貸マンションを建てると、基本的に増改築はできません。

一方、RC造は構造躯体の寿命が長いため、インフィル（内装）をすべて変えることが可能です。リノベーションや用途変更は可能ですが、構造の関係上、間取りに制限があります。

したがって将来的にリノベーションを検討している場合は、RC造でもラーメン構造（柱と梁で建物を支える構造）を選ぶことをおすすめします。

生和コーポレーションならRC造のマンションなどで土地活用できる

RC造の建築物は、防音性や耐久性、耐震性などに優れています。また、法定耐用年数も長いため、土地活用の手段としてRC造の賃貸マンションを建てるのは有効な戦略の一つです。

生和コーポレーションは土地活用に強みがあり、RC造の賃貸マンションを建てた実績も豊富です。土地活用として賃貸経営を始めたいとお考えの方は、ぜひ一度生和コーポレーションの事例をご参照ください。

土地活用の事例・実例

まとめ：耐久性や防音性に優れるRC造の建築物は資産価値も保持できる

RC造は主要構造部と基礎が鉄筋とコンクリートで造られている構造で、耐久性や防音性、耐震性などに優れている特徴があります。ただし、ほかの構造と比較すると建築コストが高く、工期も長くなりやすいため、予算やスケジュールには余裕を持って建築計画を立てることが大切です。

生和コーポレーションでは、これまでに培ってきた豊富な土地活用の実績をもとに、賃貸経営を始めたいと考えているオーナー様をサポートしています。RC造の賃貸マンションを建てて土地を活用したいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

土地活用お悩み相談室