家賃保証の仕組みと良くあるトラブル

所有する物件に空室が出ても、家賃の大半を不動産管理会社が支払ってくれる家賃保証は、賃貸住宅のオーナー様にとっては、非常に魅力的な契約のように思えます。ところが確かに役立っている反面、家賃保証契約を結んだ不動産管理会社との間でトラブルも少なからず発生しているようです。どうしてそのようなことになるのでしょうか。
今回は、家賃保証の仕組みとトラブルに発展しないための回避方法について解説します。
家賃保証とは?
賃貸住宅経営において、もっとも発生しやすく、しかも経営的に大きな痛手となるのが、所有物件の空室リスクです。空室が多くなってしまったり、数は少ないものの長期間に入居者が決まらないなど、家賃収入に大きな影響となる経営リスクです。この空室リスクは、物件の設備を充実させたり、家賃を競合物件と同レベルか低く設定することによってある程度避けることはできますが、住んでいる入居者様に対するケアや収支のバランスからも、残念ながら完全に防ぐことはできません。
そこでよく使われているのが家賃保証による賃貸経営のリスク軽減です。家賃保証とは、空室が発生しても、本来受け取れるはずの金額(家賃)から、取り決められた一定率の金額を不動産管理会社が支払ってくれる保証契約です。
多くの場合この家賃保証は、一括借上げ(サブリース)に包括されることが多く、賃貸住宅のオーナー様は、空室が発生するたびに収入が大きく減ってしまうことや、新たな入居者様の募集について心配することも避けられるため、オーナー様にとって安定した不動産経営のためにもメリットの大きいシステムと言うことができます。
家賃保証に伴うトラブルはなぜ発生するのか?
家賃保証は賃貸経営のオーナー様にとってメリットも大きく、利用されているシステムですが、一方でトラブルになるケースも見られます。トラブルになるケースを調べると、家賃保証の契約内容についてのオーナー様の理解不足や管理会社の説明不足によって起こることが多いようです。以下に家賃保証に伴う代表的なトラブルを示しておきますので、トラブルに発展しないためにも参考にしてください。また、契約者保護の観点から、2016年9月1日付けで国土交通省より、家賃保証を巡るトラブル防止に向けて「サブリースに関するトラブル防止について」が通知されました。これにより、不動産管理会社はサブリース契約締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、重要事項として、契約者に対して説明することを義務付けなど、ルールの改善を通知しました。
・免責期間によるトラブル
家賃保証には、多くの場合免責期間が設定されています。新築物件に家賃保証を設定する場合は、入居者を集めるのにある程度の時間がかかるため、1、2カ月程度の免責期間が設定されるのは仕方がありません。しかし、不動産管理会社によっては入居者様の退去時にも免責期間に含むケースがあります。免責期間についての取り決めが不動産管理会社側にのみ有利な設定になっていないかどうかチェックする必要があります。
・家賃の減額によるトラブル
家賃保証契約を結んだ場合、空室リスクを保証会社がすべて負うことになります。そのため不動産管理会社は空室が増えたり、なかなか入居者様が決まらない空室が出た場合は、家賃を見直す(減額することができる)条項を契約書に入れている場合がほとんどです。家賃の減額は、オーナー様にとって大きな損失になるため、契約時に家賃の最低保証金額を設定するなど、不動産経営が立ち行かなくならないように対策をとっておく必要があります。
・建築費、修繕費、改装費によるトラブル
一括借上げ(サブリース)契約を前提とした賃貸物件を建築する場合、不動産会社(不動産管理会社)と今後のトラブルを回避するために、建物の建築に係る契約の段階から、建設費、修繕費、改装費について、十分な説明をオーナー様へするよう義務付けされています。これにより、オーナー様に対し、より明確なコストの説明がなされ、トラブルの回避に繋がると期待されています。
・契約解除によるトラブル
不動産管理会社は、さまざまな要因により契約した物件から安定的な利益が得られないと判断した場合は、契約を解除しようとすることがあります。契約書にその旨の記載がある場合は、オーナー様はそれを受け入れるしかありません。契約の解除についても、契約時にしっかりと確認し、収支計画書に基づき無理のない賃貸経営を目指しましょう。家賃保証は、優良な不動産管理会社と契約すればオーナー様にとってメリットの多い契約内容であると言うことができます。しかしながら、一方でその契約内容を十分に理解して契約しないと、後々トラブルに発展する可能性もあり注意が必要です。契約する場合は担当者だけでなく、不動産管理会社自体が信用できるかどうか、よく見極めることが大切です。
よくあるご質問
- 土地活用・不動産経営は初心者なのですが、どのように相談をおこなえばよいでしょうか?
- 弊社HPの電話もしくはお問い合わせフォーム・資料請求フォームから、お気軽にお問い合わせください。ご要望に応じて、オンライン面談・電話・メール等での対応が可能です。
- 生和コーポレーションの土地活用・不動産経営には、どのような特徴があるのですか?
- 4大都市圏での営業に特化し、土地活用一筋50年を超えております。マンション・アパートの累計着工戸数は100,000戸を超え、都市部に強い生和だからこそ、サブリース・一括借上げの入居率98%台を実現しています。
- お問い合わせ後の流れはどのようになっているのですか?
- お問い合わせ頂いた電話番号もしくはメールアドレスに担当がご連絡致します。
お客様のご相談内容に応じて、経験・知識が豊富な担当が対応致します。
土地活用一筋50年。累計着工戸数100,000戸超の実績。
冊子をプレゼント
他の土地活用の基礎情報を見る
-
「土地活用」と聞くと、大地主がその土地を活用し、大々的な事業を行うというイメージを抱きがちです。しかし実際は、60坪程度の狭小地を「土地活用」しているオーナーさんも多いと言われています。一見使い道の無…
-
近年、景気が上向きになったことで金融機関から融資を引き出しやすくなったと考え、土地活用を検討する方が増えているようです。 しかしながら、何も考えずにマンションやアパートの建設をしたり、駐車場経営に取り…
-
更地や空家など、充分に活用されていない土地を所有している中高年の方は、その土地をどのように使うかによって、老後の生活スタイルが大きく変わってしまうことをご存知でしょうか。土地をうまく使えば、年金に加え…
-
一括借上げ(サブリース)による賃貸住宅経営について耳にする機会が増えています。しかし、その仕組みがよくわからないとか、万一不動産管理会社とトラブルになったらという心配から、思い切って実行できないという…
-
土地活用をする場合、やはり何と言っても気になるのは、どのくらい収入が増えるのかということです。しかし「あと○○万円収入を上乗せしたい」というように考えて土地活用を始めるのは危険です。所有する土地によっ…
-
利用していない土地を有効活用しようと思っても、不動産経営の経験がないためどうしたらいいかわからず、そのままにしてあるという話をしばしば聞くことがあります。確かに不動産経営は、知識を何も持たずに行えるほ…
-
土地活用の基礎情報
- 失敗しない為の土地活用とその目的とは
- 土地活用業界の現状とニーズ
- 土地活用の特徴・種類について
- 土地活用のメリット・デメリットとは
- 土地活用で押さえておくべき問題点とリスク
- 土地活用で成功するために押さえておくべきポイント
- 土地活用に適した立地条件とは
- 土地活用に役立つ資格「宅建」とは
- 土地活用の利回りと利益について
- 土地活用は儲かる? 収入・利益を出すポイントについて
- 一括借上げ(サブリース)の仕組みと良くあるトラブル
- 家賃保証の仕組みと良くあるトラブル
- 老後を考えた土地活用のすすめ
- 土地活用で成功するために押さえておくべきポイント
- 土地活用の種類と特徴について
- 土地活用で迷ったときの相談先は? 相談先候補と相談までの流れ
- 土地活用方法8種類の比較!注意点についても解説
- 土地活用のコンサルティングとは?
- 不動産管理会社とは?賃貸管理と建物管理の違いや役割について解説
- 不動産投資の個人と法人の違い、法人化のタイミング、節税効果を知る
- 相続した土地の名義変更って必要?変更手順や売却について詳しく紹介
- CRE戦略とは?事例から見る企業不動産の経営戦略の重要性
- 良いサブリース会社の選び方~賃料相場や損益分岐点から比較~
- サブリース問題・トラブルはなぜ起きてしまうのか。原因と対処法とは
- サブリースは簡単に解約できない?仕組み・問題点・解約手順をご紹介
- サブリースと家賃保証の違いは?仕組みとメリット・デメリット
- 不要な土地は相続放棄できるのか?相続放棄以外の土地の処分方法とは
- 相続した土地の登記手続きの流れと必要書類、費用の相場について
- 相続税の節税対策に不動産投資は有効か?他の相続税対策もご紹介
- 土地活用で社会貢献!福祉に役立てるという選択肢
- 少額投資で土地活用!コインパーキングを始めるには?
- 農地を遊ばせていてはもったいない!有効な土地活用の方法は?
- 田舎ならではのメリットを活かす!賢い土地活用の方法とは?
- 不動産相続に必要な手続きと費用・相続登記の方法を解説!
- 土地相続の流れとは?相続分割や土地売却の方法も併せて紹介!
- アパートにおける騒音トラブルの対処法とは?
- 一括借り上げとサブリースとの違いは?メリット・デメリットやトラブル事例を解説
- 根抵当権抹消手続きの費用と必要な書類について
- 閉鎖謄本・登記簿の取得方法とは?利用タイミングも含めて解説
- 土地活用に必要な資金
-
土地活用の税金について
- 土地活用における税金の仕組み
- 土地活用の上手な節税対策の方法
- 土地活用による相続税対策の仕組み
- 土地活用で減価償却を活かした節税対策
- 土地にかかる相続税とは?土地評価額や相続税評価額の計算方法も解説
- 土地・不動産の生前贈与のメリットとは?相続との違い・税金・税率なども解説
- 土地の相続税が軽減される「小規模宅地等の特例」の節税対策とは?
- 土地の相続税対策とは?土地の評価方法や税金の費用について解説
- 土地の相続税が払えない…この場合の対処方法や延納しない対策を知る
- 配偶者は相続税の控除あり!税制優遇の条件とは?
- 対策するなら知っておこう!相続税と路線価の関係
- 不動産にかかる相続税!どうやって計算すると得?
- 覚えておこう!相続税の基礎控除
- 不動産の贈与税の計算方法、税率や贈与時の注意点についても解説
- 土地の相続税評価額の計算方法は?
- 減価償却とは?メリットはあるの?わかりやすく解説!
- 土地の贈与税はいくら?計算方法は?
- 不動産にかかる税金は?
- 家賃収入の税金はどのくらいかかるの?不動産所得の税額
- 売却の譲渡所得税とは? しくみや特例について解説!
- 無償譲渡とは?土地や不動産を無償譲渡で受けるときのメリットや注意点について解説
- 地価公示価格とは? 知っておきたい調べ方や変動によるメリデメを徹底解説
- 駐車場経営の固定資産税とは?いくらかかる?計算方法や節税のポイントについても解説
- 土地にかかる税金にはどんな種類がある?計算方法や節税方法を紹介
- 生和の土地活用事例
「土地活用の基礎情報」に関する人気記事
「土地活用の基礎情報」に関する新着記事
- 土地活用一筋の50年生和コーポレーション
- 無料冊子をもらう
- 5分で分かる生和コーポレーション
- 現場見学・相談会
- お電話での資料請求・お問合せは「0120-800-312」