更地や空家など、充分に活用されていない土地を所有している中高年の方は、その土地をどのように使うかによって、老後の生活スタイルが大きく変わってしまうことをご存知でしょうか。土地をうまく使えば、年金に加えてもう一つの安定した収入源を得られるばかりでなく、相続税対策に結びつけられることを知らない人は意外と多いようです。
そこで今回は、老後を考えた土地活用について解説します。

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なぜ、老後を考えた土地活用を検討すべきなのか？

老後を考えた土地活用を検討すべき理由は三つあります。

・将来の年金や医療費、介護費など社会保障費の見通し
これらはいずれも不透明であり、将来的にどうなるか見通せないということです。高度経済成長期のように、これからますます社会保障が充実してくる展望がみえればいいのですが、財政事情などから、将来的に年金は減額され、医療費、介護費の負担額は増大する可能性が指摘されています。そのため安定収入を少しでも増やしておいた方が安全というわけです。

・土地活用による相続税対策
たとえば土地を更地で持っていた場合、相続税評価額が1億円の土地は、そのままの1億円が、実際に相続する際の評価額となってしまいます。ところが、その土地にアパートやマンションを建てて相続税対策を行った場合は、相続税の評価額は大きく変わります。土地に対する借地権・借家権の設定、建物の固定資産評価額、建物の建築費などが相続税評価額に関係し、大幅に減額する可能性があります。場合によっては更地では相続税評価額が1億円とされた土地が、建物を建てたことで相続税評価額がマイナスとなり、他の財産（預貯金など）からその分を減額できるケースさえ出てきます。

・土地の評価額の影響を受けにくい
更地のままなら評価額が上がったり下がったりすれば、それがそのまま影響してしまいます。評価額が上がれば相続税が上がってしまいますし、下がれば相続税は減りますが資産価値も下がってしまうということです。ところがその土地にアパートやマンションを建てて相続税対策を行っていた場合は、土地の評価額が上がっても、借地権・借家権を設定したため、更地の場合より土地の相続税評価額の受ける影響は少なくなります。また、土地の評価が下がったとしても、賃貸住宅ごと相続するため、相続した人は家賃収入を受け取ることができる仕組みです。

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ローンを組むことで生じる不安と問題点

所有する土地に賃貸住宅を建築して老後の備えをする場合、ほとんどの場合、建物の建築費はローンでまかなうことでしょう。アパートやマンションの建築費は高額なため、その返済に不安を感じる人や、そもそも賃貸住宅経営がうまくいくかどうかを疑問視する人も多いと思います。そのような不安を解消するために大切なのが以下の2点です。

・利回りの計算
賃貸住宅経営を成功させるためには、賃貸経営から得られる利回りをしっかり計算し、きちんとシミュレーションしてから実行することが重要です。シミュレーション上うまくいかない場合は、実際の経営でうまくいくことはないと判断すべきでしょう。また、利回りの計算にはさまざまな経費を考慮しない表面利回りと、かかる経費を考慮する実質利回りの二通りがあります。正確な計算をするためには経費をきちんと考慮する実質利回りの方が、より実態に即した手取り金額が確認できます。

・アパート・マンション経営をする場合の計算
実質利回り（％）＝｛（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋初期の諸経費）｝×100

・団体信用生命保険への加入
建築費をローンにした場合、完済するまでに20〜30年程度の長い契約となる場合があります。せっかく相続のことまで考えて賃貸住宅経営を始めたのに、相続者にローンを引き継ぐのでは不安が増すばかりです。そのような時に役立つのが団体信用生命保険です。この団体信用生命保険は、住宅ローンやアパートローンの契約者が加入する保険で、ローン返済中に債務者が死亡したり、高度障害状態になった際に、保険会社が金融機関に対してローンの残債を支払ってくれる保険です。この保険に加入していれば、万が一の時にもローンの残債はなくなり不動産は相続者のものとなるため安心です。つまり生命保険代りになるというメリットがあります。

老後を考えて土地活用をする場合、年金だけで不足しそうな収入を補填したり、相続税対策などに目的を絞ってできるだけ安全なプランを立てるべきです。そのためには利回りや相続税対策、団体信用生命保険などについて、丁寧に説明してくれる信頼できる会社をパートナーとして選び、じっくり相談して老後に備える土地活用を実行することが大切です。