サブリース契約は、上手に利用すればオーナー様にメリットも多い賃貸経営です。
しかし、残念ながら一部企業の運用に問題があり、いくつか社会問題化したトラブルも起きています。

今回は、この契約の仕組みを解説し、なんらかの事情で解約する場合、その条件・契約後の解約の手順・問題を解決するポイントをまとめてみました。こういった情報を把握しておくことで、万が一の場合も対処できるよう、しっかりリスク管理をしましょう。

サブリースの仕組みとは

サブリース契約とは、アパートなどの賃貸物件をサブリース会社がオーナー様から一括して借り上げ、入居者へ転貸するシステムです。通常、物件の管理業務などは、全てサブリース会社が行います。

サブリース契約のメリット

オーナー様は所有物件の建物の管理、入居・退去に関する一連の業務、賃料の集金といった一連の業務を行う必要がなく、契約内容に応じて、保証された家賃収入を得ることが可能です。

サブリース契約のデメリット

物件の入居状況がよくても、自己管理ではないので、オーナー様の収入は保証された家賃収入以上には上がりません。
また、契約更新の際に保証家賃の減額や、契約更新自体ができなくなる可能性もあるでしょう。 サブリース会社が、経営破綻してしまうリスクもゼロではありません。

そのような不測の事態で収支計画が大幅に狂い、収入よりローン返済額が多いという状況になることも考えられます。
契約後、収入が予定通りでなかった場合は、解約も視野に入れてよいでしょう。

サブリースが簡単に解約できない理由

現在の契約を解約し、収益を見直したいという意向をお持ちのオーナー様もいらっしゃるはずです。
しかし、この契約を解約することは簡単ではないと言われています。
そう言われてしまう理由はどんなところにあるのか、検証しましょう。

会社の同意が必要

この契約は、基本的にオーナー様とサブリース会社との間で成立した賃貸借契約です。この場合、借地借家法によって借主であるサブリース会社が保護されます。

したがって、サブリース会社からの途中解約は借主の権利として認められますが、一方、サブリース会社の同意がない状況でのオーナー様からの解約申し出は、正当な事由がなければ簡単に成立しません。

高額な違約金発生も

仮に中途解約が可能でも、高額な違約金が発生する場合もあります。契約時には、中途解約時の違約金に関する事項をしっかりと確認しておきましょう。

中途解約条項の必要性

契約書に中途解約条項がない場合、基本的に契約期間中の解約はできません。

解約には事前通知必要

契約書に解約に関する条項があっても、「解約の場合は6ヵ月前までに通知が必要」など、「事前通知」に関して決まっていることが多く、解約を希望してもそれが成立するまでには相当の時間がかかってしまいます。

以上のように、この契約においてはサブリース会社が保護される立場の「借主」となりますので、オーナー様はこの前提を留意し、契約時には契約書の内容を慎重に吟味する必要があります。

サブリースの解約手順

契約を解約する場合の手順を確認します。

契約書に解約条項の記載あり

契約書に、「通知期日より6ヶ月の到来期日をもって本契約は終了」などの記載があるケースです。

この場合、6ヶ月前に解約通知書で解約する旨を通知すれば、解約することができます。解約通知書には、「契約書の第何条に基づく」や、「いつの日付をもって解約する」などを記載しなければいけません。

契約書に解約条項の記載なし

前述のように、この契約は賃貸オーナー様が「貸主」、サブリース会社は「借主」という関係で、借地借家法が適用されるケースになります。

借地借家法は、基本的に「貸主」に比べて「借主」の立場が弱く、経済的に不利な立場になりやすいことから、「借主」を保護するための法律です。
そのため、契約書に解約条項の記載がない場合は、貸主は解約することに対して「正当事由」が必要になり、簡単には解約できません。

契約書に解約条項の記載がない場合や、記載があってもサブリース会社が解約に同意しない場合、オーナー様は立退交渉を行い、立退料を支払うことで解約を成立させることになります。
その場合、一般的にはサブリース会社が「立退料◯◯円の支払いがあれば解約する」と言い、オーナー様がその金額に同意して支払えば解約成立です。

サブリースを解約する際のポイント

解約時は、以下の2点がポイントとなります。

解約通知は必ず書面で

解約通知に関しては、書面以外では受け付けないサブリース会社もあり、「言った・言わない」というトラブルを防ぐためにも書面による通知を行います。

ここで気を付けなければいけないのは、実際には貸主から解約できる旨が契約書に記載され、記載内容にそって通知書を作成・送付しているにも関わらず、借主であるサブリース会社が解約を拒絶し、トラブルに発展するケースがあることです。

このような状況で手続きを進めるには、解約通知を内容証明郵便で送付する、メールのやり取りを全て保存するなどして、「記録」を取っていくことが重要になります。

専門家や弁護士などに早めに相談

サブリース会社の同意が得られず解約交渉が難しい場合、早い段階で専門家や弁護士などに相談し、トラブルが深刻化しないように対処するのがおすすめです。

サブリース契約は内容を十分に確認し、信頼できるサブリース会社を選択する

サブリース契約は、管理運営・賃料集金の手間なく家賃が保証されるので、上手に利用すればオーナー様にはメリットの多い賃貸経営の手法です。
ただし契約である以上、リスクはゼロではありません。万が一、保証家賃の減額などが発生した場合、将来的なことを考えて現在の契約そのものを解約してしまうという判断もあるでしょう。

今回ご紹介した、サブリース契約が簡単に解約できない理由などは、あくまで一般論です。契約内容を十分理解し、信頼できるサブリース会社をパートナーとして選択すれば、安定した賃貸経営を実現することができるのではないでしょうか。