土地活用で押さえておくべき問題点とリスク

土地活用で押さえておくべき問題点とリスク

「土地活用」の基本的な考えは、土地にかかるお金を「マイナス」から「プラス」へと転じるようにする事です。

税金だけ持っていかれる更地よりも、収入が見込めるアパート・マンション経営、というのがオーソドックスな考えです。

手軽にできそうな土地活用ですが、リスクや問題点はないのでしょうか?

土地活用の3つのリスク

土地活用には大きく3つのリスクがあります。それが「空室リスク」、「マーケットリスク」、「入居者リスク」です。

空室リスク

「空室リスク」とは、その名の通り、賃貸経営する集合住宅に入居者が入らず、空室を抱えてしまうケースを指します。

現在、賃貸物件は供給過多の状況にあり、新築の物件でも満室でスタートするというケースは却って珍しいそうです。

新築でその状況ですので、建物が老朽化してくれば時代のニーズとも合わなくなり、空室リスクを抱えてしまう可能性は否めません。

空室リスクを抱えたまま、リフォームなどを行うと修繕費や維持費などの支出ばかりが増えてゆくので「利益」を生み出すどころではありません。

マーケットリスク

「空室リスク」にも影響するのが「マーケットリスク」です。

マーケットリスクとは時収支予測と実際の事業の数値のズレ全般をさし、例えば材料費などの値上がりによる建築費の高騰、借入金利の上昇など、市場の総合的な要素にまつわるリスクを指します。

要するに不景気になると影響を受けやすいのが「土地活用運用」とも言えましょう。

簡単な例を挙げると、会社などで賃貸住宅を借り上げ、一見安泰に見えた家賃収入が、事業の縮小や最寄り営業所の閉鎖などで契約解除、撤退となり、大量の空室を抱えてしまい、家賃収入を得られなくなったという事例です。

入居者リスク

入居者確保の最後の手段として「家賃の値下げ」を行うと、入居者の人となりが多様化し、家賃の滞納や隣人トラブルなど、入居者自身が問題化してしまう「入居者リスク」にもつながります。

このように土地活用には連鎖的なリスクを背負ってしまう危険性もあるのです。

少ないリスクで土地活用を行うには?

誰しもリスクなしで土地活用を行うことはできません。

土地活用を行わない場合でさえ、更地には固定資産税がかかり、相続税対策も行えず、地価下落のリスクがあるのです。

リスクの少ない土地活用を行うには、初期投資を軽減(=大きな借金を背負わない)したり、得られる収入が少なくても安定している土地活用法を模索することが有効です。

初期投資が少ない土地活用法には駐車場経営などがありますし、収入を安定させるためには一括借上げによる家賃保証や定期借地方式による土地活用が挙げられます。

土地活用の問題点は「土地活用についての見通しが甘い」オーナーが多いこと

元手が自分の土地だから、と言っても、集合住宅を建設するにはそれなりの費用がかかります。

集合住宅を建設する際、地主さんのほとんどは多額の借入をして賃貸運営を開始し、長期的な返済計画を立てます。

一度建てた建築物は20年~30年かけて運営しなければなりません。

立地を考えずに業者の勧めだけで運営を始め、見通しが甘い為に何年も空室を抱えて返済計画がままならなくなるオーナーさんが実に多いと耳にします。

市場を読んだり不景気を予測するような鋭い目までは必要ありませんが、最低でも土地活用に関するリスクや問題点を抑え、不動産業界の知識を身につけるぐらいの事をしないと長い年月をかけての土地活用運用は難しいでしょう。

生和コーポレーション編集部

「すべてはオーナー様のために」をテーマに、土地をお持ちの方の目線で、不動産の有効活用に関連する情報を発信しています。当社の豊富な実績をもとに、税理士や建築士、宅地建物取引士などの有資格者が監修した記事も多数掲載。賃貸マンションの建設・管理から相続や税金の話まで、幅広いコンテンツを公開中。

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