土地活用で押さえておくべき問題点とリスクとは？少ないリスクで土地活用を行なう方法

「土地活用」の基本的な考えは、土地にかかるお金を「マイナス」から「プラス」へと転じるようにすることです。

税金だけがかかってしまう更地よりも、収益を生んでくれるアパート・マンション経営やテナント経営のほうが、土地を有効活用できるというのがオーソドックスな考えです。

しかし、「何かしらのリスクがあるのでは」と漠然と不安を抱え、土地活用を躊躇している方も少なくないでしょう。

土地活用にリスクはつきものですが、リスクを正しく知り土地や活用法に合わせて対策を講じることで、リスクを最小限に抑えることが可能です。

今回は土地活用法ごとに、起こりやすいリスクとその回避法をわかりやすく解説します。どのようなリスクがあるのかを具体的に認識し、所有地やご自身の希望に合う土地活用法を考えていきましょう。

土地活用別のリスクとその回避方法

土地活用にはアパートやマンションの経営、駐車場経営などいくつもの方法があり、それぞれ起こりうる問題は異なります。土地をどう活用するか決めるには、まず活用法ごとのリスクと回避方法を知りましょう。

アパート・マンション経営の場合

アパート・マンションなどの集合住宅を建設して貸し出す方法は、多くの土地オーナーにも知られている活用法です。建設費がかかるため初期投資はある程度必要ですが、入居者が集まることで毎月安定した家賃収入が得られます。

空室リスク：入居者が集まらない

「空室リスク」とは、その名のとおり、賃貸経営する集合住宅に入居者が入らず、空室を抱えてしまうケースを指します。

現在、賃貸物件は供給過多の状況にあり、新築の物件でも満室でスタートするというケースは多くありません。新築ですらこのような状況なので、建物が老朽化してくれば時代のニーズとも合わなくなり、空室リスクを抱えてしまう可能性は否めません。

空室リスクを回避するには、所有物件の空き状況を日頃から把握しておくことが重要です。

当初の予定よりも空室が目立つようであれば、賃料の見直しや定期的なリフォームを行なうなど、対策を検討しましょう。空室の状況を踏まえて早めに判断することで、空室期間を短くし賃料の減収を最小限に抑えられます。

マーケットリスク：予定よりも収益が上がらない

「空室リスク」にも影響するのが「マーケットリスク」です。マーケットリスクとは収支予測と、実際の数値とのズレを指します。

借入金利の上昇、周囲のニーズの変化など、市場の総合的な要素は良くも悪くも変わり続けます。

例えば、所有する集合住宅を一棟丸ごと、企業と借り上げ契約した場合、一見すると安定した家賃収入が続くように思えます。

しかし、予期せぬ景気の悪化により、契約企業の事業縮小や営業所の閉鎖などで一括借り上げの契約が解除され、家賃収入が激減する可能性もゼロではありません。

マーケットリスクを完全に回避するのは難しいのですが、事前の市場調査で予測とのズレを抑えることはできます。

所有地でマンション・アパート経営を行なう場合は、どのような層にニーズがあるエリアなのか、周囲の開発計画も把握し、将来性なども考慮してプランを立てましょう。
景気は移り変わるものと認識し、余裕のある収支計画を立てることも大切です。

入居者リスク：家賃の滞納や住人同士のトラブル

入居者確保の最後の手段として「家賃の値下げ」を行なうと、入居者の人となりが多様化し、家賃の滞納や隣人トラブルなど、入居者自身が問題となる「入居者リスク」にもつながります。

例えば一部の入居者がゴミ出しのルールを守らないといった問題が発生すると、対応や管理に余分な手間やコストがかかるだけではなく、他の入居者からのクレームが入る、最悪の場合には他の入居者が退去する原因にもなり、空室リスクにつながります。

初期対応が遅れて物件のイメージが下がってしまうと、そのイメージ回復には時間が必要でしょう。

入居者リスクを回避するには、信頼できる管理会社を見つけることが近道です。入居者審査の時点で、管理会社に入居希望者の年収や勤務先、人となりを総合的に見て問題がないか判断してもらいましょう。

入居後にトラブルやクレームが起こった場合も、管理会社に適切な対応を行なってもらうことで、問題の解決を早め、新たな問題の予防にもなります。

駐車場経営の場合

駐車場経営は、おもにコインパーキングと月極駐車場の2種類に分けられます。いずれも土地のスペースに合わせて駐車台数を設定できるため、比較的狭い土地でも行ないやすい活用法です。

空車リスク：駐車場の利用者が増えない

マンション・アパート経営と同様に、駐車場経営でも避けたいリスクの一つが「空車リスク」です。
空車とは、月極では契約がなく空いている区画がある、コインパーキングでは利用者が少ない状況を指します。いずれの場合も、空車が多い＝収益が上がらないことを意味します。

空車リスクを避けるには駅近や住宅地、商業施設のあるエリアなど、駐車場が必要とされる場所で駐車場経営を行なうこと重要です。駐車場のニーズが高い立地にも関わらず、空車が目立つようであれば、周囲の相場に合わせた賃料・料金の見直しを行ないましょう。

事故リスク：敷地内での事故やトラブル

駐車場では、利用者同士の事故や不正利用が起こる「事故リスク」もあります。

車同士の接触事故、月極駐車場に契約者以外の車が無断で止まっている、コインパーキングでスペース外に駐車して料金を支払わない、などのトラブルが起こりえます。

特に、コインパーキングの場合は不特定多数が利用することから、問題が発生すると解決までに時間がかかることも珍しくありません。

駐車場経営を検討する際には、事故が起こりにくいよう配慮した計画にしましょう。駐車場内の安全性を高めることで、継続利用や空車防止にもつながります。

不正利用に関しては、個人での対応が難しいことから、トラブルまでサポートしてくれる管理会社に委託する方法もあります。防犯カメラの設置や、コールセンター対応を行なっている管理会社がおすすめです。

貸店舗・テナント経営の場合

店舗や事業所として使える施設を建設し、企業や個人に向けて貸し出す土地活用法もあります。貸店舗・テナント経営は、居住用の賃貸物件よりも家賃が高めであることが一般的で、立地によっては高い収益を見込めます。

借り手となる業種は幅広く、車通りの多い立地であればコンビニや飲食店などのロードサイド店舗、高速道路の近くであれば駐車場を広く設けた事業所向けというようにニーズに合わせた経営が可能です。

空室リスク：区画に合うテナントが見つからない

店舗を出しても集客が見込めない立地の場合、借主が見つかりにくく空きテナントとなるリスクが高まります。立地はもちろん、物件の間取りや設備も空室の原因となりえます。

借主が希望する物件規模と合わない、柱が多くレイアウトの自由度が低いなど、間取りが契約の妨げとなることも知っておきましょう。

空きテナントにしないためには、集客可能な立地なのか、貸店舗としてニーズがあるエリアなのかなどの見極めが大切です。

事業計画を練る際、どのような設備や広さだと利用しやすいのかテナントの事業者に確認することで、建設後のミスマッチを防げます。例えば広さの面でいうとラーメン屋や定食屋は最低でも10坪～、美容室やクリニックは最低でも15坪～必要とするケースが多いようです。

場合によっては更地のまま貸して、テナントに建物を建てさせるような定期借地としての経営も可能です。

入居者リスク：すぐに撤退されてしまい予期せず空室に

入居した店舗や事業所がすぐに撤退してしまうことは、オーナーにとって大きな痛手です。次の入居が決まるまで賃料収入が減ってしまい、赤字になることもあるでしょう。

テナントの予期せぬ撤退による減収を防ぐには、契約時に途中解約に関するペナルティを設ける方法があります。

途中解約の場合は違約金が必要な旨や、借主負担での原状回復など厳しい条件を設けておくと、テナントが契約満了前に撤退しても、オーナー側の損失を最小限に抑えられます。

定期借地の場合

定期借地とは、土地をあらかじめ定めた期間貸し出す方法です。一般的な賃貸契約とは異なり、契約更新がなく、期限がくれば土地を確実に戻してもらうことができます。

また、土地をどのように使うか、建物の計画や建設は借主が行なうため、土地オーナー側の初期投資が不要です。

入居者リスク：地代を滞納されてしまった

リスクが少ない定期借地であっても起こりうるのが、賃料の滞納です。定期借地は初期投資がかからないとはいえ、固定資産税など毎年の支出はあります。そのため、賃料が入らないと赤字となってしまいます。

賃料未払いのリスクを避けるには、「前払地代方式」にて借地契約を交わす方法があります。
前払地代方式とすることで、賃料の全額や一定期間分など、契約において任意で定めた金額を前払で受け取ることができるため安心です。

マーケットリスク：土地の市場価値が上がってしまった

定期借地は基本的に、契約期間に土地オーナー側からの解約ができない制度です。そのため、将来地価が上がった場合に、より収益性のある土地活用を行なうチャンスも失うことを知っておきましょう。

このようなリスクを避けるには、周囲の開発状況なども加味し、長期間ほかの用途で使う予定のない土地を選ぶことがポイントです。

少ないリスクで土地活用を行なうには？

誰しもリスクなしで、土地活用を行なうことはできません。
土地活用をしない場合でさえ、更地所有する土地には固定資産税がかかります。さらに、更地の場合は相続税対策も行なえず、地価下落のリスクも潜んでいます。

できるだけリスクの少ない土地活用を行なうには、初期投資を軽減する（＝大きな借金を背負わない）か、得られる収入が少なくても安定している土地活用法にすることが大切です。

先ほど紹介したように、初期投資が少ない土地活用法には駐車場経営などがあります。収入を安定させるには、一括借り上げによる家賃保証や、定期借地方式による土地活用も考えられるでしょう。

しかし、リスクが少ない駐車場経営や定期借地方式の土地活用は、マンションやアパートなどの賃貸経営に比べると収益性が低いことが一般的です。

また、いくらリスクが低いとはいえ、所有する土地に合った活用法でなければ収益を上げることはできません。

そのため、所有する土地の特徴を整理し、その土地にどのようなニーズがあるのかを把握したうえで、最適な活用法を検討しましょう。

土地活用の問題点は「土地活用についての見通しが甘い」オーナーが多いこと

どの土地活用法を選ぶにせよ、実現性の高い収支計画を立てることが重要です。例えば、賃貸経営をする場合、集合住宅の建設にはそれなりの費用がかかります。

集合住宅を建設する際、土地オーナーのほとんどは多額の借入をして賃貸運営を開始し、長期的な返済計画を立てます。一度建てた建築物は、20年～30年かけて運営しなければなりません。

しかし、立地や周囲のニーズを考えずに運営を始めてしまい、何年も空室を抱えて返済計画がうまくいかないオーナーも多くいます。

市場を読んだり不景気を予測したりするような鋭い目までは必要ありませんが、ただ、最低でも土地活用に関するリスクや問題点を理解し、不動産業界の基礎知識を身に着けておかないと、土地活用で収益を上げ続けるのは難しいでしょう。

まとめ

土地活用をする場合、どの方法を選んでも必ず何らかのリスクは存在します。リスクを最小限に抑えるには、活用法ごとにどのような問題が起こりうるのかを知り、回避方法や対応策を把握しておきましょう。

また、土地活用で収益を上げるには、知識や経験が豊富な信頼できるパートナーを選ぶことも重要です。

生和コーポレーションは土地活用一筋51年、累計着工戸数10万以上の実績を持ち、多くのオーナーの事業サポートを行なっています。

土地活用をしたいが、リスクに不安があり迷っているという方も、まずはお気軽にご相談ください。