【2026年保存版】老人ホーム経営は儲かるのか？成功への道を徹底解説！

超高齢化社会の進展に伴い、老人ホームの需要は急速に高まっています。 土地所有者の中には、アパートやマンション以外の選択肢として、安定した収益と社会貢献が期待できる「老人ホーム」による土地活用を検討する方も増えてきました。

しかし、「介護の知識がない自分に経営ができるのか」「失敗するリスクはないのか」などの不安をお持ちの方も多いでしょう。

実は、土地活用としての老人ホーム経営は、ご自身で介護サービスを行う必要はありません。建物を建て、プロの介護事業者に一括で貸し出すことによって、長期的に安定した家賃収入を得るビジネスモデルが一般的です。

この記事では、老人ホームの種類や仕組みを整理した上で、土地オーナーが行う「貸す側」としての経営手法や、メリット・リスクについて分かりやすく解説します。

老人ホーム経営とは？

日本の高齢化は急速に進行しており、内閣府のデータによると、2025年には65歳以上の高齢者人口が約3,677万人に達すると推計されています。この「2025年問題」を背景に、高齢者向け住まいの需要はますます高まっており、老人ホーム経営は社会貢献と事業性を両立できるビジネスとして注目されています。

土地活用としての老人ホーム経営は、アパート経営などとは違い、オーナーが直接入居者のお世話をするわけではありません。経営形態は大きく2つに分けられますが、土地所有者が行うのは一般的に建物賃貸型と呼ばれる方式です。

【建物賃貸型（本記事の推奨）】
土地所有者が建物を建設し、介護事業者に一括で貸し出して賃料収入を得る方法。運営はプロに任せるため、介護の知識は不要です。

【運営一体型】
土地所有者が建物の建設から介護サービスの提供まで一貫して行う方法。高い専門性が求められるため、一般的な土地活用としては選ばれません。

本記事では、土地所有者にとって現実的な選択肢である建物賃貸型に絞って解説します。

有料老人ホームの設置運営標準指導指針について詳しくは以下をご覧ください。

参考：厚生労働省「有料老人ホームの設置運営標準指導指針について」

土地活用で建てられる老人ホームの種類

老人ホームといっても、入居対象者の要介護度や運営主体ごとにさまざまな種類があります。土地活用では、民間企業が参入できる以下の施設が主な対象となります。

【有料老人ホーム（介護付き・住宅型）】
食事や介護サービスを提供する施設。最も一般的で需要が高い。

【サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）】
安否確認サービスが付いたバリアフリー賃貸住宅。

【グループホーム】
認知症の高齢者が少人数で共同生活を送る施設。

【その他（公的施設）】
特別養護老人ホーム（特養）などは社会福祉法人が運営主体となるため、個人での参入は原則できませんが、土地を法人に貸す形で活用するケースはあります。

土地所有者が行う建物賃貸型経営の仕組み

建物賃貸型とは、オーナーが建設した老人ホームを介護運営会社（テナント）に一括で賃貸する経営モデルです。土地・建物賃貸方式とも呼ばれます。

最大の特徴は、オーナーは、施設の運営・管理に一切関与しないという点です。スタッフの採用や入居者の募集、日々の介護サービスなどの業務は、すべてテナントである介護事業者が行います。オーナーは、事業の売上に関わらず、毎月固定の家賃収入を受け取るだけです。

アパート経営のように空室リスクに悩まされることがなく、20〜30年といった超長期の契約を結ぶことが一般的であるため、安定した土地活用法といえます。

老人ホーム経営に必要な資格と許認可

「老人ホームを経営するなら、介護の資格がいるのでは？」と心配される方もいますが、建物賃貸型の場合、オーナーに特別な資格や許認可は一切不要です。

介護事業者の指定（許認可）を受けるのは、テナントである運営会社の役割で、オーナーの役割は、建築基準法などの法令に適合した建物を建てて貸すということだけです。そのため、異業種からでも安心して参入できます。

老人ホーム経営は儲かるのか？

土地活用として老人ホームを建てた場合は、オーナーの収益源はアパート経営と同様に家賃収入となります。老人ホーム経営は、短期間で爆発的に儲かるものではありませんが、長期にわたって極めて安定した収益を上げ続けることに特化した事業です。

その収益性を正しく判断するために、以下の3つの視点から解説します。

• オーナーの収入源（一括借り上げの仕組み）
• 初期投資額と補助金の活用
• 駅近でなくても儲かる理由

これらを理解することで、なぜ多くの資産家がアパートではなく老人ホームを選ぶのかが見えてきます。

家賃収入で稼ぐ！収益の仕組みと特徴

建物賃貸型においてオーナーの収入は入居者からの利用料や介護報酬ではありません。運営事業者（テナント）から毎月支払われる賃料が唯一にして最大の収入源です。

この賃料収入には一般的なアパート経営にはない大きな強みがあります。

（1）空室リスクがない（一括借り上げ）
通常、老人ホーム経営では運営事業者と20〜30年の「一括借り上げ契約（サブリース）」を結びます。施設の入居率が50%でも満室でも、オーナーには契約で定められた固定の賃料が毎月支払われます。そのため、アパート経営のように来月入居者が退去して家賃が入らないといった空室リスクに怯える必要がありません。

（2）支出が固定化され、利益が読みやすい
オーナーが負担する支出は、主に「借入金の返済」「固定資産税」「火災保険料」「建物の修繕費」のみです。運営にかかる膨大な人件費や水道光熱費はすべて運営事業者が負担するため、手元に残る利益（キャッシュフロー）の予測が非常に立てやすいのが特徴です。

初期投資から回収までの期間は？

老人ホームは一般的なアパートに比べ、エレベーターやスプリンクラー、広い廊下など、設備基準が厳しく定められているため、建築費（坪単価）は高くなる傾向があります。

【初期投資の内訳イメージ】

（1）建築費
規模や構造（鉄骨・RC造）によりますが、数億円単位の投資となることが一般的です。

（2）設備費
基本的な建物設備はオーナー負担ですが、特殊な介護機器などは運営事業者が負担するケースが多いです。

【補助金で負担を軽減】

建築費は高額ですが、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）として建てる場合は、国からの手厚い建設費補助金（建築費の1/10程度など ※制度により変動）を活用できるケースがあります。これにより実質的な利回りを高め、投資回収期間（一般的に15〜20年前後）を短縮することが可能です。

アパート経営が難しいエリアでも儲かる理由

老人ホーム経営が儲かるといわれる最大の理由は、土地のポテンシャルを最大限に引き出せる点にあります。

通常、アパートやマンション経営で高収益を上げるには「駅徒歩10分以内」などの好立地が絶対条件です。しかし、老人ホームの場合はその常識が当てはまりません。

（1）駅から遠くてもOK
入居者の多くは頻繁に外出しないため、駅からの距離は重要視されません。むしろ、駅から離れた静かな住宅街や郊外のほうが環境として好まれる傾向にあります。

（2）広い土地を有効活用
アパートには不向きな数百坪の広い土地や、市街化調整区域（条件による）であっても、老人ホームなら事業化できる可能性があります。

（3）競合が少ない
周辺にアパートが乱立して家賃競争が起きているエリアでも、老人ホームの供給は不足しているケースが多く、高い賃料設定で契約できる可能性があります。

このように、アパート経営には不向きな土地を高収益物件に変えられることこそが、土地活用における老人ホーム経営の真のメリットといえるでしょう。

民間で運営できる老人ホームの種類

土地活用で建てられる高齢者向け施設には、入居者の対象や補助金の有無によっていくつかの種類があります。土地の広さや立地、テナントとなる運営事業者のニーズに合わせて、最適な施設を選ぶことが重要です。

代表的な種類としては、主に以下の3つが挙げられます。

• 有料老人ホーム（介護付き・住宅型）
• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
• その他（グループホームなど）

それぞれの特徴と土地活用としてのメリットを見ていきましょう。

有料老人ホーム（介護付き・住宅型）

民間施設において最もポピュラーで、市場規模が大きいのが有料老人ホームです。食事や生活支援、介護サービスを提供する居住施設で、主に介護付きと住宅型の2種類があります。

【特徴】
入居一時金や月額利用料を設定しやすく、収益性が高い事業モデルです。

【土地活用のポイント】
運営事業者からの出店ニーズが最も多いタイプです。ある程度の敷地面積（一般的に数百坪〜）が必要ですが、長期安定契約が見込めるため、土地活用の王道といえます。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サ高住は、バリアフリー構造と安否確認サービスを備えた賃貸住宅です。 施設（ホーム）ではなく住宅という扱いになるため、有料老人ホームに比べて規制が緩やかな部分があります。

【特徴】
介護が必要ない自立した高齢者から軽度の要介護者まで幅広く受け入れます。

【土地活用のポイント】
最大のメリットは、国の建設費補助金を活用できるケースが多い点です。建築費の負担を軽減できるため、利回りを確保しやすく、初期投資を抑えたいオーナーに適しています。

その他（グループホーム・デイサービスなど）

上記の2つ以外にも、土地の形状や広さによっては、以下のような小規模施設の経営が最適な場合があります。

（1）グループホーム（認知症対応型共同生活介護）
認知症の高齢者が5〜9人の少人数で共同生活を送る施設です。大規模な老人ホームのような広さがなくても建築可能です。地域密着型の施設として、住宅街の中にある土地でも運営しやすいのが特徴です。

（2）デイサービス（通所介護）
入居（宿泊）はせず、日帰りで食事や入浴、レクリエーションなどを提供する施設です。宿泊設備が不要で、建物規模を小さく抑えられます。「あまり大きな投資はしたくない」「土地が狭い」という場合でも検討しやすい活用法です。

老人ホーム経営のメリット

老人ホーム経営（建物賃貸型）には、一般的なアパート経営にはない土地所有者ならではの大きなメリットがあります。特にアパート経営が難しい土地でも高収益化できるという点は、多くの地主様にとって最大の魅力といえるでしょう。

主なメリットは以下の3点です。

• 駅近でなくても事業が成り立つ（立地の優位性）
• 長期契約による安定した家賃収入
• 国や自治体の補助金による建築費負担の軽減

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

アパート経営が難しいエリアでも事業が成り立つ

アパートやマンション経営の成否は立地（駅からの距離）で9割決まるといわれます。駅から徒歩15分を超えると入居付けは困難になり、家賃も下げざるを得ません。

しかし、老人ホームの場合はその常識が逆転します。入居者の多くは頻繁に電車を利用せず、駅からの距離は入居判断の決定的な要因になりません。むしろ、駅から離れた静かな住宅街、緑の多い郊外のほうが住環境として好まれる傾向にあります。

• 駅から遠いバス便エリア
• アパートを建てるには広すぎる土地
• 市街化調整区域（条件による）

アパート経営では収益化が難しい土地であっても、老人ホームであれば需要があり、高い家賃収入を生む優良資産に変えられる可能性があるでしょう。

長期契約を基本とした景気に左右されにくい安定収入

建物賃貸型では、運営事業者と10〜30年といったように長期の一括借り上げ契約を結ぶのが一般的です。

一度契約を締結すれば、施設の入居率に関係なく、毎月固定の賃料が支払われます。一般的なアパート経営のように、景気変動による退去や、繁忙期・閑散期による家賃収入の波に悩まされることがありません。長期にわたって収支計画通りの安定したキャッシュフローが見込めるため、老後の私的年金代わりや、次世代への資産承継としても最適です。

補助金を活用して初期投資を抑えられる

国は高齢者向け住まいの整備を推進しており、建設費に対する手厚い補助金制度を用意しています。これらを活用することで、アパート建築にはない建築費の圧縮が可能です。

施設のタイプによって、主に以下の2つの省庁から補助が出る可能性があります。

【サービス付き高齢者向け住宅の場合（国土交通省）】
サ高住として建設する場合に、国からの直接補助を受けられる制度です。建築費の約10分の1（上限あり）などが補助されるケースがあり、多くのオーナーに活用されています。

参考：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅を整備する事業者を支援します！」

【グループホームや特養などの場合（厚生労働省）】
テナントとして社会福祉法人などを誘致し、グループホームおよび特別養護老人ホームなどを建設する場合、自治体を通じて施設整備の補助金が活用できる可能性があります。

参考：厚生労働省「社会福祉施設の整備・運営」

補助金の適用には、公募への当選や自治体の計画に合致しているかなどの特定の要件を満たす必要があります。アパート建築では全額自己負担となるのが通常ですが、老人ホーム経営ではこうした公的支援を組み合わせ、借入金の負担を減らして利回りを高めることが可能です。

老人ホーム経営のデメリット

多くのメリットがある一方で、特殊な施設ならではのリスクも存在します。運営事業者（テナント）が抱える人材不足や介護報酬の改定といった経営リスクは、オーナーには直接関係ありませんが、それらが原因でテナントが撤退してしまうことが、オーナーにとって最大のリスクとなります。

事前に把握しておくべき主なデメリットは以下の3点です。

• 運営事業者の撤退・倒産リスク
• 他用途への転用が難しい
• 初期投資額が大きくなりやすい

これらのリスクを理解し、対策を講じておくことが失敗を避けるために欠かせません。

運営事業者の撤退・倒産リスク

建物賃貸型で最も注意すべきリスクは、テナントである介護事業者の経営破綻や撤退です。

アパート経営だと、1部屋が空室になっても他の部屋からの家賃が入りますが、老人ホームは一棟貸しが基本です。万が一事業者が撤退してしまうと、家賃収入がゼロになるだけでなく、特殊な建物であるためすぐに後継の事業者が見つかるとは限りません。

介護業界は人材不足や制度変更の影響を受けやすいため、建設前の段階で経営体力のある信頼できる事業者を厳選することが、リスク回避の最重要ポイントとなります。

他用途への転用が難しい

老人ホームは、広い廊下、多数のトイレ、大型の食堂、スプリンクラー設備など、介護サービスに特化した特殊な設計になっています。

もし、将来的に老人ホームをやめて、通常の賃貸マンションやオフィスにしたいと考えても、構造が特殊であるため、そのまま転用することが困難です。他の用途に変えるには、大規模な改修工事（リノベーション）、一度解体して建て直す必要があり、多額の費用がかかります。 一度建設すると、20〜30年という長期にわたって老人ホームとして使い続ける覚悟と計画性が必要です。

初期投資額が大きくなりやすい

メリットの項で補助金について触れましたが、それでも一般的な木造アパートと比較すると、総工費は高額になる傾向があります。

（1）設備基準が厳しい
消防法や建築基準法により、耐火構造やスプリンクラーの設置、廊下幅を確保することなどが義務付けられており、坪単価が高くなりやすいです。

（2）土地の広さが必要
一定の事業規模を確保するために、アパートよりも広い土地が必要になるケースが多いです。

そのため、表面的な利回りだけで判断せずに、借入金の返済比率や将来の修繕費まで見据えた堅実な資金計画を立てることが求められるでしょう。

まとめ

この記事では、土地活用としての老人ホーム経営（建物賃貸型）について解説しました。

老人ホーム経営は、ご自身で介護を行う必要がありません。建物を貸すだけで長期安定収入が得られる有効な土地活用法です。特に、駅から遠い土地や広い土地をお持ちのオーナーにとっては、アパート経営以上の収益性を生み出す大きなチャンスがあります。

一方で、成功のためには長期的に運営を任せられる優良な介護事業者（テナント）を見極めることが不可欠です。生和コーポレーションは、土地活用の豊富な実績を活かし、市場調査から収益性の高い建物の設計・施工、そして信頼できる運営事業者のマッチングまでをトータルでサポートいたします。

「自分の土地で老人ホームができるのか知りたい」「収支シミュレーションを見てみたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

よくある質問

老人ホーム経営に介護の資格は必要ですか？

いいえ、オーナーに資格は一切不要です。土地活用としての老人ホーム経営（建物賃貸型）は、建物をプロの介護事業者に貸す不動産賃貸業です。施設の運営やスタッフの管理はすべてテナントである事業者が行うため、オーナーに介護の知識や資格は必要ありません。

駅から遠い土地でも経営できますか？

はい、十分に可能です。老人ホームの入居者は頻繁に電車を使わないため、アパート経営のような駅近である必要はありません。むしろ、駅から離れた静かな住宅街や郊外のほうが環境として好まれることも多く、需要が見込めるエリアであれば安定した高収益経営が可能です。