土地投資とは？目的やメリット・デメリット、土地を見極めるポイント

土地投資は、将来の資産形成や相続対策として根強い人気があります。一般的に、土地を安く購入して高く売却し、売却益を得ることを指しますが、土地を購入した上でアパートなどを建築し、継続的な運用益を得る手法も土地投資に含まれます。ただし、土地をどのように活用していくかまで考えずに購入してしまうと、想定していた収益につながらないケースも少なくありません。土地投資では、購入前の土地の見極めだけでなく、取得後の活用計画が収益性を左右します。

この記事では、土地投資の基本的な仕組みや土地活用との違いのほか、土地投資のメリット・デメリットについて解説します。土地を購入した後の活用方法についてもふれていますので、ぜひ参考にしてください。

土地投資とは、将来的な収益獲得を目指し土地を購入すること

土地投資とは、将来的な価値の上昇や収益の獲得を目的として、新たに土地を購入し保有することです。自宅を建てるための土地購入とは異なり、自分自身が住むことではなく、あくまで資産運用の一環として行われます。具体的には、大きく分けて以下のような利益の獲得を目指します。

＜土地投資で目指す利益の種類＞
・売却益：安く購入して高く売り、差額を得る
・運用益：建物を建てて貸し出し、賃料収入を得る

土地投資は単なる不動産の売買ではなく、購入後の活用や売却といった出口戦略を見据えながら、どのように利益を確保していくかを考える投資手法です。

■土地投資の仕組み

土地投資と土地活用の違い

不動産投資の分野では、土地投資のほかに「土地活用」という言葉がよく使われます。どちらも土地を活かして収益を得る点では共通していますが、出発点や考え方には違いがあります。それぞれの違いを整理しておくと、自分に合った選択肢を明確にできるでしょう。

土地投資と土地活用の大きな違いは、土地をこれから購入するか、それともすでに所有している土地を活かすかという点です。土地投資は、収益を生み出しそうな土地を探し、購入するところからスタートします。一方、土地活用は、相続などですでに所有している土地を有効利用することが起点となります。

土地投資と土地活用の主な違いは、以下のとおりです。

■土地投資と土地活用の違い

土地投資の目的

土地投資は、目的によって選ぶべき土地や資金計画も異なります。ここでは、土地投資の代表的な目的を紹介します。

＜土地投資の目的＞
・活用や開発を行う
・将来の値上がりを狙う
・更地のまま資産として保有する
・定期借地として貸し出す

活用や開発を行う

土地投資では、将来的にアパートやマンションを建築したり、駐車場運営などの事業を行ったりすることを目的に、土地を取得するケースがあります。土地投資における活用や開発の利点は、希望するエリアやターゲット層に合わせて、土地をみずから選べる点です。「駅に近い」「ファミリー層が多い」など、事業の成功につながりやすい立地を狙えます。

一方で、土地を購入してから建物が完成し、収益が発生するまでには一定の時間がかかります。その間は、ローン返済や税金の支払いが先行するため、購入時から活用開始までの資金計画をあらかじめ立てておくことが重要です。

将来の値上がりを狙う

土地投資では、都市再開発が進むエリアや新駅の開業が予定されている地域など、将来的な需要増による地価上昇を見込んで土地を購入するケースもあります。想定どおりに地価が上がれば、大きな利益を得られる可能性があります。また、土地は現物資産であるため、インフレ局面でも価値が目減りしにくく、資産保全の手段としても有効です。

一方で、不動産市況は経済情勢の影響を受けやすいため、価格が上昇しないリスクもあります。特に、開発計画が頓挫したり、エリアの需要予測を見誤ったりすると、売りたいタイミングで買い手が見つからず、資金が塩漬けになってしまうリスクがある点には注意が必要です。

更地のまま資産として保有する

購入した土地にすぐに建物を建てたり売却したりせず、更地のまま資産として保有する目的で土地投資をする場合もあります。例えば、「現金を現物資産に換えておきたい」「具体的な活用方法は将来の状況を見ながら決めたい」といったときは、更地のまま土地を保有するケースもあるでしょう。

ただし、更地は税制面では不利な状態といえます。建物がある土地と比べて、固定資産税や都市計画税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されないため、保有コストが高くなりがちです。収益を生まない期間が長引くほど維持費が負担となるため、長期保有には向かない側面があります。

定期借地として貸し出す

土地活用では、土地そのものを第三者に貸し出し、地代収入を得る運用も可能です。一般的には「事業用定期借地権」などを利用し、コンビニエンスストアやドラッグストアといった事業者に土地を貸し出します。

建物の建築費を負担する必要がないため、初期投資を抑えやすい点がメリットです。また、契約期間の満了後は更地で返還されるため、将来的に別の用途へ転用しやすい特徴もあります。

ただし、貸すことを前提に土地を購入する投資は、一般的な不動産投資と比べると特殊な位置づけといえます。収益は地代収入に限られることから、賃貸住宅経営などを行う場合と比べると、利回りが低くなる傾向にあるためです。収益性を重視するより、建物の建築や運営に関与せず、手間をかけずに運用したい場合に選ばれる方法でしょう。

土地投資のメリット

不動産投資の中でも、土地への投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、土地投資の主なメリットを紹介します。

＜土地投資のメリット＞
・節税につながりやすい
・活用方法の自由度が高い
・インフレに強い資産として機能する

節税につながりやすい

土地投資のメリットの1つは、税制上の優遇措置です。特に、購入した土地にアパートやマンションなどの住宅を建てて活用する場合、節税の効果は大きくなります。

更地のままでは軽減措置が適用されず税負担が大きくなりますが、住宅が建つと「住宅用地の特例」が適用されます。これにより、固定資産税の課税標準額は最大で6分の1、都市計画税も最大で3分の1まで軽減することが可能です。

さらに、相続税対策としても有効です。現金を土地や建物に替えると相続税評価額が下がるほか、賃貸住宅経営を行っている場合は「貸家建付地」として評価減が適用されます。このように、土地を保有するだけでなく建物を建てて活用することで、税負担を抑えやすくなります。

活用方法の自由度が高い

土地投資は、中古物件を購入する不動産投資とは異なり、更地の状態から活用方法を検討できるため、活用方法を比較的自由に検討できる点がメリットです。周辺環境や市場ニーズに応じて、単身者向けアパートやファミリー向けマンション、高齢者施設、店舗など、用途を柔軟に選べます。

例えば、住宅需要が高いエリアであれば賃貸住宅を建築し、長期的に安定した家賃収入を目指す運用も考えられます。このように、将来のビジョンや地域の特性に合わせて活用プランを組み立てられるのは、土地投資ならではのメリットといえるでしょう。

インフレに強い資産として機能する

土地投資は、インフレに強い資産としても機能します。現金や預金は、インフレが進むと相対的に価値が目減りしますが、土地などの実物資産は、物価の上昇に伴って価格や賃料も上がる傾向にあります。

適切な立地を選べば、長期的に資産価値の維持や向上を期待できるでしょう。特に、建物を建てて賃貸運用を行う場合は、家賃が物価に連動して上昇する可能性もあるため、インフレ局面における資産防衛の手段として活用できます。

土地投資のデメリット

土地投資はメリットが多い一方で、リスクやデメリットも存在します。検討を進める際は、以下の点も十分に理解しておきましょう。

＜土地投資のデメリット＞
・金融機関の融資を受けにくい
・税負担が重くなりやすい
・維持・管理の手間が発生する
・売却に時間がかかりやすい

金融機関の融資を受けにくい

土地投資のデメリットの1つは、金融機関の融資を受けにくい点です。一般的に、建物が建っていない土地のみの購入に対する融資は、住宅ローンなどと比べて審査のハードルが高くなる傾向にあります。

土地は収益を生んでいない状態では返済原資が不明確と判断されやすく、担保評価も慎重に行われるためです。ただし、土地の購入と同時にアパート建築などの具体的な事業計画を示し、土地購入費と建築費をセットで申し込むことで、融資を受けやすくなるケースもあります。

税負担が重くなりやすい

前述のとおり、土地を所有しているだけで、固定資産税と都市計画税がかかります。特に、更地のまま保有している場合は住宅用地の特例が適用されないため、税負担が重くなりやすい点に注意が必要です。

維持・管理の手間が発生する

土地投資では、土地を管理する手間が発生する点もデメリットとなります。保有する土地を放置していると、雑草が生い茂ったりゴミが不法投棄されたりして、荒れやすくなります。近隣からの苦情や放火などのトラブルを防ぐためにも、定期的な草刈りや清掃、フェンスの設置といった管理が欠かせません。

売却に時間がかかりやすい

土地は株式や投資信託のように、売りたいと思ったタイミングですぐに現金化できる資産ではなく、流動性が低い特徴があります。

市場環境や売却時期によっては、買い手がなかなか見つからず、希望どおりの価格で売却できない場合もあるでしょう。早く現金化しようとすると、相場よりも低い価格で手放さざるを得なくなる可能性がある点にも注意が必要です。

土地の将来性を判断するポイント

土地投資では、購入前の土地選びが将来の収益性を左右します。ここでは、将来性を判断する主なポイントを紹介します。

＜土地の将来性を判断するポイント＞
・交通アクセスや周辺環境の利便性
・法的制限や規制の影響
・市場動向と人口・経済の変化

交通アクセスや周辺環境の利便性

賃貸需要や将来の売却価格に大きく影響するのが、土地の立地条件です。最寄り駅までの距離や都心へのアクセス時間に加え、スーパー、コンビニ、病院、学校など、生活利便施設の充実度を確認しておきましょう。

特に、賃貸住宅経営を想定する場合は、単身者や学生、ファミリーといったターゲット層が求める住環境と合っているかを見極める必要があります。また、周辺で道路整備や商業施設の建設などの開発計画があるかどうかも、土地の将来性を判断する上でのポイントになります。

「土地の将来性や立地条件を自分だけで判断するのが不安」と感じる場合は、早い段階で専門家に相談するのも1つの方法です。生和コーポレーションでは、土地をまだお持ちでない方に対しても、資産背景や目的を踏まえた上で、土地探しから賃貸マンション建設までを一貫してサポートしています。ぜひご相談ください。

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法的制限や規制の影響

土地には、建築基準法や都市計画法にもとづくさまざまな法的制限があります。これらの規制によって、建てられる建物の種類や規模があらかじめ決められています。

例えば、用途地域によって建築可能な建物の種類や高さが制限されるほか、建蔽率や容積率によって建てられる建物の大きさにも上限があります。そのため、広さに魅力を感じて土地を購入したものの、法規制の影響で想定より小規模な建物しか建てられなかったというケースも少なくありません。

こうした失敗を防ぐためには、専門家に頼りながら購入前にどのような建物が建築できるのかを確認し、法的条件を含めた詳細な調査を行うことが大切です。

市場動向と人口・経済の変化

土地の将来性を判断する上では、そのエリアの市場動向や人口・経済の変化を把握することもポイントです。人口が増加している都市部や利便性の高い地域では、地価の上昇や安定した賃貸需要が期待できます。

一方で、人口減少が進んでいるエリアでは、将来的に空室リスクが高まり、地価が下落する可能性もあります。そのため、現在の人気や印象だけで判断するのではなく、10年後、20年後の人口動態や街の将来像を見据えて、市場の動きを見極めなければなりません。

土地投資を始めるときの注意点

土地投資は動く金額が大きいため、事前準備の差が結果に直結します。思わぬトラブルや想定外の負担を避けるためにも、以下の注意点を事前に押さえておきましょう。

＜土地投資を始めるときの注意点＞
・目的に合った土地を選ぶ
・法的なチェックを徹底する
・購入後の管理・運用の計画を立てておく

目的に合った土地を選ぶ

土地投資で重要なのは、目的に合った土地を選ぶことです。価格が安いからという理由だけで判断すると、思うような成果につながらない可能性があります。まずは、何のために土地を購入するのかを明確にしましょう。

例えば、賃貸住宅経営が目的であれば入居需要が見込める立地かどうか、売却益を狙うのであれば将来的な開発計画があるかどうかを確認します。専門家の意見を取り入れ、客観的な視点で判断することが大切です。

法的なチェックを徹底する

土地の購入前には、法的なチェックを徹底しなければなりません。登記事項証明書で、抵当権や借地権など所有権以外の権利が付いていないか、隣地との境界が明確かどうかを確認します。

併せて、土壌汚染や埋蔵文化財の有無など、土地固有のリスクにも注意が必要です。契約書の内容は細部まで確認し、不明点があれば必ず専門家に相談した上で、納得した状態で契約に進みましょう。

購入後の管理・運用の計画を立てておく

土地投資は、購入して終わりではありません。収益性を左右するのは、購入後の管理や活用計画です。土地の形状や接道状況によっては、建築コストが想定以上にかかるケースもあります。

購入前の段階で、「どのような建物が、いくらで建てられるのか」「家賃収入はどの程度見込めるのか」といった具体的なシミュレーションを行っておくことが成功への近道です。賃貸住宅、駐車場、事業用借地など複数の活用方法を比較し、最適なプランを描いておくと、購入後の運用をスムーズに始められます。

投資した土地を活用するには？

土地投資では、値上がり益を狙うのか、継続的な収益を得たいのかなど、目的によって取るべき戦略が異なります。その中でも、土地を活用して収益化を目指す場合は、複数ある活用方法の中から、自分の目的や条件に合った手法を選ぶことが重要です。ここでは、代表的な土地活用の方法と、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

■土地活用の例とメリット・デメリット

このように土地の活用方法にはさまざまな選択肢があります。都市部や利便性の高いエリアでは、収益性・節税効果・資産価値の維持といった観点のバランスがとりやすいため、賃貸住宅経営が選択肢の1つとなるケースが多くあります。

土地選びと活用計画で、安定した土地投資を実現しよう

土地投資は、長期的な資産形成や相続対策として有効な手段ですが、購入した土地をそのまま保有しているだけでは、税負担が増える一方で収益機会を逃してしまう可能性があります。土地投資で成果を出すためには、立地や法的条件、市場動向を踏まえた土地選びと、目的に合った活用計画をセットで考えることが欠かせません。

こうした判断には専門的な知識や経験が求められるため、早い段階で専門家に相談することも有効です。生和コーポレーションでは、土地の調査や収益シミュレーションから、建築、賃貸管理までをワンストップでサポートしています。都市部での土地活用に強みを持ち、賃貸住宅の豊富な施工実績と、入居率を重視した運営ノウハウを備えている点も特長です。土地の収益化に不安がある方や、自分に合った活用方法を知りたい方は、一度相談してみてはいかがでしょうか。

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よくある質問

土地投資とは何ですか？

土地投資とは、将来的な価値の上昇や収益の獲得を目的として、新たに土地を購入し保有することです。自分自身が住むためではなく、資産運用の一環として行われます。安く購入して高く売る「売却益」を狙う方法のほか、建物を建てて賃貸収入を得る「運用益」を狙う方法もあります。

土地投資と土地活用の違いを教えてください。

土地投資と土地活用の大きな違いは、土地を「これから購入するか」、それとも「すでに所有している土地を活かすか」という出発点にあります。土地投資は、収益を生み出しそうな土地を探して購入するところから始まります。一方、土地活用は、相続などですでに所有している土地を有効利用するのが特徴です。

土地を購入する際の注意点はありますか？

土地を購入する際は、目的に合った土地を選ぶことが重要です。価格の安さだけで判断せず、何のために土地を購入するのかを明確にし、目的に合う条件を確認しましょう。併せて、購入前には法的なチェックを徹底する必要があります。登記簿謄本で、抵当権や借地権など所有権以外の権利が付いていないか、隣地との境界が明確かどうかを確認します。さらに、購入後の管理や活用計画まで含めて、事前にシミュレーションしておくことも大切です。