ビル経営とは？種類やメリット・デメリット、成功のポイントを解説

オフィスや店舗など、法人テナントを対象とするビル経営は、高い収益性が期待できる一方で、立地や建物の仕様、運営体制によって成果が大きく左右される投資です。賃貸住宅経営とは異なる特徴も多く、初めて検討する方は「どのような種類があるのか」「どのような土地に向いているのか」と迷いやすい投資方法でもあります。

この記事では、ビル経営の基本的な仕組みをはじめ、メリット・デメリットや成功のポイントについて解説します。

ビル経営とは、所有するビルを貸し出して家賃収入を得ること

ビル経営とは、所有する土地にビルを建設したり、既存のビルを購入したりすることで、企業や店舗などの事業者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資の手法です。

個人や家族の生活拠点を対象とするアパートやマンションなどの賃貸住宅経営に対し、ビル経営はビジネスや商業活動の拠点を提供します。そのため、主な借主は、法人や個人事業主です。

一般的に、事業用の賃料単価は住居用よりも高く設定される傾向にあり、成功すれば非常に高い収益性が見込めます。その反面、景気の動向やビジネス環境の変化を受けやすく、経営には専門的な知識や戦略が求められます。

ビル経営の主な種類

一口にビル経営といっても、入居するテナントの種類によって、求められる建物の仕様や適した立地は異なります。代表的なビル経営の種類は、以下のとおりです。

■ビル経営の種類

＜ビル経営の種類別の特徴＞
・オフィスビル：企業の事務所として利用されるビルで、都心部に多い
・商業ビル：飲食店や小売店など店舗が入るビルで、人通りの多い場所に適している
・メディカルビル（医療モール）：複数の医療機関が入居するビルで、地域医療に貢献する
・複合型ビル：住居と商業施設などが混在するビルで、多様なニーズに対応する
・ロードサイド店舗：幹線道路沿いに立地し、駐車場を広く確保しやすく車移動が中心の地域で高い需要がある

ビル経営と賃貸住宅経営の違い

ビル経営と賃貸住宅経営は比較されることが多いため、違いを理解しておきましょう。両者の主な違いは、以下のとおりです。

■ビル経営と賃貸住宅経営の違い

ビル経営のメリット

土地活用としてビル経営を選ぶことには、事業用不動産ならではの大きなメリットがあります。ここでは代表的な3つのメリットを紹介します。

＜ビル経営のメリット＞
・高い収益性が期待できる
・土地の形状や環境に左右されにくい
・節税効果を見込める

高い収益性が期待できる

ビル経営のメリットは、高い収益性が期待できる点です。一般的に、オフィスや店舗は賃貸住宅経営に比べて1室（1坪）あたりの賃料単価を高く設定できます。特に、好立地であればあるほど、その土地の価値を賃料に反映させやすく、効率良く収益を上げることが可能です。

また、法人テナントは一度入居すると、内装工事や移転コストの関係から、短期間で退去しにくい傾向があります。長期契約が結ばれることも多く、中長期的に安定した収益計画を立てやすい点もメリットといえるでしょう。

土地の形状や環境に左右されにくい

ビル経営のメリットの1つは、土地の形状や周辺環境に左右されにくい点です。賃貸住宅経営の場合、日当たりや静かさといった住環境が重視されるため、不整形地や騒音の多い大通り沿いの土地は敬遠される場合があります。また、効率的な間取りを確保しやすい整形地が望まれる傾向にあります。

一方で、ビル経営は設計の自由度が高く、変形地や狭小地でも工夫次第で有効活用が可能です。交通量の多い通り沿いは、視認性や宣伝効果の面でプラスに働くこともあります。

このように、住宅には不向きとされがちな土地でも収益化を目指せる点は、ビル経営ならではの強みといえるでしょう。

相続税対策として有効

ビルを建設して賃貸すると、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価されます。これにより、更地や現金で資産を保有する場合に比べて相続税評価額が下がり、相続税の負担を抑える効果が期待できます。

ビル経営のデメリット

ビル経営はメリットが多い一方で、注意すべき点もあります。ビル経営を検討する上で理解しておきたい主なデメリットは、以下のとおりです。

＜ビル経営のデメリット＞
・初期費用・維持費が高額で資金負担が大きい
・景気やテナント業績の影響を受けやすい
・空室が生じた場合の影響が大きい
・競合が多く差別化が必要になる

初期費用・維持費が高額で資金負担が大きい

ビル経営のデメリットとして、初期費用や維持費が高額になりやすい点が挙げられます。ビルは賃貸住宅に比べて建設費（坪単価）が高くなる傾向にあります。さらに、業務用空調や受変電設備、セキュリティシステムなど、高額な設備投資も必要です。

建設後もこれらの設備に対する保守点検費用や、電気代などのランニングコストが継続的に発生します。さらに、10～15年ごとには大規模修繕や設備更新が必要となり、多額の支出を見込まなければなりません。そのため、表面的な利回りだけで判断するのではなく、長期的なキャッシュフローを踏まえた資金計画を立てておくことが欠かせません。

景気やテナント業績の影響を受けやすい

ビル経営は、景気やテナントの業績に左右されやすい点もデメリットです。賃貸住宅は景気が悪化しても需要が急減しにくい一方で、オフィスや店舗の需要は景気動向の影響を受けやすい傾向にあります。

不況時には、企業の倒産やコスト削減によるオフィスの縮小・撤退、店舗の閉店などが起こりやすくなります。テナントの業績悪化はオーナーの収益に直結するため、景気後退局面では退去や賃料減額のリスクが高まる点を理解しておきましょう。

空室が生じた場合の影響が大きい

ビル経営では、1つの空室が収益に与える影響が大きくなります。賃貸住宅の場合、全10室のうち1室が空いても、収入への影響は全体の10分の1にとどまります。一方、ビル経営では1フロアを1社に貸し出すケースが多く、1区画あたりの賃料が高額です。そのため、1テナントが退去すると収入が大幅に減少します。次のテナントが決まるまでの間も、ローン返済や管理費は発生するため、持ち出し負担も重くなるでしょう。

競合が多く差別化が必要になる

ビル経営では、周辺物件との差別化が求められます。賃貸住宅であれば、家賃相場や間取り、築年数といった基本条件で比較されやすい一方、ビル経営はより多くの要素が判断材料となります。

テナントの業種によって求められる条件は異なり、「新しい」「賃料が安い」といった理由だけでは選ばれません。エレベーターの容量、空調性能、電気容量、OAフロアの有無、フロアのレイアウトのしやすさ、外観の印象など、比較されるポイントは多岐にわたります。

そのため、「どのようなテナントに入ってほしいのか」を明確にし、ターゲットに合った設備や仕様を備えることが重要です。

ビル経営に向いている土地は？

ビル経営は、建てるビルの種類によって、求められる条件が大きく変わります。ビルの種類別の特徴や規模の目安は以下のとおりです

■ビル経営に向いている土地・内装と外装・規模の目安

ビル経営を始める手順

ビル経営は、土地の特性や市場環境、テナントニーズを踏まえて進める長期的な事業です。そのため、事前に全体の流れを把握し、見通しを持って準備を進めておくと安心です。

ここでは、ビル経営を始める際の基本的な流れを見ていきましょう。

＜ビル経営を始める手順＞
1. 活用方法の検討
2. 建築会社や管理会社の選定
3. テナント募集と契約締結

1. 活用方法の検討

まずは、土地の立地や周辺環境を踏まえた活用方法の検討から始めます。周辺の人口動態や交通量、競合ビルの賃料相場、空室状況などを調査し、「オフィス需要が見込めるのか」「店舗であればどのような業種が適しているのか」といった市場性を分析します。

すでに土地を所有している場合は、その土地の特性を活かせるビルの種類を見極めることが大切です。一方、土地の取得から検討する場合は、将来の需要や収益性を想定しながら、目的に合ったエリアを選定します。この段階での見極めが収益性を左右するため、早い段階から専門知識を持つパートナーに相談することをおすすめします。

2. 建築会社や管理会社の選定

活用方針が固まったら、ビル経営を支えるパートナーとなる建築会社や管理会社を選定します。ビル経営において重要なのは、確実に入居するテナントを見つけることです。そのため、単に建築費の安さだけで会社を選ぶのではなく、「テナントを誘致する力があるか」「市場ニーズに合ったプランを提案できるか」という視点で、複数の会社を比較検討しましょう。

また、完成後の管理体制も収益の安定性を左右します。テナント対応や設備管理、修繕計画までをトータルで任せられる会社を選ぶと、オーナーの負担を抑えながら長期的な運営を目指しやすくなります。

3. テナント募集と契約締結

建築プランの検討と並行して、実際に入居するテナントの募集を進めていきます。テナントが決まった後は、賃料や契約期間、原状回復の範囲などの条件を明確にし、契約を結びましょう。

なお、一般的なビル経営では、建物を建ててからテナントを探しますが、完成後に空室が続くリスクもあります。そのため、ビル経営の計画段階からテナントへのアプローチを行い、入居の目処を立ててから着工するのが理想的な進め方です。

生和コーポレーションでは、建物を建てる前にテナントを探し、入居の確約を得てから建築計画を進めることが可能です。事前にテナントの要望を設計に反映できるため、満足度が高く、長期入居につながりやすいビルを実現できます。ビル経営の進め方や、土地に合ったテナント誘致について詳しく知りたい方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

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ビル経営を成功させるポイント

ビル経営で長期的に収益を維持するためには、立地選定から資金計画、管理体制までを総合的に考える必要があります。ここでは、ビル経営を成功させるポイントを紹介します。

立地と需要を見極める

ビル経営の成否は、立地と需要の見極めに大きく左右されます。人通りや交通アクセス、周辺環境を調査し、そのエリアに継続的な需要があるかを判断しましょう。

例えば、駅からやや離れていても、周辺に住宅が多ければ医療モールや生活利便施設の需要が見込める場合があります。ビルの種類に合った立地を選んだり、立地に合わせてビルの用途を検討したりする視点が大切です。

建物の仕様や設計を工夫する

テナントにとって使いやすく、魅力のある建物であることも入居率を左右します。オフィスビルであれば、レイアウトしやすい無柱空間や個別空調などが評価されやすい要素です。商業ビルでは、通りからの視認性や看板の設置のしやすさが集客に影響します。

近年は、耐震性能やセキュリティ、エントランスのデザイン性も重視される傾向にあります。共用部の使いやすさや清潔感は、テナント企業の印象にも直結するため、設計段階から意識しておきたいポイントです。

資金計画を立てリスクを管理する

ビル経営では、金利上昇や空室、将来の修繕費といったリスクを踏まえた資金計画が欠かせません。自己資金に余裕を持たせ、無理のない返済計画を立てるのが基本です。

満室時の収益だけで判断せず、空室率の上昇や賃料下落を想定した収支シミュレーションを行うと、経営の安全性を高められます。

管理体制を強化する

ビル経営を安定させるためには、完成後の管理体制をしっかり整えることもポイントです。建物は完成後から少しずつ劣化が始まるため、適切な管理が行われないと、資産価値の低下やテナント満足度の低下につながります。

信頼できる管理会社と連携し、清掃や設備点検、トラブル対応を継続的に行う体制を整えましょう。築年数が経過した後も競争力を維持するためには、定期的な修繕や設備更新といった投資も必要です。

計画性をもって、安定したビル経営を実現しよう

ビル経営は、高い収益性が期待できる一方で、初期費用の大きさや空室リスクなど、慎重な判断が求められる事業です。そのため、賃貸住宅経営との違いやビルの種類、それぞれに適した土地の条件を理解した上で、計画を進めなければなりません。専門家の知見を取り入れることで、リスクを抑えながら、より現実的なビル経営を目指しやすくなります。

生和コーポレーションでは、立地に合わせたテナント誘致の支援をはじめ、土地調査や収益シミュレーション、建築、賃貸管理までをワンストップで提供しています。法人オーナー様が自社利用されるビルや複合ビルの場合には、社内のデザインチームがコンセプト設計から内装・外装、インテリアまでを含めてトータルで提案することも可能です。ビル経営に不安を感じている方や、土地の活用方法に悩んでいる方は、立地や需要に応じた最適なプランを検討する第一歩として、ぜひお気軽にご相談ください。

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よくある質問

ビル経営とは何ですか？

ビル経営とは、所有する土地にビルを建設したり、既存のビルを購入したりして、企業や店舗などの事業者に貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の手法です。オフィスや店舗など、ビジネス・商業活動の拠点として利用されます。賃貸住宅経営と比べて賃料単価が高い傾向にあり、高い収益性が期待できる一方で、専門的な知識や戦略が求められます。

ビル経営と賃貸住宅経営の違いは何ですか？

ビル経営と賃貸住宅経営の大きな違いは、主な入居者と収益構造、求められる立地条件です。ビル経営は法人テナントが中心で、都心部や駅近、大通り沿いなど、立地条件が比較的限定されますが、賃料単価が高く設定される特徴があります。一方、賃貸住宅経営は個人入居者が中心で、幅広いエリアに需要があります。

ビル経営で失敗しないためのポイントはありますか？

ビル経営で失敗を避けるためには、立地と需要の見極め、建物の仕様や設計、資金計画、管理体制を総合的に検討することが重要です。立地に合ったビルの種類を選び、テナントのニーズを踏まえた設計を行うことで、入居率の向上が期待できます。また、空室や修繕費を見据えた資金計画を立て、完成後も適切な管理を行うと、長期的に安定した経営につながります。