【収益最大化】容積率を最大限活用し、賃貸マンション経営で成功する方法   

土地活用において、収益性を高めるためには、容積率を最大限利用することが重要です。

また、容積率不算入や容積率緩和などの条項を活用すれば、延べ床面積を増やすことができ、収益アップが可能な場合もあります。

本記事では、土地活用で知っておくべき容積率に関する知識と、収益を増やすためのノウハウを解説します。

土地活用で高収益を目指すためには、専門家の知識が欠かせません。土地活用を検討しているオーナー様向けに、建築会社の選び方とその重要性も解説しますので、ぜひ参考にしてください。

容積率とは？賃貸マンションの「収益性」を決める最重要指標

容積率とは、敷地に対して建てられる建物の面積（容積対象面積）の割合です。たとえば400㎡の土地で容積率が200％であれば、上限800㎡までのマンションを建てられます。

容積率は建築基準法により定められており、原則容積率を超えて建物を建てることはできません。また前面道路の幅員が12ｍ未満の場合は、その幅員に応じた制限が適用になるなど、土地の条件によっては、基準となる容積率よりも低くなることがあります。

しかし容積率の緩和や容積率不算入など活用すれば、床面積を最大限化することができ、建物をボリュームアップできれば、収益を効率よく上げやすくなります。土地活用を成功させるためにも、容積率の仕組みやルールを理解することから始めましょう。

はじめに、容積率が賃貸経営に影響する仕組みと、建蔽率との違いを解説します。賃貸マンションの容積率の計算方法を具体例とともに紹介しますので、ご自身の土地にどのくらいのマンションが建つのか、ぜひシミュレーションしてみてください。

容積率がマンションの「ボリューム（容積対象面積）」を決める仕組み

同じ広さの敷地でも、容積率が高いほど、マンションのボリュームは大きくなります。どのくらいの違いが出るのかイメージするために、容積率200％と500％でシミュレーションしてみましょう。

条件はいずれの敷地も100坪（約330㎡）とし、高さ制限（法令上の制限）の影響はないものとして単純計算します。2LDK（50～60㎡程度）を中心とした賃貸マンションの場合、総戸数や収益にどのくらいの差が出るのでしょうか。

敷地①：100坪（約330㎡）・容積率200％・建蔽率60％・住居系用途地域

敷地②：100坪（約330㎡）・容積率500％・建蔽率80％・商業地域

容積率200％の場合、延べ床面積は最大で200坪、階数は3階建てのマンションを想定できます。

一方容積率が500％の場合は、最大で500坪、理論上6階建てのマンションが建てられます。容積率200％に比べ階数は2倍、総戸数に至っては約2.5倍です。

仮に1戸あたり月額20万円で賃貸した場合、その差は年間で3,840万円、10年では3億8,400万円にもなります。（あくまでも試算であり、実際とは異なることがあります。）

敷地①：11戸×20万円＝220万円
敷地②：27戸×20万円＝540万円

540万円－220万円＝320万円
320万円×12ヵ月＝3,840万円

容積率が上がると建物の面積が増え、建物の面積が増えれば、家賃収入も増えます。建築コストとのバランスも考えながら、収益アップを目指しましょう。

容積率と建蔽率の違いと、賃貸経営への影響

容積率の大小が、賃貸経営に大きな影響を与えることが分かりました。では、建蔽率は賃貸経営にどのような影響があるのでしょうか。

建蔽率も用途地域ごとに定められており、住居系は比較的低く、商業系は高い傾向があります。

建蔽率が低いと、敷地に対して大きな建物を建てられません。しかし隣り合う建物も大きく建てられないため、日当たりや風通しがよく、良好な住環境を維持しやすいのがメリットです。また空地部分には駐車場を確保でき、駐車場収入を得ることも可能です。

一方、建蔽率が高い地域は、1フロアを広く取れるため間取りの自由度が高く、家賃収入も最大化しやすいでしょう。

しかし、かならずしも容積率を目いっぱい使う必要はありません。1フロアあたりを大きくし、建物の高さを低くすることで、建築コストを抑えることも可能です。低層のマンションであれば、エレベーターを設置する必要がなく、メンテナンス費用も低減できます。

建蔽率や容積率が低い地域でも、考え方やプラン次第で、収益性の高いマンション経営はできます。土地の条件や予算に合った、土地活用プランにすることが重要だといえます。

賃貸マンションの容積率計算方法と具体例

容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合で、「延べ床面積÷敷地面積×100」で求められます。同じ広さの敷地でも、容積率が異なれば、建てられるマンションの高さも違ってきます。

ここでは、敷地が100坪で、容積率が200％・400％・500％だった場合（建蔽率は一律60％）、何階建てのマンションが建てられるのかシミュレーションしてみましょう。

容積率200％のケース

容積率が200％・建蔽率が60％だった場合は、延べ床面積は200坪、建築面積は60坪です。それぞれの階数の面積を60坪とした場合、3階建てまで建てられます。

延べ床面積：100坪×200％＝200坪
建築面積：100坪×60％＝60坪
200坪÷60坪＝3.3階

容積率400％のケース

容積率が400％の場合は、何階まで建てられるのでしょうか。

延べ床面積は400坪、建築面積は60坪です。それぞれの階数が60坪で、高さに対する制限などがなかった場合、単純計算では6階建てが建てられる計算になります。

延べ床面積：100坪×400％＝400坪
建築面積：100坪×60％＝60坪
400坪÷60坪＝6.6階

容積率500％のケース

容積率500％、建蔽率が60％の場合でシミュレーションしてみましょう。

延べ床面積は500坪、建築面積は60坪です。それぞれの階数が60坪で、高さに対する制限などがなかった場合、単純計算では8階建てが建てられる計算になります。

延べ床面積：100坪×500％＝500坪
建築面積：100×60％＝60坪
500坪÷60坪＝8.3階

同じ広さの敷地でも、容積率が高ければマンションの規模も大きくなり、家賃収入も増大します。不動産経営で土地を購入する際は、建築コストと収支をシミュレーションしてから契約するようにしてください。

あなたの土地の容積対象面積は？建物のボリュームを決定する2つの制限

不動産の知識がある方であれば、所有する（購入した）土地の用途地域や、容積率を把握していることでしょう。しかし容積率は2つの法律による制限を受けるため、かならずしも把握している容積率が適用になるとは限りません。

容積率には、都市計画法による指定容積率と、建築基準法による前面道路の幅員に応じた制限があり、厳しい方が適用（基準容積率）になります。

つまり正しく容積率を知るためには、それぞれの容積率を確認し、どちらを採用すべきか判断する必要があります。ここでは、それぞれの法律による、容積率の確認方法を解説します。

制限1：都市計画で定められた「指定容積率」

都市計画法に基づき、各自治体は用途地域に応じて、容積率の上限を定めています。

たとえば住居系の用途地域では、良好な住環境を維持するために、容積率を低く抑え、日当たりや通風に配慮しています。

一方商業系の用途地域では、住居系に比べて容積率が高くなっています。商業の活性化と、街の利便性を促進するためです。

地域の特徴に合わせた容積率を指定することで、無秩序な開発を防止するのが目的です。また人口に合わせた街づくりができ、十分過ぎるインフラ整備を抑制することにもつながります。

制限2：収益を左右する「前面道路幅員」による制限

全面道路が１2ｍ未満の場合、指定容積率と「道路幅員×低減係数」で算出した数値の、どちらか低い方が適用になります。

具体的にシミュレーションしてみましょう。

たとえば住居系の用途地域の場合、低減係数は0.4です。

幅員4ｍ×0.4×100％＝160％

指定容積率が200％の場合は、上記計算式で求めた160％が容積率になります。

容積率が低くなれば、延べ床面積は狭くなり、収益性は低くなる傾向があります。条件が厳しい敷地ほど、建築会社の力量やノウハウが問われます。特に、都市部の賃貸マンションは敷地条件が厳しく、プランニングの巧拙よって容積率は異なってくるので、都市部の実績が多い会社が安心です。

自分の土地の用途地域と容積率の調べ方と注意点

用途地域と容積率（基準容積率）については、自治体の都市計画課（自治体によって名称や担当課が異なる）の窓口で確認できます。インターネット上から調査できることも多く、比較的簡単に調べられます。「Google」や「Yahoo!」などから土地が所在する自治体のホームページにアクセスし、都市計画（用途地域）を検索できるページを開いてみましょう。

土地の住所を選択、もしくは入力すると、周辺の地図が表示されます。現地にカーソルを合わせて、用途地域と容積率をチェックしてください。

ただしここで分かる容積率は、あくまでも基準であり、前面道路の幅員やセットバックの有無、法令などによって制限を受けることもあります。また敷地が複数の用途地域・容積率にまたがる場合は、容積率は以下の通り「加重平均」で求めます。

加重計算で全体の容積率を求める方法

敷地面積200㎡
容積率200％：120㎡
容積率100％：80㎡
延べ床面積の上限：120％×200％＋80㎡×100％＝320㎡
敷地全体の容積率：320㎡÷200㎡＝160％

どの程度のマンションが建てられるのか知りたいときは、自治体の窓口で確認するか、土地活用の専門家にご相談ください。

賃貸事業の収益を最大化する「容積率緩和」の活用ノウハウ

ここまで、賃貸事業の収益を最大化するためには、マンションのボリュームを大きくすることが大切であると解説してきました。

もちろん用途地域ごとに定められた、容積率を変えることはできません。しかし容積率緩和の特例を活用すれば、より大きなマンションを建てられます。

容積率緩和とは、建物を建築する際に一定の条件を満たせば、容積率に算入せずにすむ緩和措置のことです。

賃貸経営を成功させるためには、容積率緩和のルールを活用したプランニングが欠かせません。しかし建築コストをかけすぎてしまうと、収益性は下がってしまいます。建築コストとのバランスも考慮し、最適な建築プランにしましょう。

ここでは、代表的な容積率緩和のルールを紹介しますので、上手に活用して、マンションの延べ床面積を増やしましょう。

駐車場・駐輪場を「容積率不算入」にする建築プラン

屋根や壁がある空間は、それが駐車場や駐輪場であっても、容積率に含まれます。駐車場や駐輪場に対して賃料を設定したとしても、収益率の面では部屋に劣ります。駐車場や駐輪場よりも、部屋として貸し出したいと考える方もいることでしょう。

しかし駐車場や駐輪場は、延べ床面積の1/5以下であれば、容積率に算入せずに計画できます。土地活用においては、この容積率緩和を最大限活用した設計が、収益性を高めます。上手に取り入れて、収入を生み出す床面積を増やしましょう。

たとえば1階部分がピロティ（柱構造になっている空間）の5階建てのマンションであれば、1階部分はすべて容積率に含まれません。

ただしこの緩和は容積率に対する緩和であり、建蔽率には算入されます。建蔽率を越えないように注意し、プランを組み立ててください。

なお容積率不算入は、建築基準法に基づいた措置です。しかし自治体によっては独自の条例や制限を定めているケースがあります。実際に土地活用のプランを計画する際は、自治体の条例やルールを確認し、専門家の判断を仰ぐようにしてください。

共用廊下・階段・エレベーター等の容積率緩和の活用

共用廊下や階段、エレベーターのシャフト部分（昇降路部分）は、賃貸マンションには不可欠な施設（設備）です。なるべく小さい面積に抑える、もしくは無くして賃貸面積を大きくしたいと考える方もいることでしょう。

しかし容積率緩和を活用すれば、賃料が発生しない共用部分を、容積率に含めずに計画することも可能です。

平成26年の建築基準法の一部改正により、以前は容積率に算入していたエレベーターについても、不算入が認められるようになりました。

賃貸マンションの高さや規模によっては、エレベーターを設置するか否か迷っている方も、容積率不算入であれば、導入しやすくなるでしょう。

ただし、共用廊下や階段、エレベーター（シャフト部分）は容積率に不算入とできるのであって、建蔽率には算入しなければなりません。マンションの規模やターゲット層を考慮して、エレベーター設置の可否については検討しましょう。

4m未満の道路に面している場合のセットバックと緩和措置

4ｍ未満の道路に接道している場合は、セットバックをしなければ接道義務を果たせず、建物を建てることができません。

セットバックとは、建築地の前面道路が4ｍ未満の場合に、道路中心線から2m後退したラインを道路境界線とするルールです。対面する土地所有者が、道路幅員が4ｍになるように土地を提供することをいい、緊急車両が通行しやすい幅員にするのが目的の1つです。

もし反対側が崖地などで後退できない場合は、その崖地と道路の境界線から、4ｍ後退したラインが道路境界線になります。

道路として提供した部分は、敷地として利用できず、容積率や建蔽率を算出する際の敷地面積に含めることはできません。

前述のとおり、前面道路が12ｍ未満の場合、容積率は「道路幅員×低減係数」で算出した数値と、基準容積率のどちらか低い方が適用になります。しかしセットバックした場合は、反対側がセットバックしていなくても、道路幅員を4mとして計算できます。

幅員4ｍ×0.4×100％＝160％
基準容積率が200％の場合は、上記計算式で求めた160％が容積率になります。

幅員3ｍ×0.4％×100％＝120％
幅員が3ｍと認定されると、容積率は120％になってしまいます。

セットバックは敷地面積を減らし、延べ床面積を減らすことになりますが、道路が建築基準法の道路と見なされれば、土地の資産価値はアップし、マンションの見え方も違ってくるでしょう。

また実際には3ｍの幅員であっても、4ｍの道路とみなして容積率を計算できるため、上記のとおり40％アップします。

セットバックのラインについては、役所でも確認できますが、正確な数値は建築会社に相談するようにしてください。

【成功の鍵】容積率を最大限に引き出す建築会社の選び方

賃貸マンション経営において、容積率の上限まで活かすことが成功のカギになります。

敷地を最大限活用し、家賃を生む床面積を大きくして、賃貸マンションの収益性を高めましょう。しかし容積率の計算式は想像以上に複雑で、「敷地×容積率＝床面積」と容易に算出できるものではありません。

床面積をより大きくするためには、専門家のノウハウが必要であり、プランによって収益性は変動します。

最後に、容積率を最大限引き出すためのテクニックと、事業計画の企画段階で専門家へ相談すべき理由を解説します。

容積率を最大限に引き出すための専門的ノウハウ

容積率を最大限引き出すためには、専門的なノウハウが欠かせません。

たとえば共同住宅の共用廊下や階段部分（エントランスホールを含む）は、延べ床面積に算入する必要はありません。

また自動車用の車庫や自転車置き場についても、建物の各階の床面積の1/5までは延べ床面積に含まずに計画できます。

容積率緩和を利用すること自体は、難しいことではありません。しかし知らないまま計画してしまうと、容積率を最大化できず損をしてしまうことになります。ノウハウを複合的に活用して容積率を使い切り、収益性を高めるプランにしましょう。

「企画段階」で専門家に相談すべき理由

土地を購入するのであれば、建築計画の初期の段階で、専門家に相談することが重要です。土地面積だけで延べ床面積を計算することは難しく、建築費を試算することも困難でしょう。利回りを正しく計算するためにも、ぜひ早い段階で専門家へ相談するようにしてください。

また一見よく見える土地も、土地活用に向いていないことがあります。逆に活用が難しいと思われる土地も、専門家の手にかかれば、高収益が望めるプランになることも少なくありません。

不動産経営は、土地代と建築費のバランスも非常に大切です。土地を購入するか否かの判断する際も、実績が豊富な専門家の意見を参考にしましょう。

容積率活用のご相談は生和コーポレーションへ

生和コーポレーションでは、企画から設計、施工まで一貫して担うことで、オーナー様の希望や土地の条件にあった土地活用ができるのが強みです。

容積率を最大限使うことは、家賃収入アップにつながります。しかし容積だけを重視して、構造など設計に無理があれば、土地活用においては本末転倒です。

たとえば容積率を10％上げるために、建築費が20％増加したら、それはオーナー様のことを第一に考えた提案ではなくなってしまいます。

賃貸マンションの容積率だけでなく、収支を意識したプラン作りができる会社を選ぶようにしてください。

生和コーポレーションでは、高収益な賃貸マンションを得意としており、建築実績も豊富です。ぜひ土地活用のノウハウのある、生和コーポレーションへご相談ください。

まとめ：容積率活用こそが賃貸経営成功の鍵

容積率を最大限活用し、床面積を増やすことが賃貸経営成功のカギになります。デザイン性や住宅性能はもちろんのこと、容積率緩和や容積率不算入のルールを活用し、賃貸マンションの収益性を高めましょう。

生和コーポレーションには、創業以来半世紀以上にわたって積み重ねてきた土地活用のノウハウがあり、累計着工戸数は125,605戸を誇ります。

不動産経営をお考えの際は、土地活用のご提案、マンション施工、入居者募集までワンストップでサポートできる生和コーポレーションへご相談ください。

よくある質問（FAQ）

容積率200パーセントとは何ですか？

容積率200％とは、敷地面積の2倍までの床面積の建物が建てられるという意味です。具体的には、敷地面積が300㎡の場合は、延べ床面積600㎡まで建てられます。たとえば3階建てであれば、各階の床面積を200㎡とできます。

建蔽率60 容積率200の場合、何階建てのマンションが建ちますか？

建物の階数は、建蔽率や容積率以外の法令によって制限されます。建蔽率60％・容積率200％の場合、各階の面積を敷地面積の60％とすると、3階建てのマンションになります。しかし理論上は、各階の床面積を敷地面積の40％に抑えることで、5階建てのマンションも建てられます。残った敷地は駐車場として活用でき、植栽を配置すれば、外観デザインがグレードアップします。