土地活用をする場合、やはり何と言っても気になるのは、どのくらい収入が増えるのかということです。しかし「あと○○万円収入を上乗せしたい」というように考えて土地活用を始めるのは危険です。所有する土地によって適している活用方法があり、収益性はその活用方法によってそれぞれ異なるからです。
そこで今回は、土地活用において重要な要素である、収入と経費、キャッシュフローなどの考え方や、代表的な土地活用法（賃貸住宅経営・駐車場経営・高齢者施設経営）を例にあげて、それぞれのビジネスモデルで利益を出すポイントについて解説します。
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土地活用の収入の考え方について
土地活用による収入を考える場合、収入（収益）・経費・所得・キャッシュフローの関係を以下のようにしっかりと把握しておく必要があります。
・収入（収益）
土地活用における収入（収益）とは、マンション経営や駐車場経営などで得た1年間の売り上げのことを言います。マンション経営で言えば、「家賃」だけでなく「礼金」や「敷地内の駐車場料金」「敷金、保証金のうち返還する必要のない部分」などが含まれます。
・経費
マンション経営や駐車場経営を行うために使った費用です。マンション経営で言えば、固定資産税などの租税公課、建物や設備等の修繕費や減価償却費、不動産会社に管理を委託している場合は管理費、損害保険料などがあります。
・所得
年間の収入（収益）から経費を差し引いた金額が所得です。所得税は、収入（収益）ではなく、この所得に対して課税されます。
・キャッシュフロー
不動産経営から得られる収入（収益）と支出の差を言います。土地活用において利益を管理するためにも、資金繰りに困らないように、中長期的なキャッシュフローの予測が重要です。キャッシュフローの計算式
キャッシュフロー ＝ 不動産経営で得られる収入（収益） － {管理費（諸経費含む）+ 返済（金利含む）}
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儲かる土地活用のポイント
一口に土地活用と言っても、賃貸住宅経営や駐車場経営など様々な活用の仕方があります。そして利益を上げるためのポイントは、それぞれの活用方法ごとに異なります。
たとえば代表的な土地活用方法である賃貸住宅経営、駐車場経営、高齢者施設経営においては、以下のようなポイントを押さえて経営する必要があります。
賃貸住宅経営で利益を出すためのポイント
・家賃の相場が高いエリアで行う
・住環境の良いエリアで行う
・できるだけ長く経営を継続する
・可能であれば相続税対策としても活用する
駐車場経営で利益を出すためのポイント
・初期投資をできるだけ抑制する
・何らかの理由で建物を建築できない場所を利用する
・すでに建物が建っている土地の空きスペースなどを利用する
・より収益性の高い土地活用が見つかった場合は、すぐに移行できるようにしておく
高齢者施設経営で利益を出すためのポイント
・自治体等の補助金等、使えるものはすべて活用する
・土地の大きさと交通利便性の観点から、他の活用方法では収益性が低くなってしまう土地を活用する
・できるだけ長く経営を継続する
上記で説明した賃貸住宅経営などをリスクが高いとして敬遠する人もいますが、ポイントをしっかり押さえて所有する土地に適した土地活用を行えば、安定した利益を得ることは可能です。土地活用を始める場合は、過大な収入を期待するのではなく、所有する土地の適性をよく考えて実行することをお勧めします。
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