実家の相続などで土地が手に入った場合、どのように利用すればよいでしょう。 売却する、自身の住まいを移転する、賃貸物件を建設・経営する、など選択肢はさまざまです。その他にも 遊休地の場合は一般施設を建設し経営するという方法もあります。例えば福祉施設の経営などがあります。この記事では、土地活用で一般的なアパート・マンション経営と福祉施設の経営を比べた場合の違いや福祉施設経営のメリットやデメリットなど、詳しく紹介していきます。
この記事の目次
土地活用に向く福祉施設とは？
高齢者社会 を迎えている日本、老後を安心して暮らせる住居や施設の拡充が求められています。そんな中、遊休地などの土地活用の方法として、高齢者向け住宅などの福祉施設の建設が脚光を浴びています。こうした福祉施設にもさまざまな形態があるので、 事業として確かな利益を得られるかどうかという点が気になるところです。また、税金の優遇や補助金の活用などで建設費用を抑えたい ということもあるでしょう。では実際、土地活用に向く福祉施設にはどういったものがあるのでしょうか。介護付き、住宅型、そして健康型の有料老人ホーム、日帰りで世話をしてくれるデイサービス、共同生活をするグループホーム、さらに身の回りの世話をすべてしてくれるサービス付き高齢者向け住宅などの施設があげられます。
ほかにも障害者支援施設など、さまざまな介護・福祉施設の経営が可能です。なお、高齢者用施設などの建築は固定資産税評価額を用いるため相続税対策にもなり、税制上の優遇を受けられる 場合もあるので節税対策としても有効です。経営面から考えると、自治体から補助がでる可能性のあるサービス付き高齢者向け住宅などが適しています。
福祉施設の運営は介護業者の一括借上げが一般的
高齢者向け住宅の中でも、サービス付き高齢者向け住宅が土地活用に向いているのは、補助金以外にも収益性という点で見逃せないからでしょう。サービス付き高齢者向け住宅は賃貸住宅として利益が見込め 、高齢者の増加から安定的な収益が確保できる可能性があります。また、高齢になると健康面での不安がどうしても付きまとうものです。サービス付き高齢者向け住宅は、住み続けながら安否確認や生活相談、介護・医療との連携が可能なので、何かあったときの対応に安心感があります。需要が高まっているため建設も増えています。
しかし高齢者向け住宅や福祉施設を経営するとなると法的なことのほか、入居者募集やクレーム処理などに膨大な負担が発生するため、自信が持てないという場合もあるでしょう。長期間の運営を行うわけですから、住宅を建てたらそれで終わりというわけにはいきません。そのような場合も多いため、建物を建てた後は介護事業者に一括借上げしてもらい運営をゆだねる方法が一般的です。空室リスクの解消や住民とのトラブル解決を代行してくれるため、運営上の心配を解消してくれます。 介護事業のプロに運営を委任するということも一つの解決策になるでしょう。
福祉施設経営のメリットとデメリット
サービス付き高齢者向け住宅などの福祉施設を運営するうえで押さえておきたいのが、どのような点がメリットあるいはデメリットになるのかということです。需要と利益だけを考えて計画を進めてしまい、後々想定しなかったことが起きて困るようなことがないようにしなければなりません。所有している土地を福祉施設経営に活かすメリットには、安定した収入が得られること、業者に一括借上げしてもらうことで経営のノウハウが必要でないこと、入居者の募集からクレーム対応までオーナー様の負担が少ないこと、また、社会貢献ができるという点も見逃せません。反面、デメリットは福祉施設、建設するためにはまとまった土地で長期の借入が必要になることです。
場合によっては、 土地の評価額が低い場合には借入が難しくなることがあります。また、自治体から補助金がおりるということから、多くの同業者や土地所有者が参入し、地域によっては供給過多となるケースも考えられます。補助金対象施設が増えすぎてしまうと自治体が財政難に陥るため、建設の総量規制を行うことがあり、自由に建設ができないことも起こり得ます。また、供給過多の弊害として空き部屋が増加し、経営難によって運営会社が倒産してしまうなどのデメリットもあるため、 将来的なリスクの見極めも必要となります。
福祉施設経営に向く土地と向かない土地
一般的なアパートやマンションなどの経営を行う場合と同様、福祉施設を作るのにも適した土地と適さない土地があります。もし所有している土地が駅から離れている、あるいはスーパーや学校、役場など日常生活で欠かせない施設 から離れている、そして閑静な土地であるなら福祉施設経営に向いているといえます。というのも、福祉施設で重視されているのは住環境であり、駅や生活環境からの距離は重視されません。通常一般の住宅建築では向かないとされる駅から遠いというデメリットは、通勤通学の必要がない福祉施設にはメリットといえます。逆にいえば、駅から近くてにぎやかな土地は、安らかな居住環境を求めるサービス付き高齢者向け住宅などの福祉施設経営には向かないといってよいでしょう。
デイサービス（通所介護）などの居住が伴わない福祉施設の場合は閑静な環境は問わない傾向があります。福祉施設といっても施設の性格もさまざまなので、まず活用したい土地の特徴を把握し、どういった施設の経営が可能なのか確認することが重要です。
高齢化社会のニーズに合った土地活用が求められる
土地活用は、アパートやマンション経営といった一般的な活用法から、高齢化社会のニーズに応える活用へ注目が広がっ ています。少子高齢化が今後も見込まれる中にあって、一戸建てを含むアパートやマンションなどの一般住宅の供給過多が課題となっているからです。これまでさまざまなメリットが 見込まれていた賃貸物件の経営から、ますます需要が高くなる福祉施設の建設・運営へシフトする動きも大きくなっていくでしょう。
所有している土地の価値や特徴をしっかり把握し、どういった活用方法が最適なのか、また、税金面や自治体からの補助金の有無、安定した収入が得られるのかなど、多角的な判断が要求されます。福祉施設経営はそもそも社会貢献につながり、多くの人に喜ばれる事業です。社会貢献と経営のバランスを取り、将来にわたる安定経営を可能にするにはどうすればよいか、一人で悩むよりは、多数の実績やノウハウを持つ土地活用の専門家に相談することをおすすめします。現在の土地活用のトレンドや将来の見通しなども含めて、詳細な相談が可能です。所有する土地を最大限に活かす活用法を模索しましょう。