狭い土地を持つオーナー様のなかには「小さな土地をどう活用するべきか？」「狭い土地でも、収益を上げられるのか？」など土地活用や収益について、このような悩みを抱えている方も多いでしょう。
使いづらいと思われがちな狭い土地でも、工夫やアイデアを施すことで、安定した収益を得られる可能性があります。
この記事では、狭小地でも活用しやすい土地の形やメリット・デメリット、狭小地に向いている土地の活用方法を3つ解説します。狭い土地を活用する際の注意点についてもご紹介するので、ぜひお役立てください。
この記事の目次
狭小地とはどんな土地？
「狭小地」とは、その名のとおり狭くて小さい土地のことです。明確な定義はなく、一般的に15～20坪以下に該当する土地を「狭小地」と呼びます。
狭小地がいったいどのようにしてできるのかというと、その多くは相続時に行なう土地の分割が関係しているようです。
相続の発生時などには、登記上1つの土地を、法的に複数の土地に分ける「分筆（ぶんぴつ）」が行なわれます。狭小地の多くは、分筆を繰り返すうちに土地が余った結果、作られることが多いようです。
ただし、現在は分筆の最低敷地面積を市町村単位で決められているため、狭小地が今後増える可能性は低いといえるでしょう。
狭い土地でも「正方形」「長方形」は有効活用しやすい
一口に狭小地といっても、奥行きや間口の広さなどによって、さまざまな形があります。狭小地のなかでも、土地活用しやすいのは正方形や長方形です。
正方形や長方形の狭小地なら、駐車場・カウンター店舗・狭小アパート・コンテナハウスなど、さまざまなものに活用しやすいでしょう。
同じ面積でも、正方形より長方形のほうが広く感じやすく、使い勝手を左右する間口をある程度確保できれば、さらに活用の範囲は広がりやすくなります。
三角形の狭小地の場合は、角のスペースの活かし方に工夫が必要です。角のスペースの活用方法としては、自動販売機や野立て看板（ロードサイン）を設置したり、資材置き場としたりすることが適しているでしょう。
また、道路から幅の狭い道でつながり、奥まった場所にある土地を「旗竿地（はたざおち）」といいますが、これも活用が難しい形の狭小地です。都市計画区域や準都市計画区域内の旗竿地で建築物を建てるなら、「接道義務」を満たさなければなりません。
接道義務とは、「幅員4メートル以上の前面道路に、敷地が2メートル以上接していなければ原則建築物を建てられない」という規則です。
旗竿地は、都心部の住宅街に多い傾向があります。都心部など人口の多い場所で旗竿地を活用するなら、不動産経営や駐車場経営、トランクルームなどでの活用も見込めるでしょう。
狭い土地を活用する3つのメリット
狭い土地を活用すると、どのようなメリットがあるのか具体的には見ていきましょう。狭小地の土地活用における代表的なメリットを、3つご紹介します。
効率的な土地活用がしやすい
月極駐車場や野立て看板（ロードサイン）などにおける狭小地の活用では、土地の整備や設備投資にかかる費用が比較的安く済みます。また、土地活用後のランニングコストも抑えやすいでしょう。
狭い土地におけるこのような活用法では、初期費用が安い分、借金を背負うリスクも減るため、経済的にも精神的にも負担が少なくなります。
税金が安い
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に対してかかる税金となり、都市計画税は「市街化区域」に該当する土地所有者のみに課されます。
なお、固定資産税と都市計画税の計算方法は、以下のとおりです。
・固定資産税の税額＝課税標準額×標準税率（1.4％・自治体によって異なる場合あり）
・都市計画税の税額＝課税標準額×制限税率（0.3％）
基本的に、税金は所有している土地が広いほど高くなるため、狭い土地では税金が安く済みます。また、資産価値が低く見積もられる点も、狭い土地の税金が安くなる要因の一つといえるでしょう。
話題を集めることもある
可能な限り狭小地の有効活用をするために、さまざまな工夫が施されるケースがあります。ときとして、その工夫がユニークだったり、人の関心を引いたりする場合、マスメディアなどに取り上げられ、注目を集めることも十分考えられるでしょう。
また、狭小アパートや狭小店舗などで注目を浴び、認知度が高まれば、利用者増加につながる可能性もあります。
狭い土地を活用する3つのデメリット
狭い土地の活用では、メリットだけではなくデメリットも理解しておくことが大切です。次に、狭い土地を利用する際のデメリットを3つ解説します。
活用方法が限定される
狭い土地では利用できる敷地面積が限られるため、土地活用も限定されます。たとえ、希望する土地活用があったとしても、土地の狭さゆえに実現できない可能性もあるでしょう。
また、狭い土地での賃貸経営は、ワンルームや単身者向けの物件に限られます。ファミリー向け物件では、部屋数の多さや駐車場の完備を求められることが多いため、狭小地でのファミリー向け物件の経営は現実的に難しいでしょう。
そのため、狭小地の土地活用では、限られた広さの土地を有効活用できるよう綿密な計画を立てることが重要です。
建築物の建設ではコストが割高傾向
狭い土地でアパートや賃貸戸建てを建築する際は、地下室・中2階・3階を作るなど縦の空間を活用し、床面積を増やすことがあります。
しかし、居住面積を増やそうと工夫を凝らすと、設計の手間、搬入コストの発生が発生するため、作業効率が悪くなります。また、2階建ての建築物に比べ設計コストが割高になる場合があります。
また、狭小地の間口が狭い、道路から奥まった場所にあるという場合は、重機による資材搬入が困難です。このような場合は、人力に頼ったり、軽トラックで何度も資材を運んだりするなどの作業工程が増えるため、一般的な土地で行なわれる工事よりも、工賃が割高になる恐れがあります。
売却では買い手が見つかりづらい
狭い土地の場合、売却を視野に入れる方が多いでしょう。しかし、狭小地のなかでも立地条件や形の悪い土地は、買い手が現れにくい傾向にあります。というのも、狭い土地での建物建築では、金融機関で組む住宅ローンや住宅金融支援機構の「フラット35」を組みづらいためです。
住宅ローンでは、金融機関によって内容や床面積の条件が異なりますが、ある程度の目安はあります。例えば、土地の面積が40平方メートル未満または建築物の床面積が50平方メートル未満の狭小住宅などが、審査の通過が難しいでしょう。
また、フラット35は一戸建て・連続建て住宅・重ね建て住宅では床面積が70平方メートル以上、共同住宅では30平方メートル以上がないと利用できません。
したがって、狭い土地の建物建築では、現金一括購入またはノンバンクの高金利ローンの利用が求められる傾向にあります。
狭小地の活用方法1：アパート・マンションの賃貸
狭小地の土地活用には、具体的にどのような方法があるのでしょうか。アパートやマンションなどの建物を建てて、不動産経営をする場合の活用例を解説します。
15坪～20坪程度の狭小地の活用では、月極駐車場・コインパーキングなどの駐車場経営や、定期借地などに用途が限られます。仮にアパートやマンションを建設しても、かなり小規模なものになるでしょう。
エリアによりますが、通常のアパートやマンションの建築では、少なくとも50～60坪の敷地面積が必要だからです。
狭い土地でアパートやマンションを建築するなら、正方形や長方形の使い勝手の良い土地が向いています。利用できるスペースが限られているため、単身者向けやワンルームの物件で経営するとよいでしょう。
狭い土地での不動産経営では、限定された土地を有効活用し、最大限収益を上げられるよう計画を立てることが重要です。また、立地条件やニーズも収益に関係するため、事前の十分な市場調査を行なう必要があります。
狭小地の活用方法2：駐車場経営
駐車場経営には、初期費用や経営開始までの準備期間が少ない、ニーズをつかめば比較的収益が上がりやすいなどの特徴があります。駐車場にはさまざまな特徴がありますので、
月極駐車場
月極駐車場は、車1台分のスペースがあれば始められる土地活用です。国土交通省の駐車場設計施工指針では、普通自動車の「駐車ます」は、1台に対して6.0メートル×2.5メートル以上が必要だと定められています。
月極駐車場は、1ヵ月単位で駐車スペースを貸し出すのが一般的です。そのため、住宅街や周辺の月極駐車場の稼働率が高い場所など、定期的あるいは常時駐車が必要とされる立地での活用が望ましいでしょう。
車の出し入れがしやすいように、出入り口と接している道路の幅が十分に確保する必要があります。
なお、月極駐車場の経営に必要な初期費用の大半は、土地整備費用が占めています。土地整備の方法は、おもに砂利舗装・アスファルト舗装・コンクリート舗装の3種類があり、最も費用がかかるのはコンクリート舗装です。
ただし、狭小地であれば、コンクリート舗装でもそれほど高額にはならないでしょう。舗装方法の選択は、近隣の月極駐車場も参考にしながら決めてください。
コインパーキング
コインパーキングは、不特定多数の人が利用できる時間貸しの駐車場です。看板・精算機・防犯カメラ・ロック板またはゲートなどの設備が必要なため、月極駐車場に比べて準備期間が長く、初期費用も高い傾向にあります。
ただし、駐車場運営会社と契約を結ぶ、一括借り上げのコインパーキング経営では、初期費用がかからないケースもあります。
コインパーキングの需要が高いのは、オフィス街・観光地・大型商業施設・病院・学校など、一時的な駐車が必要になる場所です。
月極駐車場は契約者の数で収益が決まりますが、コインパーキングは利用回数が収益につながります。
経営を軌道に乗せるには、人の集まる場所・周辺のコインパーキングの需要や料金相場などに関する調査に基づいた、戦略的な計画が重要となるでしょう。
駐輪場・バイクパーキング
駐輪場やバイクパーキングは、前面道路の間口が狭い・形がいびつなど、パーキング経営には不利とされる土地でも活用できる土地活用です。
駐輪場やバイクパーキング経営は、自転車・バイクで通勤・通学をする人口が多い地域で、かつ主要駅・オフィスビル街・繁華街などに近い場所が向いています。
バイクパーキングは、月極駐車場やコインパーキングに比べ供給量が少なく、特に都心部での需要が見込まれます。一般的なバイク1台分に必要なスペースは、1.0～1.3メートル×2.6メートルです。
バイクパーキングには、舗装のみの青空駐車場・ゲート式・ロック板式・個別収納型・コンテナ型など多くの種類があり、それぞれ初期費用は異なります。
経営を始めるにあたっては、初期費用などの金銭面や土地の立地条件だけでなく、バイクが通勤用なのか趣味用なのか、用途の傾向を判断する視点も必要でしょう。
狭小地の活用方法3：その他の活用方法
狭い土地における活用方法は、賃貸経営やパーキング経営以外にもあります。具体例を2つ解説します。
野立て看板（ロードサイン）
野立て看板は、企業や店舗が不特定多数に向け、宣伝や誘導を行なうためのものです。幹線道路沿いや、人目の多い場所で有効的な土地活用といえるでしょう。
収入源は、看板業者が広告主から得た広告料のなかから、土地所有者へ支払う借地代です。野立て看板の設置では、ポールの基礎を埋め込む範囲のみの土地を使用します。
そのため、活用が難しい形の土地・極端に狭い土地・駐車場やトランクルーム経営などで余った土地などでも活用が可能で、設置のコストもあまりかかりません。
ただし、高さ4メートルを超える野立て看板は建築基準法により、「工作物確認申請」を行なって構造の審査を受ける必要があります。
また、都道府県や市町村が定める、屋外広告物条例が関係するケースもあるので、野立て看板を検討する場合は関係する法律を事前に確認しておきましょう。
資材置き場
資材置き場による土地活用では、重機や建築資材を一時的に保管する場所として建築業者などに提供し、収入を得ます。
資材置き場は、重機や資材を置けるスペースさえあれば問題なく活用できるため、土地の形や狭さによる懸念はあまりないでしょう。
資材置き場での土地活用は、初期投資費用や原状回復費用がほぼ不要で、需要がある間は収益性が低くても安定収入が望めます。
ただし、収入が見込めるのは、近隣で工事がある期間に限定されるケースが多く、常に需要があるとは限りません。資材置き場による土地活用は、狭い土地を暫定利用したいときに適した活用法といえるでしょう。
狭小地を土地活用する場合の3つの注意点
狭い土地の活用では、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。おもな3つの注意点を解説します。
立地に見合った土地活用を考える
狭い土地の活用では「小さい面積をいかに有効活用するか」という点だけに注目してしまうことがあるでしょう。周囲環境・市場ニーズ・立地に見合う用途を見定めずに、ただ興味のある土地活用を優先してしまうと、収益を得られない可能性があります。
特に、賃貸経営や駐車場経営は、人口の多さが収益を左右する土地活用法です。そのため、市場ニーズ・経済情勢・地域の性質など、十分な情報収集をして需要を見出すことが重要になるでしょう。
法規制をチェックする
狭い土地の活用では、その土地に適用されている法規制のチェックが必要です。たとえ需要のある土地活用法を見出せたとしても、法規制をクリアしていなければ希望の土地活用はできません。
ここからは、狭小地の土地活用の際に、確認しておきたい法規制について解説します。
・用途地域
用途地域とは、都市計画法に基づき、建築可能な建物の種類・大きさ・用途の制限などを定めた規則です。
用途地域を定めることで、土地活用の方向性が類似した事業が集まるため、住民が生活しやすくなる・効率的に活動できるなどのメリットがあります。
用途地域は以下のとおり、住居系・商業系・工業系の3つに大きく分けられ、合計13種類です。種類によっては、高さ制限・斜線制限・日影規制の適用があるため、十分に注意してください。
| 分類 | 特徴 | 用途地域 |
| 住居系 | ・住環境が重視される区域 ・基本的に大規模の工場・商業施設・オフィスビルなどの建設は認められていない | ・第一種低層住居専用地域 |
| ・第二種低層住居専用地域 | ||
| ・第一種中高層住居専用地域 | ||
| ・第二種中高層住居専用地域 | ||
| ・第一種住居地域 | ||
| ・第二種住居地域 | ||
| ・準住居地域 | ||
| ・田園住居地域 | ||
| 商業系 | ・遊戯や買い物に必要な商業施設が立ち並ぶ区域 | ・近隣商業地域 |
| ・商業地域 | ||
| 工業系 | ・おもに工業の利便性を推進するための区域 | ・準工業地域 |
| ・工業地域 | ||
| ・工業専用地域 |
用途地域は、自治体の公式ホームページや検索エンジンで調べられます。紙面上の確認を希望する場合は、自治体の窓口にお問い合わせください。
・防火規制
防火規制とは、市街地での火災による被害を最小限に抑えるために作られた、建築基準法に定められている規制です。火災発生時において、危険防除・延焼防除・緊急車両の通行を妨げない、などを目的として作られています。
防火規制は、おもに「防火地域」と「準防火地域」の2つに分かれ、適用地域には以下のような特徴があります。
・防火地域：駅前などの都市中心部・繁華街・幹線道路沿い・建物密集地など
・準防火地域：一般的に防火地域周辺
その他、火災の類焼防止の目的で、防火地域と準防火地域に該当しない市街地では「法22条区域」に指定されている場所もあります。防火地域や準防火地域などでは、建築物の階数・床面積による規制があり、耐火建築物・準耐火建築物に対応した建築物でなければなりません。
狭い土地であっても、防火規制に該当した地域での建設では、建材などの価格が高い傾向にあるため、おのずと建築コストも高くなります。
・前面道路
都市計画区域、または準都市計画区域内で建築物を建てる場合、接道義務を満たす必要があります。
接道義務とは、「敷地内に建築物を建てる際、建築基準法に認定されている道路に敷地の一面でも、2メートル以上接する必要がある」という規則です。
建築基準法に認定されている道路を「前面道路」といい、前面道路の幅員は原則4メートル以上が必要です。4メートルに達しない道路を「2項道路」と呼び、この場合は道路の中心から2メートルのセットバックをしなければなりません。
セットバックとは、建物を建てる際に、道路の中心線から一定の距離を空けることをいい、距離を空けることで消防車の通行や避難経路の確保を円滑にする目的があります。
また、前面道路には特定行政庁と都市計画地方審議会によって、幅員が6メートル必要とされている「6メートル道路指定区域」もあります。6メートル道路指定区域では、道路中心から3メートルのセットバックが必要になります。
・建ぺい率と容積率
建物を建設する際は、用途地域ごとに定められた、建ぺい率や容積率に収まるサイズの建物を建てます。建ぺい率とは、敷地面積に対して使用できる建築面積の割合のことです。
容積率は、敷地面積に対する延床面積（すべての階の合計床面積）の割合を指します。
建ぺい率と容積率は、次のような方法で計算します。
・建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
・容積率＝延床面積÷敷地面積×100
建ぺい率を定めることにより、建物同士の間に空間が生まれるため、火災の延焼防止、景観の維持、日当たりや風通しの良さにつながります。また、容積率を設定することで、人口の過度な増加を防ぎ、住環境を整えます。
建ぺい率や容積率は用途地域ごとに定められますが、制限の厳しい地域では、希望どおりの広さや大きさの建築物を建てられない可能性もあるでしょう。狭小地の活用では、該当する用途地域の建ぺい率や容積率の確認が必須です。
収益を十分に検討する
狭い土地に建築物を建てる場合、階数を増やしたり、地下室を作ったりして床面積を確保するため、建築コストがかさみがちです。資材や重機の搬入が困難な場合は、さらに費用が必要となることも考えられます。
狭小アパートやマンション経営では、建築費を含め、投資金額に対しどの程度の収益を得られるか、入念な検討が必要です。以下は、収支計画を予想する際の利回りの計算方法です。
・表面利回り：年間家賃収入÷物件価格×100
・実質利回り：（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
不動産経営の収支予想では「表面利回り」ではなく、年間家賃収入から諸経費を差し引く「実質利回り」で考えましょう。というのも、表面利回りで収益が出たとしても、実質利回りでは収益が少ないこともあるからです。
また、長期経営が前提となる不動産経営では、入居者の入れ替わりによる空室が発生します。満室状態を常に維持するのは難しいため、空室リスクが発生したパターンの計算もしておきましょう。
まとめ
狭い土地の活用には、活用方法が限定される・コストが割高になるなどのデメリットがあります。その一方で、固定資産税などの税金が安い・工夫次第では十分な収益を見込めるといった、メリットも狭小地にはあるでしょう。
狭小地における不動産経営では、土地の形状・立地条件・ニーズなどを十分に把握したうえで、最大限収益を上げるための戦略的な事業計画が重要です。
狭小地の活用方法の選択では、オーナー様にとって最適な土地活用になるよう、慎重に検討を進めていきましょう。