【初心者向け】固定資産税評価額とは？調べ方や見方、計算方法を解説！

不動産を取得すると、固定資産税や都市計画税、不動産取得税といった税金がかかります。特にマンションやアパート経営を始める際は、こうした税金を事業計画に組み込むことが欠かせません。

また、節税を目的に賃貸経営を始める場合には、意図したとおりの節税を実現するためにも、税金の仕組みや制度について理解しておくことが重要です。

なかでも「固定資産税評価額」は、固定資産税や都市計画税などの税額を算出する基礎となる重要な数値です。固定資産税評価額は、自治体が3年ごとに算出・認定し、固定資産課税台帳に記載されます。正確な税額を把握するためには、固定資産税評価額を正しく理解しておく必要があるでしょう。

本記事では、固定資産税評価額の概要や決まり方、調べ方、固定資産税評価額から算出される税金の概要と計算方法をわかりやすく解説します。

固定資産税等の計算の基礎になる「固定資産税評価額」

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて、各自治体が固定資産（土地・建物）に設定した評価額のことです。土地と建物に分けて評価され、3年ごとに更新（評価替え）されます。評価替えをした年度は基準年度と呼ばれます。

ただし、新たに固定資産税の課税対象となった土地・家屋が、土地の地目変換や家屋改築により基準年度の価格が適当でなくなった場合は、基準年度以外でも評価額が変更されます。

なお、固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出に用いられます。今後、土地や建物を取得する方は、固定資産税評価額をもとにした各税額の算出方法を理解しておきましょう。

固定資産税評価額と時価・公示価格・相続税評価額の違い

土地の価格には、固定資産税評価額以外にも時価（実勢価格）、公示価格、相続税評価額があります。ここでは、それぞれの概要や固定資産税評価額との違いを解説します。

時価（実勢価格）

時価（実勢価格）は、不動産を実際に売買した際の価格のことです。買い主と売り主の交渉によって決まり、市況や取引のタイミングなどによっても大きく変動します。また、時価は不動産広告に記載されているような売却価格とは異なるものです。

過去の時価は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることができます。ほかにも、管理会社に査定を依頼したり、査定シミュレーションを活用したりすることで、おおよその価格を把握することが可能です。

ただし、これらの情報はあくまで目安であり、実際の取引では価格が大きく異なることもあるため注意しましょう。

なお、時価は公示価格の1.1～1.2倍が目安とされています。

公示価格

公示価格は、国土交通省が公表している土地の価格です。不動産鑑定評価基準では、法的な拘束力はありませんが、土地取引の際には参考にすべき価格とされています。

土地鑑定委員会が定めた標準地について、毎年1月1日時点の評価が3月下頃に公表されます。公表された内容は、国土交通省の「全国地価マップ」で確認することが可能です。

なお、土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割が目安とされています。

関連記事：
公示価格とは？調べ方や実勢価格・路線価との違い、参考時の注意点を解説

相続税評価額

相続税評価額は、土地の相続税や贈与税を算出する際の基準となる評価額で、算出方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類です。路線価方式で用いられる相続税路線価は、毎年1月1日時点の価格が7月初旬頃に公表されます。

相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」や資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」で調べられます。

なお、相続税路線価は公示価格の8割が目安とされています。

関連記事：
土地の相続税はいくらかかる？評価額の計算方法や控除について解説

固定資産税評価額の決まり方

固定資産税評価額の決定方法は、土地と建物で異なります。それぞれの固定資産税評価額の決まり方や算出方法を詳しくみていきましょう。

土地｜路線価方式・標準地比準方式

宅地の評価方法は、「路線価方式」と「標準地比準方式」の2種類です。なお、ここで紹介するのは宅地の評価方法であり、農地や山林などには異なる評価方法が適用されます。

ここからは、路線価方式と標準地比準方式の概要や評価額の算出方法を解説します。

路線価方式（市街地宅地評価法）

路線価方式は、標準宅地の適正な時価に基づいて街路ごとに固定資産税路線価が設定されています。設定された固定資産税路線価に、奥行価格補正や側方路線影響加算などの各種補正を行ない、評価額を求めます。

なお、固定資産税路線価と似た用語に相続税路線価がありますが、相続税路線価は相続税や贈与税の算出に利用され、税務署が所管しています。固定資産税路線価と混同しないよう注意しましょう。

固定資産税路線価は、資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」などで調べられます。

参考：全国地価マップ｜資産評価システム研究センター

標準地比準方式

標準地比準方式は、類似する区分の標準宅地を選定し、標準宅地の時価をもとに宅地を評価する方法です。宅地の比準表を適用し、各種補正を行なって評価額を算出します。

標準地比準方式は、都市計画区域外や幹線道路から離れた地域などの路線価方式が適用されない地域で用いられます。

固定資産税評価額の算出方法は、以下のとおりです。

建物｜再建築価格

建物の評価は、土地同様に、対象の家屋の評点数に評点1点当たりの価額を乗じて固定資産税評価額を算出します。

評価対象の家屋と同一のものを新築すると仮定した場合の建築費（再建築価格）をもとに、再建築費評点数を算出します。再建築費評点数は、建物の構造や素材、設備などによって算出されるため、同じ広さ・間取りの住宅でも評価点が同じになるとは限りません。

再建築費評点数に、経年による損耗状況をもとにした減点補正等を行なうと家屋の評点数を算出できます。評点1点当たりの価額は、1円に物価水準による補正率と設計管理等による補正率を乗じて算出され、1点当たりの価額に評点数を乗じることで評価額を算出できます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法には、次の3つがあります。

1. ①納税通知書で確認する
2. ②固定資産評価証明書で確認する
3. ③固定資産課税台帳で確認する

ここでは、それぞれの確認方法を詳しく紹介したうえで、これから建築・購入する建物の固定資産税評価額を知る方法についても解説します。

納税通知書で確認する

毎年4～5月頃に自治体から送られてくる、固定資産税の納税通知書で確認することが可能です。固定資産税評価額は、納税通知書に同封されている「課税明細書」に記載されています。

明細書の様式や記載されている項目の名称は自治体によって異なります。また、明細書は再発行されないため紛失しないよう注意しましょう。

固定資産評価証明書で確認する

固定資産税評価額は、土地や建物などの資産評価額を証明する「固定資産評価証明書」でも確認することができます。固定資産評価証明書は、各自治体の窓口で取得するか、もしくは申請して郵送で取得しましょう。一部の自治体はコンビニエンスストアでも取得可能です。

なお、窓口で申請する場合はその場で書類を受け取れますが、郵送の場合は取得に1～2週間かかるため注意しましょう。また、固定資産評価証明書の発行には手数料がかかります。自治体によって異なりますが、300円ほどが目安です。

固定資産課税台帳で確認する

固定資産課税台帳は、固定資産の所在や所有者、状況、課税標準である価格等が登録された帳簿です。税務を所管する各自治体の窓口、もしくは都税事務所に問い合わせて閲覧し、固定資産税評価額を確認しましょう。

閲覧の際は本人確認書類等の書類が必要になるため、あらかじめ必要な書類を確認しておくと安心です。

なお、毎年4月1日から固定資産税第1期の納期限の日までは、自己資産の評価が適正かどうかを判断するために、自分の資産と他人の資産の価格を比較することができます（縦覧制度）。縦覧制度の詳細は、各自治体へお問い合わせください。

参考：固定資産 証明・閲覧とは｜東京都主税局
＜縦覧のお知らせ＞固定資産税にかかる土地・家屋の価格などがご覧になれます（23区内）｜東京都主税局

これから建築・購入する建物の固定資産税評価額を知るには？

あらかじめ固定資産税評価額を把握できれば、建物の建築や購入後にかかる固定資産税を見積もることができ、資金計画の立案にも役立ちます。

ただし、新築住宅を建築または購入する場合は、建物の仕様や構造によって評価額が変動するため、事前に正確な評価額を算出することは困難です。モデルハウスなどでおおよその税額の目安を提示してもらえることもありますが、あくまで概算である点には注意しましょう。

賃貸マンションを建てる場合は、建築予定物件の概要をもとに不動産会社が固定資産税を見積もります。また、中古住宅の場合は管理会社に問い合わせることで、固定資産税評価額を教えてもらえる可能性があります。

固定資産税評価額から算出される4つの税金

固定資産税評価額から算出される税金には以下の4つがあります。

1. ①固定資産税
2. ②都市計画税
3. ③不動産取得税
4. ④登録免許税

ここでは、それぞれの概要や計算方法、特例制度について解説します。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日に、固定資産（土地、家屋、償却資産）を所有している方に課される市町村税です。東京都23区内は、都税として納税します。

固定資産税の算出方法は、以下のとおりです。

固定資産税評価額をもとに算出された課税標準額に税率（原則1.4％）を乗じて、固定資産税額が算出されます。税率は自治体によって異なるため、固定資産を管轄する自治体のホームページなどで確認しましょう。

なお、一定の条件を満たした場合は、住宅用地特例や新築住宅特例、リフォームした場合の特例などにより固定資産税の軽減措置を受けることができます。各特例の内容を簡単にみていきましょう。

関連記事：
固定資産税の計算方法は？具体的なシミュレーションと特例・減額措置

住宅用地特例

住宅用地特例は、住宅用地の面積に応じて受けられる特例です。適用される特例措置は、以下のとおりです。

＜住宅用地特例＞

マンションやアパートは、1戸当たりの面積が200平方メートル以下になる場合が多いため、小規模住宅用地の特例を適用できるケースが多いでしょう。

新築住宅特例

新築住宅の場合は、固定資産税が一定期間軽減されます。適用される特例措置は、以下のとおりです。

＜新築住宅特例＞

なお、特例対象の床面積は、居住部分の床面積で120平方メートルが限度です（120平方メートルを超えるものは120平方メートル相当分まで）。

リフォームした場合の特例

耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化のリフォームを行なった場合は、固定資産税が軽減されます。

制度対象となるリフォームの内容が細かく定められているため、国土交通省「リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について」、もしくは各自治体のホームページなどで内容を確認してください。

参考：リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について｜国土交通省

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業を行なう自治体が、都市計画区域内にある土地や家屋に対して課す税金です。市街化区域内に土地や家屋を所有している個人・法人が納税義務者となります。

都市計画税の算出方法は、以下のとおりです。なお、税率は各自治体によって異なり、最大0.3％です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得（相続を除く）した方に対して課される税金です。

不動産取得税の算出方法は、以下のとおりです。

標準税率は4％ですが、土地と住宅については軽減税率3％が適用されます。なお、新築住宅を取得する場合と住宅用地を取得する場合に、税額の軽減措置を受けられます。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きを行なう際に納める国税で、算出方法は以下のとおりです。

なお、登録免許税の税率は登記するものの種類や登記内容によって異なるため、注意が必要です。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

固定資産税評価額から税額を計算してみよう

ここまでの解説をふまえて、固定資産税評価額から、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算出してみましょう。

算出する物件情報は、以下のとおりです。

固定資産税を計算

マンションの場合、住宅用地の特例を受けられる面積は、「200平方メートル×住戸数」までとされています。したがって、本事例では6,000平方メートル（200平方メートル×30戸）が、特例適用の上限です。これをふまえて固定資産税を計算していきましょう。

土地は、面積が400平方メートルであるため、住宅用地特例（小規模住宅用地）が適用され、固定資産税が1/6に減額されます。また、家屋は新築住宅特例により税額が1/2に減額されます。

特例措置を適用した土地・家屋の固定資産税は、以下のとおりです。なお、固定資産税の税率は1.4％で計算しています。

土地：6億円×1.4％×1/6（住宅用地特例）＝140万円
家屋：4億円×1.4％×1/2（新築住宅特例）＝280万円

都市計画税を計算

土地は、住宅用地の特例（小規模住宅用地）が適用され、都市計画税が1/3に減額されます。家屋には、特例制度はありません。

土地・家屋の都市計画税は、以下のとおりです。なお、税率は0.3％で計算しています。

土地：6億円×0.3％×1/3（住宅用地特例）＝60万円
家屋：4億円×0.3％＝120万円

不動産取得税を計算

不動産取得税は、土地・家屋ともに軽減税率（3％）が適用されます。

まずは、土地の不動産取得税を計算します。新築の場合は住宅用地取得の特例が適用されるため、以下のどちらか高いほうの金額が控除されます。

1. ① 150万円×税率
2. ② 土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2×課税床面積の2倍（戸当たり上限200平方メートル）×税率

以下は、必要な数字をあてはめた計算結果です。①と②を比較すると②の金額のほうが高いため、②の6,750万円が控除されます。

1. ① 150万円×3％＝4.5万円
2. ② 6億円／400平方メートル×1/2×1,500平方メートル×2×3％＝6,750万円

なお、宅地として土地を取得した場合は税の軽減措置があり、当該土地の価格に1/2を乗じて税額が計算されます。土地の不動産取得税の計算式は、以下のとおりです。

6億円×1/2×3％＝900万円
900万円－6,750万円＜0円

900万円から控除額6,750万円を引くと、土地の不動産取得税は0円です。

次に、家屋の不動産取得税を計算します。

新築住宅を取得した場合は税の軽減措置があり、評価額から1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。なお、この特例は独立した区画ごとに適用されるため、今回のケースでは30戸分の控除を受けられます。

家屋の不動産取得税の計算式は、以下のとおりです。

（4億円－1,200万円×30戸）×3％＝120万円

家屋の不動産取得税は、120万円です。

登録免許税を計算

登録免許税は、土地の売買による移転登記について軽減税率（1.5％）が適用されます。また、建物の保存登記の税率は0.4％です。

土地の移転登記と建物の保存登記の登録免許税は、以下のとおりです。

土地の移転登記：6億円×税率1.5％（軽減）＝900万円
建物の保存登記：4億円×税率0.4％＝160万円

固定資産税を節税するには？

固定資産税の節税には、住宅用地の特例を活用するのがおすすめです。居住のための建物を建築することで、特例の適用を受けられます。利用していない土地がある場合は建物を建築して固定資産税を節約できないか検討してみましょう。マンションなどの賃貸物件を建築すれば、節税効果と併せて賃料による収入アップも期待できます。

また、住宅が空き家のまま放置されていると、「特定空家」に認定されてしまい固定資産税が跳ね上がる可能性があります。住宅を適切に管理して節税に努めましょう。

土地活用をサポートしている生和コーポレーションでは、節税をふまえた土地活用にも対応しています。以下で、節税を目的としてマンションを建設した事例を紹介します。

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固定資産税評価額に関するよくある質問

最後に、固定資産税評価額に関するよくある質問と回答を4つ紹介します。

床面積が同じなら固定資産税評価額も同じ？

住宅の構造や建材、設備によって評価額は変わるため、床面積が同じでも固定資産税評価額は異なる場合があります。

更地にマンションを建てると固定資産税はどうなる？

更地の場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されないため、固定資産税は課税標準額×税率で計算されます。一方、土地にマンションを建てると住宅用地特例が適用されるため、小規模住宅用地では固定資産税評価額が1／6に、一般住宅用地では固定資産税評価額が1／3になります。

同じ面積の土地であっても、居住用の建物があるかどうかで、固定資産税額に大きな差が出るのです。

また、土地に賃貸マンションを建てると、土地が貸家建付地になるため評価額が軽減され、さらに税額が抑えられます。家賃収入は納税原資にもなるでしょう。

固定資産税評価額に納得がいかない場合はどうする？

固定資産税評価額に納得がいかない場合は、各自治体に設置されている固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができます。審査の結果、評価額が不適当と認められれば、価格が修正されます。詳しい審査方法は、各自治体の担当窓口へお問い合わせください。

固定資産税評価額は経年劣化で必ず下がる？

再建築価格から固定資産税評価額を求める際、経年劣化による補正が行なわれることで、基本的に経年により建物の評価額は下がっていきます。

しかし、再建築にかかわる建築費が物価上昇等により上昇し、経年劣化による補正を上回った場合は、固定資産税評価額が下がらない、もしくは上昇してしまう場合があります。

まとめ：節税をふまえた土地活用は生和コーポレーションにお任せください

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出の基礎となるものです。土地と建物でそれぞれ算出され、3年に1回、評価が更新されます。最新の評価額は課税明細書や固定資産評価証明書などで確認できるため、気になる方は調べてみましょう。

なお、固定資産税や都市計画税には住宅用地の特例などの制度があり、制度を活用することで税額を大幅に減らせます。毎年かかる税金が減ると、経営の収支計画がより立てやすくなるため、制度を積極的に利用していきましょう。

節税をふまえた土地活用なら、土地活用において50年以上の実績がある生和コーポレーションにお任せください。賃貸経営の知識と税金の知識の両方を持つ生和コーポレーションなら、土地に合わせた最適な活用方法をご提案いたします。

土地や税金に関するお悩みも随時受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

土地活用お悩み相談室