土地活用方法の比較とメリット・デメリット

土地活用方法の比較とメリット・デメリット

土地活用方法の比較とメリット・デメリット

保有する土地の周辺環境や特徴、持ち主であるオーナー様がどのように土地を活用していきたいかによって、活用方法も様々です。以下では、6つの土地活用方法を紹介すると共に、それぞれのメリット・デメリットについて比較してみます。

アパート経営・マンション経営

土地活用の代表格とも言えるアパート・マンション経営のメリットとして挙げられるのは、家賃収入を得られるという点です。立地によっては賃貸経営の事業計画をしっかり立てることで、高い利回りを目指すことが可能となります。また、更地よりも、マンションやアパートといった建物の状態の方が相続税の節税に繋がる点もメリットと言えるでしょう。
一方で、アパート・マンション経営は費用が多くかかる点がデメリットになる場合があります。更地であれば建物を建築する必要があるため、当然のことながら初期費用としての多額の投資金額が必要となります。また、建物を適切に維持管理し、劣化を防ぐためには維持費や修繕費といった費用も必要になります。建物の老朽化が進み入居者様が集まらなければ、結果として家賃設定を低くしなければならないというリスクもあるため、経営にあたっては収入と支出の仕組みを理解し、しっかりとした収支計画を立てることが重要となります。

駐車場経営

駐車場経営とは、駐車区画割りをして1カ月単位で利用者に駐車スペースを貸し出す「月極駐車場」と、オーナー様が保有する土地を駐車場業者に賃貸することで賃料を得る「コインパーキング」の2パターンが挙げられます。
駐車場経営のメリットは、初期費用が安い点にあります。月極駐車場にかかる初期費用は、駐車区画割りをして駐車スペースを確保すれば始めることができるため、費用を安く抑えることができます。コインパーキングについては、保有する土地を業者に貸すだけですから、すぐに土地を活用することができるでしょう。また、駐車場には設備が少ないことから、転用性も高く、気軽に始めることができるのもメリットと言えるでしょう。
一方、デメリットとして挙げられるのは、収益性の低さです。時間単位で得られる駐車料金は、住宅の家賃収入と比較すると金額も低くなります。保有する土地にかかる固定資産税等の税金を差し引くと、収益はほとんど得られないというケースも考えられます。将来を見据えて別の土地活用を考えているオーナー様であれば、土地の流動性を保っておくための一時的な手段として活用するというケースには向いていると言えるかもしれません。

商業施設経営

コンビニエンスストアやドラッグストア、飲食店や服飾店などの商業施設を経営する場合、土地のある立地次第で高収益を見込める点がメリットに挙げられます。テナント料は住居の家賃よりも高くできるため、費用の回収期間が短期になることも魅力です。また、商業施設の繁盛は、地域の活性化にも繋がります。社会への貢献という観点からも一躍を担うと言えるでしょう。
一方、商業施設経営のデメリットである、建築費用が高くなる点には注意が必要になります。借入金が大きくなれば、その分の支払い利息も多くなるため金銭的な負担が大きくなります。資金繰りを計画的に行わないと経営が困難になるリスクが潜んでいる点にも注意が必要でしょう。また、土地によっては、そもそも商業施設が建築できない場合があります。

定期借地

定期借地とは、オーナー様が保有する土地を一定期間貸し出すことで地代収入を得る土地活用のことを言います。オーナー様の土地に建物を建てた場合、借り主は期間が満了したら更地にして返却しなければなりません。
定期借地による土地活用のメリットは、安定した地代収入が得られる点が挙げられます。加えて、建築費用は借り主が支払うため、オーナー様の負担はありませんし、賃貸経営やテナント経営におけるリスクも負わないこともメリットと言えるでしょう。
デメリットは、貸し出す期間が長期にわたることによる転用性の低さです。短期での土地活用を考えているオーナー様にとっては不向きかもしれません。また、家賃収入やテナント収入と比較すると、地代による収益は低くなります。

等価交換

土地を保有していたとしても、土地活用のために新たにマンションなどを建設する場合は、建築費用をはじめ事前調査や建物の維持費、税金など一定額の支出は避けられません。等価交換は、デベロッパーをはじめとする建築業者が建物を建て、オーナー様の保有する土地の価値に応じた建物の一部を交換する方法のことを言います。
等価交換による土地活用のメリットは、建築費用の負担がないことが挙げられます。また、マンションやビルといった建物にすることで、土地では得られない価値を生み出すことができます。さらに、将来の相続時にもメリットを発揮するのが等価交換です。例えば、3名で土地を保有し、等価交換によってマンション6室分に変えておいたとします。この場合において相続が発生した場合、1人2室ずつに資産を分けられるため、遺産分割が容易になるのです。
しかし、等価交換による土地活用は、オーナー様の土地の所有権を手放すと言い換えることもできるため、慎重に検討する必要があると言えるでしょう。さらに、お持ちの土地の価値に応じた建物の一部を交換することから、従来あった土地の取得費を引き継ぐことになるため、自分でマンションを建てた場合と比べて減価償却費も小さくなるという点がデメリットになります。

売却

売却のメリットは、様々ある土地活用の中で最も転用性が高い点です。賃貸・テナント経営を行うためには一定のリスクを伴うことは避けられません。実現性の観点からも、土地を売却すると言うことは誰でも実行しやすい土地活用であると言えるでしょう。固定資産税をはじめとする税金がかからなくなることから、申告などの手間がなくなりますし、売却によって現金を得ることができます。
デメリットとして認識しておきたい点には、土地を手放すということは将来の収益機会を失ってしまうということです。また、売却した土地の売却益に応じて譲渡税や譲渡費がかかることに加えて、売却で得た現金は不動産と違い額面どおりの課税となるため、相続対策としては不向きとなる場合があります。なお、立地条件によっては、買い手がつかないというリスクもあるでしょう。


土地活用には様々な方法があります。その土地の立地や周辺環境によって、オーナー様が希望する活用方法と一致しない可能性もあります。今回紹介した土地活用のメリット・デメリットをよく理解した上で、オーナー様ご自身にとって最適な方法を見つけることが大切であると言えるでしょう。

生和コーポレーション編集部

「すべてはオーナー様のために」をテーマに、土地をお持ちの方の目線で、不動産の有効活用に関連する情報を発信しています。当社の豊富な実績をもとに、税理士や建築士、宅地建物取引士などの有資格者が監修した記事も多数掲載。賃貸マンションの建設・管理から相続や税金の話まで、幅広いコンテンツを公開中。

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会社名
生和コーポレーション株式会社
所在地

西日本本社
大阪府大阪市福島区福島5丁目8番1号

東日本本社
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会社設立
1971年(昭和46年)4月16日
お問い合わせ・ご連絡先
0120-800-312

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