入居率を上げて、安定した賃貸経営を行うには?

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol41

SPECIAL FEATURE
空室を埋めるためのアプローチ

入居率を上げて、安定した賃貸経営を行うには?

繁忙期だからこそ、入居募集を工夫し、長く住める魅力ある物件づくりにこだわる

入居のチャンスを逃さない物件づくりとは

繁忙期こそ優良入居者を獲得するチャンス

1年間のうち賃貸の申し込みが多いのは、新入学や転勤など、人の移動が多い1~3月や9月とされています。逆に、5~8月、10~12月は人の移動が少ないため、賃貸市場では閑散期とされています。

幸い今、賃貸市場は繁忙期にあたります。閑散期になって空室対策をするのではなく、物件が活発に動いている今こそ、長く住んでもらえる物件づくりを行うチャンスといえるでしょう。そこで、魅力ある入居募集のポイントをまとめてみました。

工期を短期間で終わらせ内見機会を増やす

空室期間を少なくするための基本は、入居希望者が都合のいいときに、いつでも内見できるようにしておくことです。そのためには、入居者退去後の内装工事をできるだけ短期間で済ませておくことが大切です。工事の期間の目安は最短で約1週間。退去日が決まったら、早めに内装工事の手配を行い、内見していただく機会を損失することのないようにしたいものです。

物件を写真でより良く見せる

物件写真は物件の印象を大きく左右するものであり、入居希望者に「内見してみよう」と思わせるための重要な要素です。

物件写真を撮るのなら、晴れた日の窓に光が差し込む時間帯を選びます。明るい窓にピントを合わせると室内が暗くなってしまうので、床など室内にピントを合わせるのがコツ。

そして、室内全体がわかるようにできるだけ広い範囲が写るようにするのがポイントです(右参照)。最近は、焦点距離が24ミリ相当以下の広角レンズを搭載したコンパクトデジカメも増えており、室内を広々と撮影することができます。

また、写真点数はできるかぎり多く掲載するといいでしょう。キッチン・浴室・トイレ、収納内部、エアコンなどの付帯設備、ベランダからの景色など、物件の魅力を大いにアピールしてください。

特色ある物件づくりで入居希望者を惹きつける

物件自体に特色を打ち出すことによって、結果として入居対象が広がる場合があります。例えば、高齢者向け賃貸やペットと暮らせる賃貸、音楽好きのための楽器使用可賃貸。外国人観光客などを相手にした「民泊」も入居率アップの選択肢と考えることができるでしょう。

これらのアイデアを実行するためには、大規模リフォームや建替えが必要になる場合もありますが、いずれも時流に沿っているものであり、高いニーズが見込まれます。ただし、こうした物件の場合、入居ルールをきちんと整えてトラブルを防ぐことが必須となるでしょう。

時流にあった内装や入居募集を考える

アイデアのある内装で物件の魅力をアップ

最近は、壁紙や収納などの内装をDIY感覚でリフォームして特色を持たせた物件が入居者に人気を呼んでいます。また、入居者側がDIYを行う前提で貸し出している物件も増えてきました。たとえ物件自体が古くなっていても、アイデア次第で入居者を呼ぶことができるという、良い例だといえるでしょう。

インターネットをフル活用する

いまや、賃貸の入居募集はインターネットなしには語れません。ネットで入居物件を決めて、内見は最終確認のためだけというケースも少なくないのです。また、スマートフォンで検索する率が高まっています。

自分の物件が掲載されたら、実際にそのページにアクセスし、情報は探しやすいか、見やすいか、部屋の写真は豊富に掲載されているかなど、入居者の立場に立って確認してみるといいでしょう。家賃を5,000円単位で検索できるサイトなどもありますので、やむを得ない場合には、71,000円の家賃を69,000円にして募集をかけると、検索件数が大きく伸びることもあります。

また、「駅近」「女性向けのセキュリティシステム充実」など、物件の売りになる特長をキャッチコピーなどでアピールするだけでも、印象はずいぶん変わります。

サブリースを検討する

サブリースとは、不動産会社がある期間、家賃を保証する制度です。管理に関してオーナー様が手をわずらわせる必要がなく、すべてをまかせることができます。さらに、サブリースであれば、収益が一定するため、安定収入につながります。当社でも対応させていただきますので、ぜひご相談ください。

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ONE POINT!

伊藤 嘉盛

イタンジ株式会社
代表取締役CEO 伊藤 嘉盛

ITを活用した
賃貸管理の展望

イタンジは、ITを使って不動産業界に革新をもたらすことを目的として設立されました。不動産経営にITを活用することによって可能になるのが、不動産管理会社のクラウド化です。賃料設定から始まり入居者募集、物件の確認といった従来は必ず「人」が行っていた作業を、膨大なデータを読み込んだ「人工知能」が、これらの作業を行えるようになります。これにより、不動産管理会社ごとに存在する管理能力のばらつきが解消され、より良いサービスを提供できるようになります。さらに入居者属性からの家賃滞納のリスク判定、退去時期の予測などもできるようになると考えています。オーナー様にとっては所有不動産がもたらす収益の最大化と同時に、滞納などのリスク回避が行え、安定経営につなげることができます。こうした取り組みはまだ始まったばかりですが、不動産業界にも着実にI T化の波は広がり始めています。

賃貸住宅建設の
トレンドを知る一冊

インテリア工事姉さんの“デザインリノベーション”で家賃収入UP作戦!

『インテリア工事姉さんの“デザインリノベーション”で家賃収入UP作戦!』
みなやま くみこ 著

居室を住みやすくするための「デザインリノベ」の方法や区分など、様々なリノベについて、自分でやる方法からプロへ発注する方法まで、そのやり方と注意点を詳しく解説。(1,566円)

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http://gomashobo.com/

問題物件なのに次々満室に変える、やりくり大家さん

『問題物件なのに次々満室に変える、やりくり大家さん』
牧 和博 著

知識なしで始めたオーナー夫妻の二人三脚の賃貸経営奮闘記。壁一面がカビだらけ、家賃滞納の常習者、隣が廃墟など、難あり物件を安く購入しては、満室にしていくノウハウは参考になる点が豊富。(1,620円)

▸問合せ ぱる出版
http://pal-pub.jp/

世界の有名な建築物をご紹介します!

ヴァルトシュピラーレ(ドイツ)

ヴァルトシュピラーレ(ドイツ)

ドイツ・ダルムシュタットの街にある12階建・全105戸の集合住宅で、直線を嫌った建築家フリーデンスライヒ・フンデルトヴァッサーによる設計で、渦を巻くように徐々にフロアが増えていく構造です。ヴァルトシュピラーレとは、「森の渦巻き」という意味で、1階から最上階までの屋上はすべてつながっており、緑の木々が植えられています。1000個以上ある窓は一つとして同じ形のものはなく、頂上部には金色の玉ねぎ型のドームがあり、最上部にはカフェやバー、中庭には小さな池や子どもの遊び場も用意されて、今も普通に住民が生活しています。

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