事業使用の不動産を活用し、安定経営を実現!

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol56

SPECIAL FEATURE
不動産を経営に組み込むための戦略を考える

事業使用の不動産を活用し、安定経営を実現!

遊休地の適切な土地活用・CRE戦略によって、企業の収益力を高めることが可能に

利用度が低い不動産の活用で経営を安定化

企業の未利用不動産の増加でCRE戦略が注目される

企業が所有する土地はすべて活用されているわけではなく、遊休地や低利用地もかなりの割合を占めます。我が国の企業の持つ不動産は、日本の全不動産約2,300兆円のうち約490兆円を占めていますが(図1参照)、昨今の産業構造の変化によって未利用率が高まる傾向にあります(図2参照)。そのような状況を改善するために求められるのが「CRE戦略」です。

中規模企業において特に必要とされる不動産活用

中小企業代表者の個人資産においては、自社株式と事業用地が大きな割合を占める傾向にあります(図3)。事業用地の資産構成割合は2割に達しており、個人事業主の場合は3割を超えています。
資産に占める割合が高いだけに、事業用地の活用度合が資産の健全性を大きく左右します。したがって、その有効活用がより重要と言えるでしょう。

不動産の活用がもたらすメリットとは

利点1 生産性向上で事業継承が有利に

老朽化したためあまり使わなくなってしまった社員寮や、設備が陳腐化して生産性が低下した古い工場などの敷地を賃貸マンション用地として活用することで、安定的に収益が入る環境をつくります。先祖代々引き継いできた事業用地の価値をき損せずに、次の世代に移譲していくことが可能になります。
事業継承をスムーズにするために、企業が使用するオーナー個人の資産を会社に売却して企業所有に切り替え、オーナーが会社経営から退いたあとに資産の継続利用が可能な状態にしておくことも検討に値します。

利点2 相続税の原資確保と資産圧縮

未利用地の有効活用と収益化がもたらす安定的なキャッシュは、後年、相続時の納税の原資として活用することができます。また、賃貸住宅の建設によって土地を「貸家建付地(かしやたてつけち)」にしておけば、土地の評価額を下げることができるので、相続時の納税額を下げられる可能性もあります。それ以外にも、賃貸住宅を建てることで現金と比較して相続税評価額を下げるという効果が期待できます。

利点3 コスト削減

事業所や営業所、工場の統廃合などによって設備の修繕費や管理費を削減。物流コストや人件費、従業員の交通費などを減らすことも可能です。

利点4 M&A検討の際のプラス材料に

すべての不動産や固定資産を把握するための棚卸し、調査、鑑定がCRE戦略のファーストステップです。その後、それぞれの不動産や資産の最適な活用方法を考えていくことになります。事業にとって不要と判断した場合は、不動産の切り離しや現金化の決断も必要でしょう。こうしてバランスシートの改善を図れば、M&A(企業合併・買収)における企業価値の算定評価のプラス材料とすることができます。
収益性の低い不動産を所有せず、資産を有効活用するノウハウを持っている企業は、敵対的なM&Aのターゲットになりにくくなります。逆にM&Aを積極的に進めて企業を買収し、その企業の所有不動産の価値を高めるというサイクルを作ることも可能でしょう。

企業合併・買収なども視野に入れたCRE戦略

土地活用の専門知識が豊富なパートナーが必要

CRE戦略には土地活用に関するノウハウが欠かせません。賃貸住宅の建設ひとつとっても、市場のリサーチから事業計画、物件管理、相続など検討事項は多岐にわたるので、専門知識を擁するパートナー選びが必須となります。法人様名義の不動産活用や事業転換のコンサルティングにも豊富な実績を誇る当社にぜひ一度ご相談下さい。

賃貸経営ノウハウ オススメの記事

ONE POINT!

天野 幸治

生和コーポレーション株式会社
不動産開発室 課長
不動産鑑定士 天野 幸治

ご所有不動産の活用を検討される中小の企業様が増えています

CRE戦略とは、一般に企業不動産の管理、運用に関する企業戦略のことを指し、『企業不動産について、「企業価値向上」の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方を示すもの』と定義されています。一方でCRE戦略は、「長期的・全社的な経営戦略の視点に立って、企業価値最大化を目指し、その他経営資源とともに企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」として定義される場合もあります。いずれにしても、昨今の地価高騰下のマーケット環境も手伝い、大手企業はもちろん、中小企業でも財務資産の健全化・効率化を図る上で、CRE戦略は注目を集めています。 不動産資産の有効活用策の一旦として、弊社が推進する「土地活用事業の有効性」、さらには「トータル不動産コンサル営業の重要性」が、ますます高まっていくと思われます。

企業不動産の活用法に
関する解説書

企業不動産の活かし方

『企業不動産の活かし方』
三菱UFJ信託銀行 不動産コンサルティング部著 日経不動産マーケット情報編集

本社の老朽化、海外進出、企業合併、防災・BCP対応といった経営課題に直面する中、不動産をどう持ち、どう活かすべきか。豊富なデータと様々な事例に基づき、わかりやすく解き明かします。(2263円)

▸問合せ 日経BP社
https://www.nikkeibp.co.jp/

新版 不動産賃貸事業のためのマネジメントハンドブック

『新版 不動産賃貸事業のためのマネジメントハンドブック』
有限責任監査法人 トーマツ 建設・不動産インダストリー著

企業の不動産賃貸事業に携わっている人のための基本書で、旧版を最新のデータに基づいてブラッシュアップ。不動産賃貸事業に必要な業務知識と事業の全体像が網羅されています。(3240円)

▸問合せ プログレス
http://www.progres-net.co.jp/

世界の有名な建築物をご紹介します!

バウハウス・デッサウ校(ドイツ)

バウハウス・デッサウ校(ドイツ)

ワイマールを発祥の地とするバウハウス(「建築の家」という意味)は、芸術および建築の思想や作業において革命を引き起こした造形大学。機能美に代表される「バウハウス様式」という言葉が生まれるほどの影響を世界に与えました。バウハウス・デッサウ校はバウハウス全盛期の1926年に完成したもので、設計を行ったのは初代校長のヴァルター・グロピウス。ガラス張りのファサードは当時としては非常に斬新で、スチールを使用した家具やオリジナルデザインの照明などが洗練された印象を与えます。モダニズム建築を先導したことなどが評価され、1996年に「ワイマールとデッサウのバウハウスとその関連遺産群」は世界遺産に登録されました。

他の生和ジャーナル記事を見る

  • vol64 生産緑地の“2022年問題”を考える
  • vol63 中小企業の事業用地の相続と土地活用を考える
  • vol61 民事信託・家族信託を利用して「認知症リスク」に備える
  • vol52 賃貸経営に伴うトラブルの傾向と対策
  • vol51 賃貸管理の種類とメリット・デメリット
  • vol48 賃貸経営法人化のメリット・デメリット

【無料小冊子プレゼント】お客様の声が詰まった「建築事例集」プレゼント 建築までの資金繰りは?どんなサポートが必要?経営は順調?手がけてきた建築事例をお客様の声を交えてご紹介する一冊。あなたのオーナー生活に是非ご活用ください。

5分でわかる生和コーポレーション。土地活用一筋45年の生和の強みを5分でお伝えします。