知っておいてほしい、賃貸借契約のルール

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol15

SPECIAL FEATURE
賃貸住宅に関するトラブルは増加傾向!?

知っておいてほしい、賃貸借契約のルール

入居者とのトラブルを防止するために

経年劣化はオーナー負担の時代

国土交通省が原状回復のガイドラインを設定

これから賃貸経営をはじめようという方の中には、トラブルを恐れてためらっているという方もいるかもしれません。しかし、過剰に心配する必要はありません。しっかりとした知識を持って適切な対応をすれば、ほとんどのトラブルは解決できます。

借主との間で多いのが、原状回復に関するトラブル。これについては、原状回復による契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確化するために、国土交通省が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を公表しています。

これによれば、「建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること。また、物件が契約により定められた使用方法に従い、かつ社会通念上の使用方法により使用していれば、そうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態より悪くなっていたとしても、そのまま賃貸人に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方であることから、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にしており、原状回復を賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。つまり、上図のように、経年劣化による損耗は家賃に含まれるものとしてオーナー負担、それよりも程度の大きい劣化については入居者の負担という考え方であり、「原状回復=借りた時の状態に戻すこと」ではないという考え方が一般的になりつつあります。

オーナーにとっては不利に思えるかもしれませんが、ガイドラインでは下図のように基準を設けています。

こうしたトラブルや煩わしい管理のリスクを抑えるために信頼できる会社に管理・運営を任せるということを多くのオーナーが実践しています。しかも、建築からプロパティ・マネジメント、管理までを一括して任せるというのが、近年の主流になって来ています。もちろんオーナーは、こういった業者に丸投げするのではなく、あくまでも「賃貸経営者」としての自覚と知識を持ち、自身のリスクを最小限にとどめて最大限の利益をもたらすパートナーを選び、共に経営する心構えを持つことが大切です。

借主保護に向かう法の流れの中で

最近では賃貸住宅に関するトラブルでは、借主が有利な傾向になりつつあります。これは、近年、借主保護の法の流れがあリ、加えて人口減少社会となった現在では、空室率が上昇傾向にあるからです。

たとえば、貸主が更新料を入居者に請求することは、法的に認められていますが、その一方で、更新料の支払いを避けるために契約を更新しないで引越をする入居者も少なくありません。よくあるトラブルについて見ていきましょう。

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ONE POINT!

石浦 洋一

齊藤総合法律事務所
弁護士 石浦 洋一

賃貸のトラブルを防ぐために

代表的な建物賃貸のトラブルとして、テナントに立退料を請求されるケースが挙げられます。借地借家法28条では、貸主から借主に対して建物賃貸借契約の更新拒絶等を行う場合には正当事由が必要とされており、その正当事由の補完要素として「財産上の給付」(立退料)が考慮されることとなっております。このように立退料は正当事由を判断する際の補完要素ですので、その他の事情によって金額は大きく左右されます。立退料の適正な金額の画一的な算出方法はありません。建物の建替等をお考えのオーナー様は、計画の早い段階で前もって弁護士等の専門家に説明した上で具体的に対策を講じられることをお勧めいたします。

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ブランデンブルク門(ドイツ)

ブランデンブルク門(ドイツ)

ドイツ・ベルリンの中心に位置しているブランデンブルク門。正面部はパリ広場の東に面しており、ミッテ区に属しています。高さは26m、幅は65.5m、奥行きは11m。フリードリヒ・ヴィルヘルム2世の命により建築家カール・ゴットハルト・ラングハンスによって古代ギリシャ風で設計され、3年間の建設工事を経て1791年8月6日に竣工しました。「ベルリンの壁」があった時代は、門の前を壁が通る形となったため、門は東ベルリン西端の行き止まりとなり通行できませんでしたが、1989年にベルリンの壁が崩壊し、再び門の下を通行できるようになりました。

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