土地活用の「退去」「立退き」リスクを徹底解説

借主への補償を織り込んだ立退き交渉

借地借家法は借りる側に優位

老朽化した建物を建替えたい、建物を売却したいといった経営上の理由によって立退き（解約申し入れ）の交渉が必要となる場合があります。賃貸住宅の老朽化は、メンテナンス費用の増加や防災面の問題、資産価値の低下といったリスクに直結しますので、建替えとこれに伴う立ち退き交渉を避けることはできません。

土地や住宅の貸し借りには借地借家法が適用されます。古い法律では立場が弱かった借主を保護するため、借地借家法は借りる側に強い権利を与える内容となっています。そのため一般的な賃貸契約の場合は、契約期間が満了しても退去の強制はできません。立退きの交渉は、こうした前提を踏まえて行う必要があります。

立退きの交渉は6カ月以上前からが基本

立退きの通知は、契約期間満了の6カ月前から1年前までの間に行わなければなりません。実際には余裕をみて1年以上前から交渉を行うケースもあります。

6カ月猶予の条件を満たしている場合でも、解約申入れには正当な理由（正当事由）が必要です（借地借家法28条）。正当事由とは、建物の老朽化に伴う耐震性の不足などです。しかしこれも絶対というわけではなく、個々のケースで変わってきます｡

ケースにより異なる立退き料の相場は？

貸主の都合で立退いてもらう場合は、立退き料を支払うのが通例です。立退き料を、正当事由を補完するものと裁判所が認めた例もあります。

では、立退き料の実態はどうなっているでしょうか？ 立退き料の支払いは必須ではありませんし、金額に基準があるわけでもありませんが、賃借人が新しい住居を探すための費用（保証金・敷金・礼金・仲介手数料など）や 移転先に引越をするための引越費用として、家賃の5～6カ月分を支払う例が多いようです。なお、建物の耐震性に問題がある場合は正当事由があるものとみなされ、立退き料がもっと安くなるケースもあります。いずれにしても金額は交渉次第という側面があり、場合によって大きな差が出ることもあります。

店舗やテナント、事務所などは立退きで「事実上失う利益」の保障も必要になります。そのため住宅よりも立退き料が高額になり、家賃20年分になった例もあります。店舗やオフィス併用の賃貸住宅の場合は、交渉にも注意が必要です。

立退き料だけではすまないケースも

退去を借主が了解したのに、引越し先が決まらなくて退去できない場合、借主の引越し先を貸主側で探すこともあります。

交渉が難航した場合は、裁判も視野に入れる必要がありますが、これはあくまで最終手段。借主との話し合いで解決するのがベターです。そのためにも、日頃から貸主や管理会社が借主と信頼関係を築いておくことが大切です。

定期借家契約でリスクを低減

一般的な賃貸借契約では、貸主からの解約や、契約期間満了時の更新の拒絶は基本的にできません。これに対し定期借家契約では、契約期間が終了すると確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けられます。また、契約期間も自由に定めることができます。なお、契約期間が満了しても双方合意による再契約は可能です（図2参照）。

専門性が求められる立退き交渉

立退き交渉のトラブルは専門家に解決を依頼

立退き問題には過去に様々な事例や判例が存在しますが、個々の事情により解決のプロセスも異なります。

このようなケースでは、オーナー様がご自身で対応することは困難なので、専門家に解決を依頼すべきです。当社には、立退き問題に強い弁護士などによるバックアップ体制があります。オーナー様に代わって交渉をまとめるノウハウがありますので、お気軽にご相談ください。