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土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol81

SPECIAL FEATURE
この土地に、建てられる建物の大きさは?

「建ぺい率・容積率・用途地域」で、建物のボリュームをチェック!

オーナー様が知っておきたい、最低限の建築知識を解説

建築の基本となる「建ぺい率」と「容積率」

建物の大きさの限度を決める「建ぺい率」と「容積率」

建築プランを考える際、その基本となる数字が「建ぺい率」と「容積率」です。建物を建てようとした時に「予算が許す限り大きなものを」と考えても、土地ごとに定められた建ぺい率や容積率を無視して建てることはできません。そのため、土地の販売広告などには、建ぺい率と容積率が必ず記載されています。

建ぺい率とは、「土地面積の何パーセントまで建物を建てていいか」を定めたものです。建ぺい率が60%であれば、100㎡の土地の場合、60㎡まで使って建てられるということになります。

これに対し、延べ床面積(建物の総床面積)について定めているのが容積率。「土地面積の何パーセントまで延べ床面積が認められるか」を決めるルールです。容積率が200%なら、100㎡の土地の場合、200㎡までの建物を建てることができます。土地面積が狭くても容積率が高ければ、延べ床面積が広い建物を建築可能です。

その土地に建てられる建物をイメージ

建ぺい率と容積率の組み合わせで、その土地に建てられる最大の建物の姿がイメージできます。例えば建ぺい率が50%で容積率が100%の場合、土地面積の半分を占める2階建ての建物(50%×2=100%)ということになります。

では、建ぺい率が80%で容積率が400%ならどうでしょうか? 各階の面積が土地の80%を占めるような建物の場合、5階建てにすれば、80%×5=400%。その土地で許される最大の延べ床面積を実現できます。(図1参照)

ただし、前面道路が狭い場合などは、容積率が制限されることがあります。また、通常は隣地の建物の大きさや位置に応じて、建物の高さや形に制限がかかるので、容積率を下回る建物しか建てられないこともあります。

用途地域によって建てられる建物は変わる

土地に似たようなものが集まっていると、それぞれに合った環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。そこで、都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを用途地域として定め、建築物の用途の制限とあわせて、建築物の建て方のルールを定めています。また、アパートや賃貸マンションなどの住宅地の建設を制限する地域も設けられています。(図2参照)

建物を建てようとしている土地の用途地域や建ぺい率や容積率といった情報は、市区町村のHPで確認できます。

準防火地域も建ぺい率10%緩和

2018年6月に「建築基準法の一部を改正する法律案」が閣議決定され、2019年6月に施行される見通しです。それまで「防火地域内の耐火建築物は建ぺい率を10%緩和する」という緩和措置がありましたが、改正後はこれに加え、「準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物の建ぺい率を10%緩和する」とされました。たとえば、準防火地域に準耐火建築物のアパートを建てる場合、建ぺい率が10%増加することになり、設計の自由度が高まります。また、収益性が向上する可能性もあります。このように建ぺい率が10%変わると影響が大きいので、土地が準防火地域にあるオーナー様は必ずチェックしてください。

建物の高さや形状に影響する「高さ制限」

低層住居専用地域に適用される「絶対高さの制限」

「絶対高さの制限」は第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域の建物に適用されるもので、原則として10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さを超えることはできません(特定行政庁が緩和条件を定めている場合があります)。

こうした「高さ制限」は、前面道路や隣接地の日当たりや通風を確保するために、建物の高さを制限するルール。絶対高さの制限のほか、「斜線制限」、「日影規制」があります。

他の建物に配慮する「斜線制限」や「日影規制」

「斜線制限」は、道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限するものです。道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないようにする「道路斜線」、隣家の日照や採光、通風など、良好な環境を保つ「隣地斜線」、北側に建つ建物の採光条件を確保する「北側斜線」があります。

「日影規制」は、建築される中高層建築物によって、一定時間以上日影となる部分を、敷地境界線から一定の範囲内におさめることを目的としています。

これらの規制は、用途地域や隣地境界線からの距離などによって、それぞれの上限値が決められ、建物の上部を斜めにカットした形状にして規定をクリアすることなども一般的に行われています。かなり細かな規定なので専門家でないと理解が困難ですが、オーナー様も大体のイメージは把握された方がよいでしょう。

また、土地が大きくなればなるほど、様々な規制をどうクリアするか、管理や収益性、コストをどうコントロールするかなど、専門的なノウハウが必要となってきます。必ずしも容積率いっぱいに建てることが最大の収益を生むとは限りませんので、緻密なシミュレーションは必須です。

当社は設計・施工のみならず、ベストなビジネスプランのご提案も可能です。プランニングは無料で対応させていただいておりますので、お気軽にご相談ください。

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ワンポイント

生和コーポレーション
設計部 次長
中臣 典央

規制だけではなく緩和策も

都市計画法で定められている容積率や建築基準法で定められている斜線制限など、法律による規制の他に各自治体で定めている規制もあります。
土地面積に応じて、一定の割合で植栽や空地を設けたり、住戸数に応じて駐車場や駐輪場などを設けるものです。これらも建物のボリュームを決める上で重要な要素となってきます。
一方で共同住宅などは面積の緩和が出来る部分があります。例えば共用で使う廊下やエントランス部分は容積対象面積から除かれます。また、建物の中に駐車場や駐輪場を設けた場合は一定の割合で面積から除くことができます。さらに最近では防災用の備蓄倉庫やエレベーターの床面積も緩和の対象となっています。
このように様々な規制や緩和を組合せて建物は出来ています。それを上手に使いこなし、いかにして良い建物をつくるかが設計者の腕の見せ所となります。

建築に関する法規の
基本を知るための一冊

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▶問合せ エクスナレッジ
http://www.xknowledge.co.jp/

世界の有名な建築物をご紹介します!

ヘイダル・アリエフ・センター(アゼルバイジャン)

アゼルバイジャンの首都、バクーにある複合施設。設計したのは、ザハ・ハディドです。日本の新国立競技場のデザインコンペで彼女のデザインが採用されたものの、高額な建設費などが問題になって建設が見送られたことを覚えている人も多いでしょう。2012年に完成した「ヘイダル・アリエフ・センター」にはアゼルバイジャンの歴史や文化、ヘイダル・アリエフ前大統領の個人史を紹介するミュージアムのほか、企画展が行われる美術館やコンサートホールなど様々な文化施設が入っています。見る場所によって変化するフォルム、歩きやすさよりもデザインを優先したかのような階段など、とにかく個性的な建物となっています。

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