サブリースでオーナー様の賃貸経営リスクを低減!

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol93

SPECIAL FEATURE
コロナ渦長期化の今、一括借上げのメリットに注目

サブリースでオーナー様の賃貸経営リスクを低減!

国による「テナント賃料の減免・支払い猶予要請」のほか、関連法案の提出も

貸主・借主双方の負担を減らす支援策が登場

賃料の減免・猶予に応じた貸主の税金負担などを軽減

新型コロナウイルスの流行によって2020年4月16日、全国に緊急事態宣言が発令されました。これに伴い、休業や営業時間の短縮を行う飲食店などが増加。店舗家賃などの固定費が支払えず、廃業を余儀なくされるケースも出てきています。

国土交通省は4月17日、家賃負担が重くなっているテナントへの支援策をまとめて不動産関係団体に通知しました。家賃の支払い猶予や免除に応じたビル所有者に対して、税金や社会保険料の納付を1年間猶予するという内容です。(図1参照)

政府は収入が急減した企業を対象に、国税や地方税、社会保険料の納付を1年間猶予する特例を設ける予定です。国交省は通知の中で、ビル所有者がテナントの賃料支払いを猶予・減免したことで収入が減少した場合も特例の対象になる見込みだと発表しました。前年同期比でおおむね20%以上の収入減が要件となります。

現行制度 特例
一定の期間(原則1年)において、大幅な赤字が発生した場合に納税を猶予 2020年2月から納期限までの一定の期間(1か月以上)において、収入が減少※した場合に1年間納税を猶予
原則として担保の提供が必要 担保は不要
延滞税は軽減(年1.6%) 延滞税は免除

貸主の固定資産税や都市計画税の減免も

固定資産税や都市計画税の減免措置は、テナントの賃料支払いの猶予・減免で貸主の収入が急減した場合に対象になります。2020年の2〜10月で任意の3カ月間の収入が前年同期比で30%以上〜50%未満の減少では半分、50%以上減った場合は固定資産税・都市計画税の全額が免除となります。

ビル賃貸事業者がテナントに対して賃料を減額した際の損金算入は、個人のビル所有者にも適用されます。すでに減額された賃料についても、遡って損金算入が可能です。

国会に提出された家賃支払いモラトリアム法

4月21日に外食産業の経営者らが記者会見を行い、家賃の支払いの減免や猶予が可能な「家賃支払いモラトリアム法」の策定を国に求めると発表。4月28日には、「中小企業者等の事業用不動産に係る賃料相当額の支払い猶予及びその負担軽減に関する法律案(事業者家賃支払い支援法案)」が衆議院に提出されました。日本政策金融公庫が家賃を肩代わりしてテナントの支払いを猶予し、家賃を減免した不動産所有者には減額分の一部を国が補助するというものです。

個人住宅の家賃も減免や猶予の対象になる可能性

家賃の減免や猶予の対象となるのはテナント事業者ですが、今後の情勢次第では個人の住宅関係の支払いにも適用される可能性があり、そうなると賃貸経営への影響は必至です。家賃支払いの猶予だけでなく、家賃の減額を迫られる可能性もあり、オーナー様の負担が増すことになります。

すでに述べたように、賃貸物件の所有者を対象とする施策には以下のようなものがあります。

(1)税と社会保険料の猶予
(2)2021年度の固定資産税・都市計画税を減免
(3)減額・免除した家賃を損金に算入できるようにする

(1)と(2)については、関連する法案の成立後に実施される見通しなので、オーナー様側への施策は十分とは言えないのが現状です。

家賃収入減少のリスクを低減できるサブリース

オーナー様の負担が軽くなる

家賃収入が流動的になる事態への備えとして、サブリース契約の有効性を検証してみましょう。

一括借上げとも呼ばれるサブリースは、借上げ会社がオーナー様から建物(部屋)をまるごと借り上げ、借主に貸す(転貸する)形になります。会社はオーナー様に代わって賃貸経営を行い、空き室が生じた場合でも賃料収入を保証します。

サブリースの場合、入居手続きや賃料の徴収・督促、トラブル対応、建物の保守などの管理業務は借上げ会社が担当しますので、オーナー様は賃貸経営にわずらわされることがなくなります。賃貸経営の経験が少ないオーナー様や、他にお仕事を抱えていて賃貸経営に時間を割けないオーナー様には、サブリースは特にメリットが大きいといえます。

サブリースで家賃収入を安定化

貸経営に専念できる経験豊富なオーナー様でも、空き室リスクを回避できるなどの理由でサブリースを選択される場合が少なくありません。保証される家賃は、入居者様が支払う家賃よりも少なくなりますが、当社のサブリースシステムでは入居者入替時免責なしで家賃の90%を保証していますので、オーナー様の家賃収入に関するリスクを減少させることができます。新型コロナウイルス禍など想定外の事態によって賃料の減免や支払い猶予が発生した場合でも安心です。(図2参照)

当社ではオーナー様と入居者様の両方にご満足いただけるようなサブリースを心がけ、98%という高い入居率を実現しています。事業計画の段階から経験豊富なスタッフがアドバイスさせていただきますので、ぜひご相談ください。

賃貸経営ノウハウ オススメの記事

ONE POINT!

田中 宏明

岡本政明法律事務所
弁護士 田中 宏明

賃料保証特約がある
サブリース契約と賃料減額請求

新型コロナウイルスの流行により、大幅な景気の悪化が懸念されていますが、借地借家法32条1項は、建物の賃料が「経済事情の変動」等により「不相当」となった場合、賃料の増減を請求できると規定しています。そのため、賃借人から、「経済事情の変動」に該当するとして、賃料減額請求を受ける可能性も考えられます。
賃貸人の立場からすると、賃借人の賃料減額請求に関し、①通常の賃貸借契約、②賃料保証特約があるサブリース契約の間に、違いがあるのでしょうか。最高裁平成15年10月23日判決は、②の場合であっても、同項による賃料減額請求を排除できないとしつつ、「賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべき」と判断しました。この判例によれば、①と②のいずれであっても、賃料減額請求が認められる可能性はありますが、②であることが考慮される場合もあるという点で、②には意味があると考えられます。

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ハルビン・オペラハウス(中国)

ハルビン・オペラハウス(中国)

中国・北京に本拠を置く建築事務所、MADアーキテクツが設計し、中国東北部・黒竜江省の省都ハルビンに2015年建設。松花江のほとり、オペラハウスやカルチャーセンターなどで構成される「ハルビン・カルチュラル・アイランド」プロジェクトの一部を成しています。メインとなる大ホールは1600人、併設する多目的ホールは400人の観客を収容。寒冷な気候に配慮し、内部に自然光ができるだけ入り込むように、エントランスホールの上部には大きなトップライトが設けられました。建物最上部のプラットフォームまで歩いて上れる外部階段があり、最上部から川越しに旧市街を眺めることができます。

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