生産緑地の“2022年問題”を考える

なぜ今、生産緑地が問題になっているのか

税法上の優遇がある生産緑地

「生産緑地」と書かれた看板を住宅地で見かけたことのある人は多いことでしょう。生産緑地とは、一言で言うと「大都市圏の市街化区域内の農地」のこと。地主は農業を営むことが義務付けられる代わりに、固定資産税や相続税において恩恵を受けています。

生産緑地は、1992年に施行された改正生産緑地法によって指定されたもので、最低30年間は農地・緑地を維持することが指定の条件となっています。生産緑地の9割は1991年4月の法改正から1992年1月の施行までに指定を受けており、指定解除が可能になるのは2022年からということになります。

指定解除された生産緑地の所有者の中には、農地としての利用をやめて売却を考える人も出てくるはずです。すると住宅地が増えることになり、住宅市場にも影響が出ると予想されます。これが、生産緑地の2022年問題とされているものです。

三大都市圏に集中する生産緑地

生産緑地は東京、名古屋、大阪の三大都市圏を中心に1万3,000ヘクタール（東京ドーム2,760個分）以上あるとされています。このうち東京都が3,296ヘクタール、埼玉県が1,793ヘクタール、神奈川県が1,380ヘクタール、千葉県が1,175ヘクタールとなっており、1都3県だけで全体の約57％を占めています（図1参照）。これらのうち、どれぐらいが売却されるかによって、住宅市場への影響も変わってきます。

なお東京都の場合、都区部の生産緑地が400ヘクタールあまりなのに対し、都区部以外は約2,800ヘクタール。山手線内に生産緑地は存在せず、東京23区で見ても世田谷区や練馬区といった外周部に集中しています。生産緑地が存在するエリアの特性から考えると、住宅地としてある程度の面積の売買が成立した場合、一戸建ての市場に影響が出る可能性があると言えます。

生産緑地の指定解除と宅地への転用

生産緑地の指定解除を希望する地主は、地元自治体に買い取りを申し出ることになりますが、財政難のため買い取る自治体は少ないと思われます。買い取ってもらえない場合、3カ月後に指定は解除となります。指定解除になれば宅地農地という扱いになるので、農地法4条に基づき、宅地への転用届を出します。これが認められれば、宅地として売却することができるようになるのです。

生産緑地の指定解除後の選択肢を考える

指定解除された生産緑地は活用？それとも売却？

生産緑地の解除を受けた場合、その後の選択肢はいくつか考えられます。固定資産税が跳ね上がる土地を維持する手段として、賃貸住宅開発などの土地活用を選択する人もいることでしょう。指定解除後の生産緑地で土地活用を行う場合、一般的には郊外型のファミリー向け賃貸物件を建てるという選択が考えられますが、土地の場所や潜在ニーズの有無、競合物件の状況などで変わってくるので、一概には言えません。

土地を維持しようとせず、デベロッパーなどに売却する人も一定数いると考えられます。売買が成立するには、当然宅地として利益が見込まれるというデベロッパー側の判断が前提となるので、ロケーションや土地の形状などが重要視されるのは言うまでもありません。

生産緑地として更新するという選択

土地をそのまま子孫に残したいという願望は根強いものがあるので、生産緑地として更新する人も相当数いると思われます。

国は、農地の転用対策として「都市緑地法等の一部を改正する法律案」を2017年2月に閣議決定しました。その中で以下のように記しています。

この法律の目的は、生産緑地を維持しやすくすること。レストランなどの設置も可能になるので、生産緑地の状態のままでも収益を得やすくなります。

土地活用には専門家の視点が必要

賃貸経営による土地活用を行うにあたっては、リサーチ＆マーケティングから始まり、事業計画、資金計画、施工、管理まで考慮すべき点が多岐にわたります。通常の宅地とは異なる点がある生産緑地についても、専門家と連携して最適な提案をさせていただきますので、ぜひ当社にご相談ください。