魅せるリフォームで賃貸物件の価値をアップ

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol45

SPECIAL FEATURE
賃貸経営で避けて通れないコストを考える

魅せるリフォームで賃貸物件の価値をアップ

物件の快適性や安全性を確保し、資産価値を維持・向上させる

物件の魅力維持のために必須のリフォーム

大規模から小規模まで発生するリフォーム費用

賃貸物件の所有者は、居住部分はもちろん、共用部分も適切に管理・メンテナンスをする必要があります。また、居住者が長期間にわたって快適に暮らせるよう、設備や建材を入替えて新しくするなどの定期的なリフォームが必要です。

リフォームのタイミングは、細かいメンテナンスなら5年毎。機械類の寿命は10年~15年、設備類の交換時期は15年~20年というのが目安です。しっかりと長期的な計画を立てて、実施しましょう。

クロスの張替えなど細かい原状回復に当たるものは、入居者が入替わる度に必要となる場合があります。また、居室のクリーニングなどは、費用は少額なものの発生する頻度は高く、その作業の質が成約状況にまで影響を与えるものであり、軽視することはできません。

リフォームの予算は収支計画も含めて考える

例えば、家賃80,000円の物件であれば、次のの金額が目安になります。「家賃:80,000円×12ヵ月×3年=2,888,000円」

当然のことですが、賃貸用の物件は収益を出さなくてはなりません。個人の家のリフォームと異なり、費用対効果を考える必要があります。

賃貸物件のリフォームにかける費用は一般的に「家賃の3年分」が上限と言われています。右記のケースでは約290万円が上限ということになりますが、これはあくまで目安です。もっと費用をかけてグレードを高める工事をしたり、逆に不具合が出ている箇所の修繕に留めるのでもかまいません。そこはオーナー様次第となります。

計画的なリフォームでコストを削減する

予算を絞れば収支面では有利ですが、それによって物件の魅力が低下するようでは本末転倒。入居者がなかなか決まらなければ、広告費をかけるか、家賃を下げるなどの対策を取らざるを得ませんので、結局損をしてしまうことになります。

実施するサイクルが長いので忘れがちですが、大規模修繕は大きな出費となります。しかし、安全性や快適性を維持し、建物の資産価値を維持するためにも欠かすことはできません。また、トラブルが起きてからの修理代は高額になってしまいますので、定期的なメンテナンスがコスト面でも結局有利です。

物件の魅力を高めるリフォーム

建物のコンディションを維持するだけでなく、資産価値を高める手段としてもリフォームは有効です。リフレッシュされた外観はイメージアップにつながりますし、収納や間取りなどの変更によって新たな層を惹きつけることもできるでしょう。

単なる「経費」ではなく、「投資」としてリフォームを考える。そうすれば、新たな発想も生まれてきます。

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リフォームにおける4つのポイント

室内リフォームの着手箇所は大きく分けて次の4つ。壁、収納、照明、水回りに分類することができます。その中でも水回りは修繕やバリューアップに高額な費用が発生しがちですが、お部屋の印象を大きく左右する重要な部分でもあります。

壁は、部屋の空間の中で一番大きな面積を占めており、壁紙の交換など比較的安価な費用で大きな効果を得ることができます。

収納はお部屋の機能性に関わる箇所。現在、賃貸でも豊富な収納スペースが求められており、大容量のクローゼットは根強い人気を誇っています。

照明も、交換には工事を要する場合もありますが、印象を変える大きなポイントとなってきます。

当社の管理では入居率98%を実現しています

当社は、お客様の物件のサブリースから管理まで幅広く受託しています。土地活用一筋に50年近くの歴史を刻んでおり、賃貸住宅の建築を土台として、竣工後のアフターフォローをしっかりと行っています。また、物件診断や改修工事、リノベーション工事については、これを専門に行う部署もございます。

オーナー様と入居者様の満足を実現しながら、お陰様で98%の入居率を誇り、オーナー様の安定収入確保に努めております。ご自身でリフォームプランが立てにくい、あるいは管理に自信がないという方は、ぜひ当社にご相談ください。

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ONE POINT!

毛利 明宗

生和アメニティ株式会社 毛利 明宗

マンションの寿命は点検と
メンテナンスで変わります

マンションは一戸建て住宅に比べ建物の規模がはるかに大きく、設備も複雑です。その為、日常の点検と定期的なメンテナンスを行うことが重要です。マンションの寿命を延ばす為には節目ごとに適切な処置が必ず必要になります。その為にも定期的な点検は欠かせません。加えて、当社ではホームインスペクター(住宅診断士)の有資格者が建物を専門家の視点で診断する活動を広めています。そのことにより、修繕工事の必要性が更に理解しやすく、計画的な修繕工事が行われれば資産価値の維持・向上に繋がると考えています。このようにお客様にとって決して小さな金額ではない工事であるからこそ、その一つ一つをわかりやすく 説明し、ご理解を頂くことに真摯に取り組むことが資産を守ることと信じ、これからも取り組みを続けていきます。

リフォームのトレンドが
わかる一冊

リフォームコスト削減 ノウハウ虎の穴

『リフォームコスト削減 ノウハウ虎の穴』
小林大祐 著

リフォームコストをいかにコントロールするかが賃貸経営成功へのカギ。賃貸経営のコンサルタントで現役大家でもある著者が、リフォーム工事費用を劇的に削減するノウハウを公開する。(2,052円)

▸問合せ 筑摩書房
http://www.chikumashobo.co.jp/

マンションリフォームidea

『マンションリフォームidea』
エイムック

101家族のマンションリフォーム事例を独自に取材。マンションリフォームのアイデアを網羅した、まるごと一冊マンションリフォームの住まいのカタログ。豊富なビジュアルと図面を掲載。(1,080円)

▸問合せ エイ出版社
https://www.ei-publishing.co.jp/

世界の有名な建築物をご紹介します!

テート・モダン(イギリス)

テート・モダン(イギリス)

ジャイルズ・ギルバート・スコット卿が設計した発電所の建物を再利用して造られた、国立の近現代美術館。ロンドンのテムズ川畔にあり、高さ99mの煙突が目を引きます。この美術館の建設にあたっては国際的なコンペが行われ、安藤忠雄氏らが最終候補に残りました。スイスの建築家コンビ、ヘルツォーク&ド・ムーロン案の採用が発表されたのが1995年。この案は旧建築の美点を生かしたものとなっており、発電機があった吹き抜けの巨大なタービン・ホールはエントランスとなりました。最上階にはガラス張りのレストランが造られ、テムズ川を見渡すことができます。

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