土地は所有しているだけで毎年固定資産税が掛かります。また、更地のまま放置しておくと雑草が生えたり、虫が発生したり、ゴミの不法投棄場所にされてしまったりする可能性もあり、近所とのトラブルにもなりかねません。このように、適切に管理しないままだと土地は負の資産になってしまいかねません。土地を有効に活用しつつ、資産運用をするにはどのような方法があるのでしょうか。
土地を活用した資産運用の方法
土地の活用の仕方には様々な方法があります。所有している土地の所在地や面積、どれくらいの初期投資ができるのかといった条件面から、固定資産税対策として土地活用をするのか、あるいは投資として収益を上げることを目指すのかといった、運用のスタンスによっても活用方法の選択は違ってきます。そこで、土地活用の具体的な方法と、それぞれのメリット・デメリットについて紹介します。
1.アパート経営・マンション経営
アパート経営・マンション経営をするかどうかは、土地の立地条件が重要なポイントとなります。駅に近いなど立地条件が良い場所や、近くに学校や企業があるなど住居としての需要がある土地では安定した収入を期待することができます。
メリットは長期的に安定した収入を期待できるため、老後にゆとりのある生活を送るための資金計画を立てることができることです。また、固定資産税を低く抑えることができることもメリットです。土地に建物があることにより、特例が適用され固定資産税は1/6に軽減されます。
デメリットは、建設費など多額の初期費用が掛かることや、空室対策をきちんとしないと採算が合わなくなり、経営が行き詰るリスクがあることです。十分な市場調査を行い、現実的な収支計画を立てることが大切です。
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2.駐車場経営
駐車場には、青空駐車場、立体駐車場、月極駐車場やコインパーキングがあります。また、自動精算機やゲートの設置など、どの程度の設備を設置するかも検討する必要があります。
駐車場経営のメリットは、アパート経営・マンション経営よりも初期投資が少なく始められることです。また、借地権や借家権の適用を受けないこともメリットと言えます。住宅の場合は、借地借家法で借主が保護されているため、一度貸してしまうと簡単に立ち退きをしてもらうことは難しくなりますが、駐車場であれば同法の適用を受けないため、別の目的で活用したいと思ったときに、比較的簡単に土地を返却してもらうことができます。
一方デメリットは、駐車場の賃料はアパート経営やマンション経営に比べると少ないため、大きな収益を期待することはできないということです。また、駐車場経営にも駐車場を維持管理していくためのコストや、固定資産税などの税金も経費として必要となります。賃貸住宅や自宅であれば固定資産税は軽減措置を受けることができますが、駐車場では特例を適用することができないので、税金が高くなってしまいます。さらに、アパート経営であれば「貸家建付地」として土地の評価額は下がりますが、駐車場ではその効果がないため、相続税評価額も高くなってしまいます。
3.商業施設経営
商業施設経営は、コンビニエンスストア・ドラッグストア・雑貨店などの物販店舗、事務所や学習塾、ファーストフードなどの飲食店など、立地に合った事業者様と契約を結ぶことができれば大きな収益を期待することができます。商業施設経営では、通常の賃貸住宅よりも賃料を高く設定することができるため、高い収益性を見込むことができることがメリットです。
一方デメリットは、景気の影響を受けやすいということです。店舗の売り上げ不振などによる家賃の滞納や退去のリスクも考える必要があります。また商業施設経営では、以前のテナントのイメージが残ることもあり、一度悪い評判が立ってしまうとその後の経営にも影響が出てしまう可能性があります。その他にも、用途地域によっては、建築できない商業施設があるということも知っておく必要があります。
4.等価交換方式
等価交換方式では、まず土地の所有者が土地を提供し、デベロッパーなどの不動産会社が建設費用を提供して、その土地にマンションなどの建物を建てます。完成した建物は、出資の割合に応じて土地の所有者とデベロッパーが所有権を持つことになります。土地の所有者は建設費などの資金を負担せずに建物を入手できるため、借入等のリスクを負わずにマンション経営などの事業を行うことができるのがメリットです。また、相続時の遺産分割がスムーズにできることもメリットです。更地を分割してしまうと土地の利用価値は下がりますが、等価交換方式で相続人の人数で分割しやすいように建物を建てて区分所有しておけば、遺産分割をスムーズにすることができます。
デメリットは、自分でマンションなどの建物を建てた場合と比べて、減価償却のメリットが少なくなることがあげられます。また、等価交換方式によって共有の所有権を持つことにはなりますが、事実上、土地の所有権を手放すことになるので慎重に検討することも必要です。
5.定期借地権方式
定期借地権とは、一定の契約期間で保有する土地を貸し出し、期間満了時には契約の更新がない借地権のことです。土地の所有者が定期借地権を設定した土地を貸し出し、借りる側は居住用あるいは事業用として利用することができます。定期借地権には3種類あり、存続期間や利用目的に違いがあります。一般定期借地権の存続期間は50年以上、建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上で、いずれも建物の利用用途に制限はありません。事業用定期借地権の存続期間は10年以上50年未満で、コンビニエンスストアや飲食店などの事業用のみに用途が制限されています。
定期借地権方式では、土地の所有者にとっては資金の負担がなく安定した収入を見込めることが大きなメリットとなります。しかし、契約期間が長く契約期間の途中で他の用途に利用することができないため、短期での土地活用ができない点がデメリットです。
紹介した方法以外にも、土地を信託銀行に預けて運用管理をしてもらう土地信託方式や、土地の所有者がテナント側から資金を得る代わりに、テナントの要望にあった建物を建てる建設協力金方式という方法もあります。このように土地活用にはいろいろな方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあるので、専門家に相談しながらじっくりと比較検討し、自分にとって最適な資産運用方法で活用できるようにしていきましょう。
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