家を売却すると税金がかかる？計算方法や控除を紹介

家を売却する際にどのような税金がかかるか、知りたいという方は多いのではないでしょうか。売却の手続きを行う際には、印紙税や登録免許税、仲介を依頼した際の仲介手数料にかかる消費税などさまざまな税負担が必要ですが、今回は譲渡所得を中心に解説します。

所有している不動産を譲渡して利益を得た場合、その利益は譲渡所得となり、所得税・住民税（2037年の所得までは復興特別所得税も加算）が課せられます。

一般的に、不動産にかかる税金は高額になりますが、不動産の譲渡所得への課税にはさまざまな特例が設けられているため、条件にあてはまれば税負担を抑えることも可能です。

今回は、家を売却する際にかかる税金をご紹介します。

なお、譲渡には売買だけではなく、贈与や交換など、有償無償を問わず所有権を移転させる一切の行為が含まれますが、今回は譲渡のうち最も多く行われている売却にしぼって解説をします。

家を売却するとかかる税金とは？

家を売却して得た利益は「譲渡所得」となり、税金がかかります。ここでは、譲渡所得の概要と譲渡所得にかかる税金、その税額の計算方法について解説します。

譲渡所得

譲渡所得とは、土地・建物・株式・宝石・骨董・ゴルフ会員権・著作権といった資産を譲渡したことで発生する所得のことです。ただし、山林の譲渡や事業用商品などの棚卸資産の譲渡による所得は譲渡所得には該当しません。

また、譲渡所得は分離課税の対象で、給与所得や事業所得などその他の所得とは切り離して税額を計算します。そのため、譲渡所得が発生した場合は、確定申告を行って納税しなければいけません。

譲渡所得税

譲渡所得には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかり、これら3つをまとめたものが譲渡所得税と呼ばれています。譲渡所得税は、家の取得にかかった費用と売却にかかった費用を売却金額から差し引き、譲渡所得がプラスになった場合にかかる税金です。

そのため、譲渡所得が発生しない場合やマイナスになった場合は、所得税・住民税を支払う必要がありません。

譲渡所得の計算方法

税額算定の基礎となる譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。

譲渡所得＝売却金額（収入金額）－取得費－譲渡費用

なお、相続した不動産の場合、取得費に加算額が適用され、税負担を抑えることが可能です。このあとの「取得費」の項で解説します。

譲渡所得を算出するための「売却金額（収入金額）」「取得費」「譲渡費用」について、それぞれ見ていきましょう。

売却金額（収入金額）

売却金額とは、家を売却した収入金額そのものと、固定資産税・都市計画税の清算金の合計金額です。売買契約を結んでいる場合や引き渡しが終わっている場合は、契約書で売却金額を確認できます。

なお、前述の計算式で示したように、譲渡所得税はこの売却金額のみにかかるわけではありません。取得費と売却にかかった譲渡費用を差し引いて、計算する必要があります。

取得費

取得費とは、家を建築・購入する際にかかった費用です。大きく「建物自体の建築価格・購入価格」と「建築・購入時の諸費用」に分かれ、建築・購入時の諸費用には印紙税・登録免許税などが含まれます。

また、土地を購入して建物を建築する場合は、土地の取得にかかった費用も含まれます。土地は購入時の金額をそのまま計上できますが、建物は使用年数にともなって価値が下がるため、以下の計算式を用いた減価償却の計算が必要です。

建物部分の取得価格×0.9×償却率×経過年数

建物部分の取得価格には、家を建築した際の工事請負契約書などに記載されている「建物の金額」を使用できるほか、毎年オーナー様宛に送付される「固定資産税の納税通知書」で確認が可能です。

償却率は、耐用年数をもとにして国税庁が定めている「減価償却資産の償却率等表」で確認ができます。家の取得日が2007年3月31日以前か、2007年4月1日以降かなどによって異なる点に注意してください。

参照：国税庁「減価償却資産の償却率等表」

なお、償却率は木造や鉄筋コンリートなど構造によって変わります。

また、相続した不動産の場合は取得費加算の特例が適用され、以下の計算式で加算額を求めます。

加算額=相続税額×(売却した不動産の課税価格÷相続した全財産の課税価格)

この加算額を取得費に加えることで、譲渡所得を少なくすることが可能です。

譲渡費用

譲渡費用とは、家の売却にかかった費用です。主に、以下のような費用が含まれます。

• 不動産会社に支払う仲介手数料（仲介を依頼する場合）
• 売り主負担の印紙税
• 立ち退き料（賃貸の場合）
• 土地を売る際に建物の取り壊しにかかった費用

売却価格の5％ほどを目安にしておくとよいでしょう。

特別控除

最終的に、算出した譲渡所得から「特別控除」を差し引いた金額が課税対象となります。特別控除とは、一定の要件を満たしている場合に適用される控除のことです。マイホームを売却した際の「3,000万円特別控除」や、公共事業などのために土地や建物を売った場合の「5,000万円特別控除」などがあります。

譲渡所得の税率は所有期間によって異なる

譲渡所得が分かれば、譲渡所得に譲渡所得税の税率をかけることで譲渡所得の税額が計算できます。

譲渡所得の税額＝譲渡所得×税率

譲渡所得の税額を計算する際の税率は、売却する不動産の所有期間によって大きな差があります。所有期間が5年以下の譲渡を「短期譲渡」といい、税率は39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）になります。

それに対し、所有期間が5年を超える譲渡を「長期譲渡」といい、税率は20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）と、短期譲渡に比べて大幅に低くなります。これは短期間に土地売買を繰り返して利益を得るという、いわゆる「土地ころがし」のような行為には高額の税金をかけるべきという趣旨からきています。

なお、復興特別所得税は東日本大震災の復興事業の財源確保を目的に創設され、2037年まで所得税率の2.1％が加算されます。（例：短期所得の場合…所得税率30％×2.1％＝0.63％）

短期譲渡か長期譲渡かの所有期間の判定については、売却日を起算とするのではなく、売却日の属する年の1月1日時点での所有期間とするので注意が必要です。万が一、起算日を間違えて計算してしまうと「長期譲渡と思っていたのに実は短期譲渡で、多額の税金を課せられてしまった」ということになりかねません。

また、相続した不動産を売却した場合、その不動産の取得日は被相続人が取得した日を引き継ぎます。例えば、父から相続した不動産を相続日から3年後に売却しても、その不動産を父が取得したのが相続日の４年前だった、ということであれば、所有期間は5年超と判定され、長期譲渡となります。

譲渡所得にかかる税金の計算方法は？

譲渡所得の税金は、譲渡所得に税率をかけて計算します。それでは、具体例を用いて譲渡所得にかかる税金を計算してみましょう。

〔例1〕物件Aを以下の条件で売却した場合

1. ① 所有期間：7年
2. ② 売却金額：3億円
3. ③ 購入金額：2億円
4. ④ 購入時の諸費用：1,000万円
5. ⑤ 減価償却費：2,500万円（※建物・設備・構築物等の価値が年数の経過に伴い目減りする部分）
6. ⑥ 譲渡費用：1,500万円

〔計算〕
譲渡所得＝②3億円－｛（③2億円＋④1,000万円－⑤2,500万円）＋⑥1,500万円｝＝1億円
所有期間から長期譲渡になるため、以下のようになります。
税額＝1億円×20.315％＝2,031万5千円

この売却が、もしも短期譲渡所得であった場合の税金は、以下のようになります。

税額＝1億円×39.63％＝3,963万円

短期譲渡は長期譲渡と比べて、税金が大変高額になってしまいます。そのため、所有不動産を売却する際には、所有期間を確認して行うことも大切です。

譲渡所得でよく誤解されるのは「購入金額よりも安く売却した場合は損をしたので、税金はかからないのでは」と考えられる点です。このようなケースでも、次の例のように、税務申告上は利益（譲渡所得）があり、税金を納めなければならない場合があります。

〔例2〕物件Bを次の条件で売却した場合

1. ①売却金額：2億円
2. ②購入金額：2億500万円
3. ③購入時の諸費用：800万円
4. ④減価償却費：2,200万円
5. ⑤譲渡費用：700万円

〔計算〕
譲渡所得＝①2億円－｛（②2億500万円＋③800万円－④2,200万円）＋⑤700万円｝＝200万円

例2では「2億500万円で購入した物件を2億円で売却して500万円損をしているので、税金はかからないだろう」と考えるかもしれませんが、計算の結果200万円の利益（譲渡所得）が生じているので税金はかかります。これは、経年による建物などの価値の目減り分を、減価償却費として差し引かなければいけないというルールがあるためです。

なお、実際の計算方法は、土地と建物を分けて、それぞれの譲渡所得を計算してから損益通算して課税譲渡所得を算出します。

譲渡所得の特例がある！

「家を売却するとかかる税金とは？」の章でも少し触れましたが、マイホームの売却など、一定の要件を満たしている場合には、特例を受けられることがあります。

マイホームにはたくさんの特例がある

一般的に、不動産の譲渡所得には高額な税金が課せられますが、自宅やその敷地などの、居住用財産の譲渡（＝マイホームの売却）の場合には、5つの特例が設けられています。そのうち3つの特例はマイホームを売却して利益が生じた場合、2つの特例は損失があった場合に適用されます。つまり、マイホームの売却に関しては、得をしても損をしても、手厚い特例が用意されているということです。

特例の適用が受けられれば、譲渡所得にかかる税金が軽減されたり、損失の一部を税金から取り戻したりすることができます。マイホームは国民の生活の基盤であり、社会政策、経済政策上の観点から税金を抑える必要があるからです。

それでは、これからマイホームの売却に関する5つの特例について解説をします。

（1）マイホームの3,000万円特別控除

マイホームの売却をして譲渡益があった場合、その譲渡益から特別控除として最高3,000万円を差し引くことができます。その結果、譲渡益が3,000万円以下になれば、税金は0円になります。

この控除を受けるための所有期間についての条件はありません。ただし、配偶者、直系血族、生計を1つにする親族に譲渡する場合には特例は認められず、譲渡する年の前年や前々年にこの特例を受けたことがある場合にも非適用となります。

なお、この特例は「（2）マイホームの譲渡の軽減税率」と併用して受けることができますが、住宅ローン控除や、その他の譲渡所得の特例とは併用ができないため、選択適用となります。

参照：国税庁「No.3302　マイホームを売ったときの特例」

（2）マイホームの譲渡の軽減税率

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、譲渡所得が6,000万円までの部分については軽減税率を適用することができ、長期譲渡所得の税率よりもさらに低い軽減税率14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）となります。

この場合、通常は（1）の3,000万円控除後の譲渡所得に軽減税率を適用するので、実際には譲渡益が3,000万円超9,000万円以下の部分が軽減税率となり、9,000万円を超える部分については通常の長期譲渡所得の税率20.315％となります。

参照：国税庁「No.3305　マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

（3）マイホームの買換え特例

譲渡した年の1月1日においてマイホームの所有期間が10年を超えていて、かつ、一定の要件に該当する場合は、買換え特例の適用を受けることができます。

この特例の適用を受ける場合の譲渡所得の計算は、次のとおりです。

• 売却価額≦購入価額のとき：譲渡がなかったものとされ、譲渡所得はゼロ
• 売却価額＞購入価額のとき：差額部分についてのみ譲渡があったものとされ、課税対象となる

なお、この特例は、将来買換えたマイホームを譲渡したときまで、譲渡所得に対する課税が繰り延べられるものです。非課税になるわけではありませんので、ご注意ください。

参照：国税庁「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」

（4）マイホームを買換えた際の損失の繰越控除

（1）～（3）の3つは、マイホームを売却して利益（譲渡所得）があった場合の特例ですが、マイホームを売却して損失が生じることもあります。このような場合にも、少しでも損失の痛みを軽減しようとするために2つの特例があります。

その1つが、マイホームを買換えた際の損失の繰越控除です。

この特例は、購入時よりも値下がりしてしまったマイホームを売却して買換えをした場合に、一定の要件を満たしているときには、損失額をほかの所得と損益通算することができ、引ききれなかった損失額は翌年以降も3年間繰越して控除することができるというものです。

一定の要件とは、売却するマイホームの所有期間が譲渡年の1月1日時点で5年を超え、買換え先のマイホームで10年以上の住宅ローンの残債があることなどです。

参照：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

（5）マイホームの譲渡損失の繰越控除

買換えをしなくても、住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失があったときには、損失額をほかの所得と損益通算することができ、引ききれなかった損失額は翌年以降も3年間繰越して控除することができます。

ただし、損益通算ができるのは、売却の契約日の前日時点での住宅ローンの残高とマイホームの売却金額の差額が限度となります。

この特例を受けるためのほかの条件は、次のとおりです。

• 譲渡契約締結日の前日の時点で、10年以上の住宅ローンの残高があること
• 繰越控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下

参照：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

（6）マイホームの売却以外にも使える特例が（空き家の3,000万円特別控除）

マイホームの売却の特例以外にも、知っておきたい特例があります。それが、空き家の譲渡所得の特例です。

相続した空き家を売却する場合、相続日から3年を経過する日が属する年の年末まで、かつ2027年12月31日までに売却をすると、譲渡所得から特別控除として最高3,000万円を控除できます。

この場合、次の要件を満たす必要があります。

• 相続開始直前において被相続人が居住していたこと（被相続人が要介護認定を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入居していた場合も適用の対象）
• 相続開始直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

• 1981年5月31日までに建築された建物
• 相続時から譲渡時まで、事業、貸付、居住用に使用されていなかったこと
• 譲渡金額が1億円以下
• 建物付きで売却する場合は一定の耐震基準に適合する建物

この特例では、マイホームの3,000万円控除と同額の控除が受けられるため、相続した実家を売却した際の税金の負担軽減が期待できます。空き家の増加が社会問題になっている昨今、この特例の活用が増えれば、中古住宅の流通が活性化し、空き家対策の一助にもなると期待されています。

参照：国税庁「No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

譲渡所得の申告方法は？

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、翌年の2月16日から3月15日までに住所地を管轄する税務署に申告します。なお、マイホームを売却して損失が発生したために所得税の還付申告を行う場合は、2月15日より前に申告することができます。

申告の際には、申告書A、Bのうち、「申告書B第一表、第二表」「申告書第三表（分離課税用）」を使用します。また、特例の適用を受ける場合については、特例の内容によりそれぞれ提出する書類が異なり、細かく規定されています。

記載方法や提出書類については、税務署や国税庁のホームページにある「譲渡所得の申告のしかた（記載例）」をご覧いただくか、お近くの税務署や税理士にお尋ねください。

参考：国税庁「譲渡所得の申告のしかた（記載例）」

申告書の作成にあたっては、国税庁のホームページ内にある「確定申告書作成コーナー」を利用すると、必要な申告内容に応じて書類の入力画面が表示され、計算も自動で行われるので大変便利です。

確定申告書を提出する場合には、マイナンバーの記載と、マイナンバーカードの提示または写しの添付が必要になります。マイナンバーを取得していない方は、番号確認書類（通知カードまたは住民票の写しでマイナンバーの記載があるもの）の提示も認められています。

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譲渡所得の特例を知って賢く節税

今回は、譲渡所得の特徴として、譲渡所得の計算方法、長期と短期で税率が異なること、マイホームの売却にあたって利用できる5つの特例、そして空き家の譲渡の特例などをご紹介しました。

そのほかにも不動産の譲渡に関しては、さまざまな場面に応じて、多くの特例が設けられています。ほかの主な特例としては、次のようなものがあります。

• 相続税の取得費への加算の特例
• 収用等により不動産を売却したときの5,000万円特別控除
• 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税繰延べ
• 特定土地区画整理事業等のために土地等を売却した場合の2,000万円特別控除
• 特定住宅地造成事業等のために土地等を売却した場合の1,500万円特別控除
• 農地保有の合理化等のために土地等を売却した場合の800万円特別控除
• 固定資産税の交換の特例による課税繰延べ
• 既成市街地等内にある土地等の、中高層耐火建築物等の建設のための買換え、及び交換の特例（立体買換えの特例）による課税繰延べ

出典：
国税庁「No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
国税庁「No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例」
国税庁「No.3223　譲渡所得の特別控除の種類」
国税庁「No.3502　土地建物の交換をしたときの特例」
「租税特別措置法」三十七条の五

不動産を譲渡する際には、どのような特例が受けられるのか、複数の特例を併用することはできるのか、また複数の特例から選択適用する場合はどの特例を選択すると有利か、などを知っておくことは大切です。

これらの、不動産の譲渡の特例を上手に選択し、賢く活用するようにしましょう。

また、特例を使う以外にも、譲渡所得の申告にあたって気をつけておきたいポイントがあります。

売却物件の購入時の契約書や建築請負契約書は保管しておく

譲渡所得は、売却価格と取得費に大きく影響されます。そのときに、売却した物件の購入金額や建築費が分かっていれば取得費を計算できますが、契約書を紛失してしまった場合などは取得費が証明できません。

その場合、取得費は「概算取得費」として、売却価格の5％とみなされてしまいます。そのため、たとえ購入価格が売却価格より高かったはずと記憶していても、申告上は大きな所得となってしまい税金が課せられることになります。

大きな設備の入れ替えや大規模修繕費用は、取得費に加算できる

不動産を購入した後に、キッチンやユニットバスなどの設備を交換したり、外壁塗装や屋根のふき替えなど大規模な修繕費がかかったりした場合には、取得費として加算することができます。

実際には、支払った工事費から経年に伴う減価償却部分を差し引いた金額を控除することになります。 売却の際には、これらの工事費も忘れずに計算する必要がありますが、複雑なため一度不動産会社に相談してみましょう。

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